Phân khúc nào dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2026?
Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn chuyển tiếp năm 2026, định hình hướng phát triển ổn định và bền vững sau nhiều năm điều chỉnh về giá cả, dòng tiền và tâm lý thị trường.
Khác với những chu kỳ trước đó với các cơn sóng đầu cơ mạnh mẽ, năm 2026 được các chuyên gia nhận định sẽ là thời điểm thị trường vận hành dựa trên giá trị thực, nhu cầu thực và năng lực thực của doanh nghiệp. Trong bối cảnh ấy, câu hỏi đặt ra là phân khúc nào sẽ trở thành động lực chính dẫn dắt thị trường trong năm tới?
Nhà ở xã hội
Không thể phủ nhận rằng nhà ở xã hội đang nổi lên như một trong những phân khúc quan trọng nhất của thị trường bất động sản năm 2026. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 100.000 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra. Đà tăng trưởng này được dự báo sẽ tiếp tục với mục tiêu khoảng 160.000 căn sẽ được cung cấp ra thị trường trong năm 2026, góp phần quan trọng vào việc tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Sự tập trung mạnh mẽ vào phân khúc này xuất phát từ thực tế rằng giá bất động sản trong những năm qua đã tăng quá cao so với thu nhập của đa số người dân. Số liệu cho thấy một hộ gia đình Việt Nam trung bình phải mất gần 26 năm thu nhập để mua được một căn nhà, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội với mức giá từ 15 - 25 triệu đồng/m2 được xem là giải pháp thiết thực để giải quyết bài toán an cư cho người lao động, đặc biệt là công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp.
Chính phủ đã có những bước đi quyết liệt trong việc thúc đẩy phát triển phân khúc này. Chủ trương xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội không chỉ là con số mục tiêu mà còn thể hiện quyết tâm cao trong việc điều tiết thị trường theo cơ chế tự nhiên. Khi nguồn cung nhà ở giá rẻ tăng lên, thị trường sẽ tự điều chỉnh thay vì phụ thuộc vào các biện pháp hành chính. Đây chính là yếu tố then chốt giúp nhà ở xã hội trở thành trụ cột ổn định cho toàn bộ thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Bất động sản công nghiệp - Động lực từ làn sóng đầu tư FDI
Một phân khúc khác được dự báo sẽ tiếp tục duy trì vai trò dẫn dắt thị trường là bất động sản công nghiệp. Năm 2026 được các chuyên gia của Savills Việt Nam đánh giá là điểm rơi của một chu kỳ tăng trưởng mới với những thay đổi mang tính bước ngoặt. Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang thoát khỏi hình ảnh công xưởng chi phí thấp để bước vào giai đoạn phát triển theo quy mô và chất lượng chuyên sâu.
Sự dịch chuyển này được thúc đẩy bởi xu hướng toàn cầu trong việc tái cấu trúc chuỗi cung ứng. Các tập đoàn đa quốc gia không chỉ tìm kiếm địa điểm lắp ráp đơn thuần mà còn muốn xây dựng trung tâm sản xuất tiên tiến và nghiên cứu phát triển. Ngành bán dẫn và điện tử được xác định là một trong ba trụ cột chính định hình tiềm năng của thị trường, với giá trị xuất khẩu hàng điện tử tăng mạnh trong những năm gần đây và được dự báo sẽ đạt quy mô hàng chục tỷ đô la Mỹ vào năm 2030.
Song song với đó, sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế số và các trung tâm dữ liệu cũng đang tạo ra nhu cầu lớn cho bất động sản công nghiệp. Với sự bùng nổ của trí tuệ nhân tạo và dịch vụ đám mây, lĩnh vực này đang tăng tốc với những dự án quy mô lớn. Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho vận hiện đại không chỉ là câu chuyện ngắn hạn mà sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong nhiều năm tới. Điều quan trọng là các chủ đầu tư cần phát triển sản phẩm bài bản, gắn với tiêu chuẩn xanh và hiệu quả vận hành để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư.
Chung cư và căn hộ cao cấp
Phân khúc chung cư và căn hộ chắc chắn sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong thị trường năm 2026, tuy nhiên với nhiều thách thức cần vượt qua. Hà Nội và các vùng phụ cận được dự báo sẽ đón thêm hàng chục nghìn căn hộ mới, với nguồn cung có thể lên đến 35.000 căn. Tương tự, khu vực phía Nam cũng được kỳ vọng sẽ có nguồn cung từ 30.000 – 35.000 căn từ các dự án lớn được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
Tuy nhiên, vấn đề nan giải là phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá bán trung bình tại Hà Nội hiện đã vượt 90 triệu đồng mỗi m2, trong khi ở TP.HCM cũng ở mức tương đương. Sự thiếu vắng các dự án ở phân khúc giá thấp hơn 60 triệu đồng mỗi m2 đang tạo ra khoảng trống lớn giữa nguồn cung và khả năng chi trả của đa số người dân.
Thực tế cho thấy lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm mạnh kể từ quý 3/2025, đặc biệt là ở phân khúc chung cư và nhà riêng lẻ. Trong khi đó, tồn kho chung cư lại tăng đáng kể, phản ánh sức hấp thụ của thị trường đang giảm nhiệt. Điều này đặt ra câu hỏi về khả năng duy trì đà tăng trưởng của phân khúc này trong bối cảnh giá cao và thu nhập người dân chưa theo kịp.
Để phân khúc chung cư thực sự phát huy vai trò dẫn dắt thị trường, cần có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm. Các chuyên gia cho rằng bên cạnh nhà ở xã hội, thị trường cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền. Nếu những sản phẩm này quay trở lại làm trung tâm của thị trường, bất động sản sẽ có hy vọng cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, từ đó đảm bảo sự phát triển bền vững.
Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không chứng kiến những cơn sóng lớn như giai đoạn trước, mà thay vào đó là sự phát triển dựa trên nền tảng vững chắc hơn. Sau những bài học đắt giá từ giai đoạn tăng trưởng nóng với đầu tư đầu cơ, thổi giá và kỳ vọng tăng giá nhanh, thị trường đang quay về với giá trị thật. Người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến việc sử dụng lâu dài, khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng chênh lệch giá.
Hoàng Nguyễn
