Thị trường bất động sản hết thời "đầu tư chớp nhoáng”

Theo dõi KT&TD trên

Kiểm soát đấu giá đất nền

Chia sẻ từ kinh nghiệm cá nhân, anh Nguyễn Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản tại Phú Thọ cho biết, vào đầu năm ngoái anh bỏ ra vài trăm triệu đồng tham gia đấu giá đất tại địa phương với mục tiêu "lướt sóng". Nhờ mức giá khởi điểm thấp, nhiều nhóm nhà đầu tư có thể dễ dàng tham gia, qua đó đẩy giá trúng đấu giá lên cao và tạo hiệu ứng sôi động cho thị trường.

Thị trường đất nền đấu giá sẽ không còn tình trạng lướt cọc, thu chênh lệch như trước đây.

Nhờ may mắn trúng được một lô đất đẹp ở vị trí góc, anh Tuấn nhanh chóng chuyển nhượng và thu về khoản lợi nhuận gấp đôi số vốn ban đầu chỉ trong thời gian ngắn. Tuy vậy, anh thừa nhận rằng trong bối cảnh hiện nay, việc chấp nhận rủi ro như trước là rất khó, buộc nhà đầu tư phải chuyển sang chiến lược dài hạn và thận trọng hơn.

Nguyên nhân là các kẽ hở từng khiến hoạt động "lướt cọc" trong đấu giá đất nở rộ đã dần được cơ quan quản lý kiểm soát chặt chẽ. Cụ thể, Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP mới ban hành đã nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì 20% như trước.

Đồng thời, việc nhiều địa phương lần đầu áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1 với xu hướng tăng mạnh cũng khiến những mức cọc "rẻ chưa từng có" của giai đoạn trước khó có cơ hội tái diễn.

"Chi phí trả trước tăng cao sẽ hạn chế đáng kể nhóm nhà đầu tư ít vốn nhưng kỳ vọng lướt sóng", anh Tuấn nhận định. Theo anh, trong thời gian tới, người tham gia đấu giá buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền nếu không muốn đối mặt với nguy cơ mất một khoản tiền lớn.

Qua đó, chế tài mới với cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc cũng tạo rào cản cho nhóm muốn 'lướt cọc' đẩy giá đất. Người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá 2 - 5 năm.

Trường hợp không nộp đầy đủ tiền trúng sẽ bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 3 năm. Các chuyên gia cho biết, quy định mới đã khắc phục khoảng trống pháp lý sau tình trạng ồ ạt đấu giá song bỏ cọc từ cuối 2024 đến đầu 2025.

Từ FOMO sang thận trọng: Mắc cạn lướt sóng chung cư

Không chỉ phân khúc đất nền đấu giá, khả năng "lướt sóng" tại thị trường chung cư trong năm nay cũng được đánh giá là rất hạn chế. Theo các chuyên gia, những yếu tố từng tạo điều kiện cho nhà đầu tư ngắn hạn bùng nổ trước đây như nguồn cung khan hiếm, tâm lý FOMO lan rộng, giá bán leo thang nhanh và mặt bằng lãi suất thấp đang dần không còn phù hợp trong bối cảnh hiện tại.

Thực tế, hai tháng trước nhà đầu tư và môi giới ồ ạt gom mua đầu tư một dự án chung cư tại TP.HCM, hay dự án tại phía Đông TP Hà Nội, thì hiện nay mức giá chênh đã không còn thanh khoản.

Giao dịch chậm, nhiều nhà đầu tư bán vội cắt lãi, còn với nhóm đầu tư mua lướt cọc thì không có tiền để đóng khi hết thời gian chờ hoặc vay ngân hàng đã bị lâm vào tình trạng mắc cạn, hiện tại rao bán cắt lỗ nhưng chưa thoát hàng.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ đổ mạnh từ giữa năm. Áp lực lãi suất gia tăng từ đầu quý IV/2025, cùng với việc giá chuyển nhượng chững lại, đã tác động rõ rệt đến tâm lý và hành vi của nhà đầu tư.

Theo ông Tiến, sau một thời gian dài duy trì ở mức thấp, lãi suất huy động bắt đầu đảo chiều từ tháng 10/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt tăng 1 - 2%. Đến ngày 21/11, tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng khoảng 12%.

Cùng lúc đó, các khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 - đầu năm 2024 lần lượt hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến áp lực trả cả gốc lẫn lãi tăng mạnh, buộc nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính.

Sự thận trọng này nhanh chóng phản ánh vào số liệu giao dịch. Báo cáo của One Mount Group cho thấy trong tháng 11/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm 18% so với tháng trước. Riêng phân khúc chung cư chịu mức sụt giảm mạnh nhất, với khoảng 3.100 giao dịch thứ cấp, giảm tới 22% theo tháng.

Cùng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, sau ba quý đầu năm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tích cực, bước sang quý IV/2025, thanh khoản chung cư giảm mạnh. Nguyên nhân đến từ nguồn cung mới dồi dào hơn trong khi lãi suất nhích lên, khiến nhóm nhà đầu tư trở nên dè dặt và ưu tiên an toàn.

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, một bộ phận mua nhà theo tâm lý FOMO trong giai đoạn giá tăng nóng đã buộc phải rao bán với mức cắt lỗ khi thị trường chững lại.

Ngoài các yếu tố tài chính, khung pháp lý mới cũng được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế đầu cơ. Quy định về định danh bất động sản dự kiến áp dụng từ ngày 1/3/2026 được xem là nền tảng quan trọng để triển khai các chính sách quản lý thuế hiệu quả hơn. Theo đó, mỗi bất động sản, từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư đến sản phẩm trong dự án, sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng thông qua dữ liệu định danh, cơ quan quản lý có thể xác định rõ một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản. Đây sẽ là cơ sở để xem xét áp thuế với căn nhà thứ hai hoặc đánh thuế trên phần lợi nhuận chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ, trong đó thời gian sở hữu càng ngắn thì mức thuế càng cao, qua đó hạn chế tình trạng lướt sóng và đầu cơ nhằm đẩy giá.