Nghịch lý mặt bằng F&B: Thêm 30.000 điểm bán, chuỗi lớn dạt vào hẻm

Theo dõi KT&TD trên

Cuộc đổi ngôi trên thị trường bán lẻ ẩm thực

Sau 2 năm ảm đạm với làn sóng trả mặt bằng diễn ra liên tục tại các đô thị lớn, số liệu 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy thị trường F&B đang lấy lại nhịp cân bằng. Đến cuối tháng 6/2026, cả nước có khoảng 329.200 cửa hàng ẩm thực hoạt động, chỉ giảm nhẹ 0,1% so với cuối năm 2025. So với mốc 299.900 điểm bán cùng kỳ năm trước, quy mô toàn ngành đã bổ sung gần 30.000 cơ sở mới sau 1 năm. Sự xuất hiện của các điểm bán mới đã bù đắp gần như toàn bộ khoảng trống của những đơn vị bị đào thải sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán.

Động lực mở rộng này vẫn duy trì khi khảo sát 481 doanh nghiệp tại 15 tỉnh, thành phố chỉ ra có tới 52,01% đơn vị dự kiến tiếp tục mở thêm cơ sở trong nửa cuối năm. Đây cũng là thời điểm các chuỗi lớn có tiềm lực tài chính đẩy mạnh thâu tóm vị trí đẹp, điển hình như Highlands Coffee cán mốc 1.000 cửa hàng vào tháng 6/2026 tại số 28 đường Thanh Niên (Hà Nội), tiếp quản lại mặt bằng cũ của Laika Cafe.

Nghịch lý bảng cho thuê và sự phân hóa hai thái cực giá mặt bằng

Số lượng mặt bằng treo biển cho thuê xuất hiện dày đặc trên đường phố không đồng nghĩa với việc chi phí thuê nhà đang giảm. Thị trường bất động sản thương mại F&B đang phân hóa thành 2 thái cực rõ rệt. Với những mặt bằng đạt chuẩn để vận hành nhà hàng chuyên nghiệp, sở hữu mặt tiền thoáng và giao thông thuận lợi, giá thuê thực tế vẫn tăng bình quân khoảng 15% mỗi năm, thậm chí tăng 20% đến 30% tại các nút giao chiến lược có nhiều thương hiệu cùng cạnh tranh.

Trái lại, tình trạng ế ẩm và buộc phải giảm giá chỉ xảy ra ở phân khúc mặt bằng nhỏ hẹp, nhà cấp 4 cũ kỹ hoặc không phù hợp để khai thác kinh doanh ăn uống. Đối với các cơ sở kinh doanh, định phí thuê nhà đắt đỏ cộng hưởng cùng đà tăng của giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí vận hành đang đẩy bài toán tài chính tới ngưỡng chịu đựng, buộc các đơn vị có biên lợi nhuận mỏng phải tăng giá bán hoặc chấp nhận rời thị trường.

Khi chuỗi lớn rời bỏ mặt tiền đường lớn để tiến vào hẻm sâu

Áp lực giá thuê mặt phố liên tục leo thang đang làm lung lay định kiến kinh doanh ẩm thực bắt buộc phải bám mặt đường lớn để đón khách vãng lai. Minh chứng rõ nét khi Starbucks chính thức khai trương cửa hàng tại số 2/36 đường Cao Thắng (phường Bàn Cờ), đánh dấu điểm bán núp hẻm đầu tiên của thương hiệu này tại TP.HCM với mức giá thuê khoảng 80 triệu đồng mỗi tháng.

Không chỉ dừng lại ở mô hình cà phê, nhiều doanh nghiệp F&B cũng chuyển hướng tìm kiếm các khu đất rộng vài trăm mét vuông tại Tân Phú, Gò Vấp hay các trục Ung Văn Khiêm, Nguyễn Gia Trí. Với các mô hình như nhà hàng sân vườn, quán lẩu nướng hay không gian trải nghiệm, một diện tích sàn rộng rãi, có chỗ đỗ xe thuận tiện nằm sâu trong khu dân cư mang lại hiệu quả khai thác kinh tế cao hơn nhiều so với một mặt bằng nhỏ nhưng đắt đỏ ngoài mặt tiền.

Dịch chuyển hành vi thực khách và cuộc chơi bền vững của các thương hiệu

Xu hướng rời bỏ mặt phố bắt nguồn từ sự thay đổi căn bản trong hành vi của người tiêu dùng đô thị. Kết quả khảo sát nửa đầu năm 2026 cho thấy 43,02% doanh nghiệp ghi nhận khách trải nghiệm tại chỗ là kênh tăng trưởng rõ nhất, và khi cộng thêm khách mua mang đi trực tiếp, có tới 59,26% đơn vị xác nhận doanh thu chủ yếu đến từ việc khách chủ động tìm tới quán.

Thay vì ghé vào ngẫu nhiên khi đi đường, thực khách ngày nay chủ động tìm kiếm điểm đến trên bản đồ số dựa trên chất lượng món ăn, uy tín thương hiệu và không gian trải nghiệm. Khi mặt tiền đường lớn không còn giữ thế độc tôn, các thương hiệu F&B đang chuyển dịch trọng tâm từ cuộc đua đốt tiền thuê mặt phố sang nâng cao năng lực vận hành và chất lượng phục vụ thực chất để giữ chân khách hàng dài lâu.

Bảo An