Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025: Chung cư lên ngôi, đất nền hạ nhiệt
Chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất về mức độ quan tâm trong quý II/2025. Trong khi đó, phân khúc đất nền giảm mức quan tâm cho thấy sự hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng đầu năm.
Chung cư vẫn "chiếm sóng" thị trường
Ngày 22-24/7,Batdongsan.com.vn đã lần lượt tổ chức sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025" tại TP.HCM và Hà Nội.
Số liệu báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý II/2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường khi ghi nhận tỷ trọng mức độ quan tâm lên tới 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.
Chung cư là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm đầu 2025, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác.
Dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cũng đồng tình với nhận định này. Có tới 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật. 57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ "lướt sóng" sang "khai thác thực tế", tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.
Tại Hà Nội, giá bán chung cư tiếp tục duy trì đà tăng và neo ở mức cao hơn so với tại TP.HCM. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, đầu năm 2023 giá bán chung cư Hà Nội trung bình ở mức 38 triệu đồng/m², thấp hơn 23% so với mức giá trung bình ở TP.HCM ̣(cũ) là 47 triệu đồng/m².
Năm 2024, giá chung cư Hà Nội đuổi kịp TP.HCM và đến nay đã đạt mức trung bình 70 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 11% so với TP.HCM. Hậu sáp nhập, giá trung bình tại TP.HCM (mới) là 57 triệu đồng/m², thấp hơn 25% so với Hà Nội. Trong khi giá bán chênh lệch, mức giá thuê chung cư tiếp tục giữ ổn định ở hai thành phố lớn.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, mặt bằng giá bán tăng phản ánh rõ rệt sức cầu ổn định và mức tăng trưởng mạnh của thị trường Thủ đô, đặc biệt là tại các quận cận trung tâm, nơi đang được đầu tư hạ tầng đồng bộ và hình thành các đại đô thị quy mô lớn.
"Cụ thể, các quận cận trung tâm như Hà Đông, Gia Lâm, Hoàng Mai đang là tâm điểm tăng giá của thị trường chung cư. Lý do đến từ sự hình thành các đại đô thị đồng bộ về tiện ích, quy hoạch; Các dự án hạ tầng lớn như vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo, Tứ Liên... giúp rút ngắn thời gian di chuyển.
Mặc dù giá các quận trung tâm vẫn cao hơn 20–30%, song vùng cận trung tâm đang có tốc độ tăng trưởng vượt trội, quỹ đất rộng, hạ tầng kết nối tốt, trở thành điểm đến mới cho cả người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn", ông Anh nói.
Tại thị trường TP.HCM, sự kiện báo cáo tổng quan thị trường vừa qua của Batdongsan.com.vn diễn ra tại TP. HCM chỉ ra, thị trường căn hộ đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. So với tháng 4/2025, mức độ quan tâm chung cư tại TP.HCM (mới) tăng 11%, TP.HCM (cũ) tăng 9%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại TP.HCM mới và cũ cũng ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.
Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM cũ đã cao hơn so với mặt bằng giá các vùng lân cận như Đồng Nai và Bình Dương đang trở thành xu hướng lựa chọn của người mua ở thực.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn: "Sự quan tâm gia tăng dành cho TP.HCM (mới) là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế, dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn. Bên cạnh nhu cầu tại chỗ, TP.HCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc".
Đất nền hạ nhiệt, bước vào giai đoạn thận trọng
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh đầu năm, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền trong quý II/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung. Nguyên nhân chính đến từ thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, biến động về thuế quan và kỳ nghỉ lễ kéo dài cuối tháng 4, đầu tháng 5.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3, cụ thể: Hà Nội giảm 47%, TP.HCM (cũ) giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, TP.HCM (cũ) giảm 9%, các khu vực khác giảm 3%. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đất nền quý 2/2025 cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang (cũ), Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh TP.HCM, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai, Long An (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).
Vị chuyên gia nhận định, miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam, điển hình như: Bắc Ninh có giá 36 triệu đồng/m2; Hưng Yên có mặt bằng giá 35 triệu đồng/m², Hà Nam (cũ) và Hải Dương (cũ) đều 26 triệu đồng/m². Trong khi miền Nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu đồng/m², Cần Thơ có mặt bằng giá 28,9 triệu đồng/m², Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) và Kiên Giang (cũ) khoảng 16 triệu đồng/m²…
Trong 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung, dài hạn.
