Giải pháp nào cân bằng cung - cầu trên thị trường bất động sản?

Theo dõi KT&TD trên

Trao đổi với Báo Xây dựng, TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - đã phân tích những bất cập này không chỉ tạo sức ép lên người mua nhà mà còn tiềm ẩn rủi ro đối với tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội.

Giá bán nhà ở liên tục leo thangThưa ông, ông đánh giá như thế nào về sự phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh nhưng giá bán liên tục leo thang?

Về tình hình giao dịch, dữ liệu cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực, gần 70% - tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Chỉ số hấp thụ cải thiện mạnh mẽ là tín hiệu cho thấy mức độ sôi động của thị trường đang tăng lên rõ rệt.

Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án "cháy hàng" ngay trong đợt đầu mở bán.

Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng. Số liệu tại nhiều dự án được khảo sát trực tiếp cũng cho thấy xu hướng này diễn ra phổ biến.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai, tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Về giá bán, các sản phẩm nhà ở mới mở bán đang neo ở mức rất cao. Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5 - 10% so với các đợt mở bán trước. Hầu hết các dự án đều ghi nhận xu hướng "đợt sau cao hơn đợt trước".

Giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá trung bình đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2, mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây.

Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, không kém so với Hà Nội. Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục xu hướng tăng, bình quân cao hơn 10 - 15% so với cùng kỳ năm trước.

Mức tăng giá tại Hà Nội đạt 96,2%, TP.HCM tăng 56,9%, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 72,6%, phản ánh xu thế tăng giá lan tỏa trên phạm vi toàn quốc.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, lĩnh vực này đang có những tín hiệu khởi sắc.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021 - 2025, nhu cầu nhà ở xã hội của cả nước ước tính khoảng 1,24 triệu căn; giai đoạn 2025 - 2030, con số này vào khoảng 1,16 triệu căn.

Chính phủ đặt mục tiêu cụ thể: Đến hết năm 2025 sẽ hoàn thành 428.000 căn và đến năm 2030 sẽ bổ sung thêm hơn 600.000 căn, tức đạt tổng cộng hơn một triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay đến 2030.

9 tháng đầu năm nay, cả nước hoàn thành chưa đến 45.000 căn, và nếu tính cả các dự án đã khởi công, đang triển khai hoặc đủ điều kiện tham gia thị trường, con số dự kiến khoảng 40.000 căn nữa.

Thị trường bất động sản nói chung đang cho thấy đà phục hồi tích cực, thể hiện rõ qua các số liệu giao dịch, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Sự phục hồi này có ý nghĩa lớn đối với tăng trưởng kinh tế, bởi bất động sản là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế quốc gia.

Nhiều dự án nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng.

Theo ông, đâu là những nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường bất động sản dù phục hồi nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập như giá tăng phi mã, thiếu nguồn cung nhà ở bình dân, vướng mắc pháp lý kéo dài và tình trạng đầu cơ diễn biến phức tạp?

Mặc dù thị trường bất động sản đang phát triển, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trước hết là giá bất động sản, hiện đang tăng phi mã và liên tục lập các đỉnh mới. Nguồn cung dù đã cải thiện, nhưng đặc biệt thiếu các sản phẩm nhà ở bình dân, giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.

Giao dịch trên thị trường có xu hướng tăng, song phần lớn vẫn đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi nhà ở xã hội chưa đạt được kết quả như kỳ vọng. Các vướng mắc pháp lý cũng chưa được giải quyết triệt để.

Về nguyên nhân, có thể chỉ ra một số điểm chính sau: Thứ nhất, nguồn cung vẫn khan hiếm. Dù đã có cải thiện nhờ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và một số dự án được tháo gỡ về thể chế, nhưng nhìn chung các cơ chế vẫn chưa được giải quyết triệt để, thủ tục đầu tư và phê duyệt còn kéo dài, gây khó cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng "găm đất chờ thời", càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn. Thứ hai chính là sự mất cân đối cung - cầu.

Thứ ba, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí vốn do thủ tục kéo dài. Trong cấu trúc giá thành, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30–50% giá bất động sản, và đang có xu hướng tăng đột biến.

Thứ tư, hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả.

Nhiều hệ lụy khi giá bất động sản tăng caoTheo ông, tình trạng giá bất động sản tăng cao mang lại những hệ lụy gì?

Thứ nhất, là nguy cơ bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp. Hiện nay đang xuất hiện xu hướng người trẻ ngại lập gia đình, ngại kết hôn. Và điều này chắc chắn sẽ làm tăng tỷ lệ độc thân, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tại TP.HCM, tỷ lệ sinh con trung bình chỉ còn 1,3 con trên mỗi phụ nữ, giảm mạnh so với giai đoạn trước (khi ở mức gần 1,9 con). Con số này cho thấy nguy cơ suy giảm dân số, với những tác động tiềm tàng đến chất lượng và cơ cấu dân số trong tương lai.

Giá bất động sản tăng cao khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp tại các đô thị lớn ngày càng khó khăn.

Thứ hai là sự méo mó trong cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội. Khi thị trường bất động sản trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng. Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với các ngành sản xuất - kinh doanh, vì tỷ suất sinh lời ở đó thấp hơn.

Thứ ba là rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi.

Thứ tư là tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.

Đâu là những giải pháp trọng tâm cần được ưu tiên triển khai để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững trong thời gian tới, theo ông?

Một là, cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cấp xã, phường có thể yên tâm triển khai trên thực tế.

Hai là, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân.

Ba là, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Bốn là, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản. Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.

Năm là, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Cuối cùng, cần xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn.

Xin cảm ơn ông!