Nghịch lý thị trường bất động sản: Giá nhà cao nhưng vẫn “cháy hàng”

Theo dõi KT&TD trên

Nhận diện nguyên nhân mất cân bằng cung cầu

Trong bối cảnh phần lớn người dân khao khát một chốn an cư chất lượng, còn doanh nghiệp lại đối mặt với áp lực về chi phí đất, vốn, pháp lý, ngày 17/10, Tạp chí TheLEADER tổ chức tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới". Nội dung sự kiện nhằm phân tích và tìm giải pháp cho những vấn đề cấp thiết này.

Ông Nguyễn Cao Cương, Tổng biên tập Tạp chí TheLEADER phát biểu khai mạc tọa đàm.

Phát biểu khai mạc tọa đàm, ông Nguyễn Cao Cương, Tổng biên tập Tạp chí TheLEADER cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những nghịch lý khó lý giải. Một mặt, nguồn cung dự án vẫn tăng, nhà cao tầng vẫn mọc lên ở khắp nơi; nhưng mặt khác, người dân có nhu cầu thật lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

Giá nhà tăng liên tục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thật, thị trường thật lại ngày càng khan hiếm.

Nhận định thị trường bất động sản với những nghịch lý, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra một số điểm chính khiến thị trường mất cân bằng cung cầu: Thứ nhất, nguồn cung vẫn khan hiếm, dù đã có cải thiện nhờ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và một số dự án được tháo gỡ về thể chế, nhưng nhìn chung các cơ chế vẫn chưa được giải quyết triệt để, thủ tục đầu tư và phê duyệt còn kéo dài, gây khó cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng "găm đất chờ thời", càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn.

Thứ hai, ghi nhận gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng.

Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch. Đây là những hiện tượng đáng quan ngại, cần được các nhà đầu tư và người mua ở thực lưu ý và thận trọng khi tham gia thị trường.

Thứ ba, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí vốn do thủ tục kéo dài. Trong cấu trúc giá thành, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30 - 50% giá bất động sản, và đang có xu hướng tăng đột biến.

Thứ tư, là hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường, điều này đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả.

"Ở nhiều địa phương, bảng giá đất được ban hành ở mức khiến chúng tôi "giật mình", đặt ra câu hỏi: Liệu chúng ta đang tập trung vào việc tăng thu từ đất, thay vì tạo điều kiện cho phát triển kinh tế và hỗ trợ nhà đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường? Đây là điều rất đáng suy ngẫm", ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Giải pháp nào đáp ứng nhu cầu căn nhà vừa túi tiền?

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land kiến nghị, nhà nước nên tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất. Điều này có thể rất khó khi áp dụng với khu vực thành phố, trung tâm nhưng mà ở những khu đô thị xa, những nơi gọi là TOD nên làm việc đó.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land trình bày tại tọa đàm.

Ông Nguyễn Trung Vũ nhấn mạnh: "Như chúng ta vẫn nói gần đây rằng, có những nơi rất xa nhưng không hiểu vì sao, họ đã đẩy giá rất cao, ai sẽ mua bất động sản ở nơi đó? Chính vì vậy, cần thiết Nhà nước tiên phong giảm giá tiền thuế sử dụng đất và cần coi nguồn thu thuế sử dụng đất là nguồn ngân sách dài hạn bền vững, thay vì coi đây là nguồn thu ngắn hạn".

Đồng thời, nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc, nếu làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD. Cùng với đó, cần đánh thuế vào tình trạng mua chờ tăng giá, ngân hàng chỉ có thể cho vay khi bán được và chỉ cho vay khi đưa vào sử dụng.

TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị 6 giải pháp cụ thể: Một là, cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ - đặc biệt là cấp xã, phường - có thể yên tâm triển khai trên thực tế.

Hai là, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân.

Bên cạnh đó, đối với các chính sách có thể gây bất lợi cho thị trường hoặc doanh nghiệp, như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm (trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng), chúng tôi cho rằng nên được xem xét bãi bỏ.

Ba là, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Bốn là, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả. Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.

Năm là, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Cuối cùng, kiến nghị xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn.