Người trẻ dưới 35 tuổi tiếp tục được hỗ trợ vay mua nhà ở xã hội
Chính phủ vừa yêu cầu tiếp tục triển khai chương trình tín dụng cho NƠXH, trong đó có phân khúc dành riêng cho người trẻ. Nhưng số liệu giải ngân đến cuối tháng 8 cho thấy khoảng cách giữa chính sách và dòng tiền thực tế vẫn còn lớn, trong khi mặt bằng lãi suất chung chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt
Theo Nghị quyết số 353/NQ-CP ngày 6/11/2026 về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10, Chính phủ yêu cầu tiếp tục triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước được giao chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực triển khai và kịp thời xử lý vướng mắc phát sinh.
Cơ chế dành cho người trẻ đã được định hình từ năm ngoái theo hướng dẫn của NHNN. Theo Công văn 5340/NHNN-CSTT, các khoản vay giải ngân từ 1/7 đến hết 31/12/2026 được áp dụng lãi suất từ 6,5% đến 7,5%/năm. Cụ thể, mức 6,5%/năm cố định trong 5 năm đầu, sau đó điều chỉnh lên 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo. Chương trình được triển khai đồng loạt tại 9 ngân hàng thương mại: Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank, MB, Techcombank, VPBank, TPBank và HDBank.
Điều kiện vay cũng khá rõ. Theo VnExpress, người vay phải dưới 35 tuổi, chưa có nhà ở (hoặc diện tích dưới 15m² mỗi người) tại nơi mua nhà, thu nhập hằng tháng không quá 20–25 triệu đồng với người độc thân, hoặc tổng thu nhập hai vợ chồng không quá 40–50 triệu đồng.
Mức lãi suất ban đầu là 6,1%/năm đến hết tháng 6/2025, sau đó NHNN công bố định kỳ 6 tháng một lần: 5,9%/năm cho nửa cuối năm 2025 và 5,6%/năm cho nửa đầu năm 2026. Sang nửa cuối năm 2026, mức này tăng lên 6,5%, phản ánh lãi suất thị trường tăng, vì cơ chế của chương trình gắn với mặt bằng của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước. Trong 5 năm đầu, lãi suất thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bằng VND bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước; trong 10 năm tiếp theo, mức thấp hơn là 1%/năm.
Số liệu giải ngân cho thấy một bức tranh chưa tương xứng với kỳ vọng. Theo báo cáo của NHNN, đến ngày 31/8, doanh số giải ngân cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt khoảng 577 tỷ đồng, nằm trong gói tín dụng ưu đãi mà quy mô nay đã tăng lên hơn 153.000 tỷ đồng nhờ 11 ngân hàng thương mại tự nguyện tham gia.
Ở bình diện chung, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng nhưng giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tương đương 11,44% quy mô gói. Trong số đó khoảng 15.000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và 2.500 tỷ đồng cho người mua nhà. Tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội toàn hệ thống cuối tháng 8 đạt hơn 51.000 tỷ đồng, gồm hơn 26.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 25.000 tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại.
Về nguyên nhân, Bộ Xây dựng cho rằng khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà gặp khó vì lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập, những yếu tố tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm có năng lực tài chính hạn chế. Cần lưu ý đây là đánh giá của cơ quan quản lý, chưa phải kết quả khảo sát độc lập về hành vi của người vay.
Theo số liệu được thống kê, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với 910.933 căn, đạt 91% chỉ tiêu Đề án 1 triệu căn; riêng 9 tháng đầu năm hoàn thành 170 dự án với 46.962 căn và khởi công 128 dự án với 183.293 căn. Ở TP.HCM, dự kiến cả năm 2026 hoàn thành 13 dự án với khoảng 9.402 căn.
Tại Vietnam Investment Forum ngày 12/11, đại diện TPBank đưa ra phép tính minh họa: lãi suất USD khoảng 5%/năm, cộng phần bù tỷ giá 2 điểm phần trăm và NIM 2,5% thì giá vốn đạt khoảng 9,5%/năm, nên lãi suất cho vay khó xuống dưới 10%. Nếu mặt bằng trung, dài hạn của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước còn ở vùng cao, mức hỗ trợ theo công thức hiện hành sẽ khó giảm sâu.
Bên ngoài, sáng 13/11 chỉ số DXY tăng lên 103,17 điểm, chạm đỉnh 19 tháng, sau khi CPI lõi tháng 10 của Mỹ tăng 0,3%, vượt dự báo 0,2%; thị trường kỳ vọng Fed tăng lãi suất thêm 3–4 lần đến tháng 9/2027. Trong nước, tỷ giá trung tâm cùng ngày được công bố ở mức 25.637 đồng, tăng 14 đồng. Để hỗ trợ thanh khoản, ngày 6/11 NHNN triển khai hoán đổi ngoại tệ kỳ hạn 182 ngày, quy mô tối đa 2 tỷ USD, có thể cung ứng gần 48.800 tỷ đồng cho hệ thống ngân hàng.
Về chất lượng tài sản, theo giới phân tích, nợ xấu hình thành ròng quý III/2026 vượt 65.500 tỷ đồng, cao nhất từ năm 2022, còn tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm còn 74,2%. Trên thị trường chứng khoán, VN-Index phiên 12/11 giảm 12,15 điểm (0,70%) về 1.734,75 điểm.
Hoàng Nguyễn
