Thị trường mặt bằng bán lẻ: F&B và giải trí dẫn dắt nhu cầu thuê

Theo dõi KT&TD trên

...nguồn cung mở rộng về vùng ven, trong khi F&B và giải trí trở thành lực đẩy then chốt buộc các trung tâm thương mại phải chuyển từ tư duy cho thuê mét vuông sang bán trải nghiệm.

Sức bật từ nhu cầu thực và động lực từ các ngành hàng trải nghiệm

Bức tranh thị trường bất động sản bán lẻ tại 2 đầu tàu kinh tế Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận những gam màu khởi sắc. Theo số liệu từ Cục Thống kê thuộc Bộ Tài chính, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của cả nước đạt mức tăng trưởng 12,9% so với cùng kỳ năm trước. Động lực nâng đỡ đà phục hồi này xuất phát từ sự gia tăng thu nhập khả dụng của tầng lớp trung lưu, quy mô dân số trẻ có xu hướng chi tiêu cởi mở, cùng sự phục hồi mạnh mẽ của hoạt động du lịch, khách sạn và nhịp độ đô thị hóa lan tỏa ra các vùng phụ cận.

Dữ liệu từ báo cáo MarketBeat quý 2/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy tỷ lệ lấp đầy tại thị trường Hà Nội đã chạm mức 87,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Tại TP Hồ Chí Minh, khu vực trung tâm lõi theo địa giới cũ tiếp tục duy trì mức công suất cho thuê gần như tuyệt đối với tỷ lệ lấp đầy lên tới 97%, trong khi các khu vực mở rộng bao gồm địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ duy trì ổn định ở mức 93,6% đến 95,1%.

Đi cùng với tỷ lệ lấp đầy cao là sự tăng trưởng vững chắc của biểu giá thuê mặt bằng. Tại thủ đô Hà Nội, giá thuê bình quân tại khu vực tầng trệt đã chạm mốc 51,8 USD/m2/tháng, tương ứng mức tăng 10% theo năm. Tại khu vực lõi trung tâm của TP Hồ Chí Minh, mức giá thuê đạt 54,9 USD/m2/tháng, tăng 2,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Diễn biến tăng giá này không xuất phát từ hiện tượng khan hiếm cục bộ hay những cơn sốt ảo, mà phản ánh năng lực hấp thụ thực tế rất tích cực của thị trường trên nền tảng nguồn cung hiện hữu, chứng minh nhu cầu mở rộng quy mô kinh doanh của các thương hiệu bán lẻ vẫn đang duy trì ở mức cao.

Sự đa dạng của khách thuê và làn sóng dịch chuyển ra ngoài vùng lõi

Đóng vai trò là động cơ dẫn dắt nhu cầu săn đón mặt bằng trong suốt 2 quý đầu năm 2026 chính là khối ngành dịch vụ ẩm thực F&B và các mô hình vui chơi giải trí, bên cạnh sự đóng góp ổn định từ các nhóm ngành phong cách sống, thời trang may mặc và phụ kiện. Thị trường Hà Nội trong nửa đầu năm ghi nhận làn sóng đổ bộ của hàng loạt thương hiệu quốc tế và chuỗi nội địa lần đầu xuất hiện hoặc ra mắt các cửa hàng biểu tượng flagship. Những cái tên đáng chú ý có thể kể đến như Bershka trong phân khúc thời trang nhanh, Wilson ở mảng trang thiết bị thể thao, IWC Schaffhausen đại diện cho phân khúc đồng hồ xa xỉ, Roborock trong ngành thiết bị gia dụng thông minh cùng sự mở rộng mạnh mẽ của chuỗi bán lẻ nhu yếu phẩm Bách Hóa Xanh.

Cơ cấu khách thuê ngày càng đa dạng hóa từ phân khúc đại chúng đến xa xỉ cho thấy các doanh nghiệp bán lẻ đang chuẩn bị rất kỹ lưỡng cho chu kỳ tiêu dùng mới. Tuy nhiên, khi quỹ đất thương mại tại khu vực trung tâm ngày càng trở nên khan hiếm và đắt đỏ, làn sóng dịch chuyển mặt bằng ra ngoài các khu vực thương mại trung tâm CBD truyền thống đang diễn ra với tốc độ nhanh hơn bao giờ hết.

Tại Hà Nội, phần lớn các mặt bằng bán lẻ mới gia nhập thị trường nửa đầu năm đều tập trung tại khu vực rìa trung tâm và các khối đế thương mại của các khu đô thị phức hợp phía Tây. Các trung tâm thương mại quy mô lớn tiếp tục giữ vai trò áp đảo khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung toàn thành phố, gắn liền trực tiếp với các đại đô thị mới, các trục giao thông hạ tầng trọng điểm và các cụm văn phòng tập trung. Dự báo từ nay đến năm 2028, thủ đô sẽ đón nhận thêm khoảng 314.000 m2 sàn bán lẻ mới, với phần lớn diện tích nằm ở khu vực phía Tây và các huyện ngoại thành.

Tại TP Hồ Chí Minh, xu hướng ly tâm cũng được định hình rõ nét khi khu Đông và khu Bắc trở thành 2 trục phát triển chính, dự kiến đóng góp khoảng 286.500 m2 diện tích bán lẻ cho đến năm 2029. Ở vùng phụ cận, khu vực Bình Dương cũ nổi lên như một thị trường tăng trưởng chiến lược của khu vực mở rộng với dự kiến khoảng 174.000 m2 diện tích sàn thương mại mới sẽ đi vào hoạt động trong các năm tới.

Cuộc cách mạng bán lẻ điểm đến và sự thay đổi hành vi của thế hệ trẻ

Sự bùng nổ của hàng trăm nghìn mét vuông sàn thương mại mới tại các khu vực vùng ven đang đặt các chủ đầu tư vào một cuộc đua cạnh tranh hoàn toàn mới. Nhu cầu tiêu dùng hiện nay đã vượt ra ngoài ranh giới của việc mua sắm thuần túy để chuyển dịch mạnh mẽ sang các hoạt động trải nghiệm tổng hợp bao gồm ẩm thực, giải trí, rèn luyện thể chất, chăm sóc sức khỏe và giao lưu xã hội của tệp khách hàng trẻ am hiểu công nghệ.

Trong bối cảnh đó, mô hình bán lẻ điểm đến với tên gọi destination retail—nơi tích hợp hài hòa giữa không gian mua sắm, ẩm thực đặc sắc, khu vui chơi tương tác và các dịch vụ tiện ích cộng đồng—được dự báo sẽ là động lực chính định hình thị trường bán lẻ Việt Nam trong vòng 2 đến 3 năm tới. Cuộc cạnh tranh giữa các trung tâm thương mại không còn xoay quanh câu chuyện ai sở hữu diện tích lớn hơn hay chào mức giá thuê rẻ hơn, mà nằm ở mức độ gắn kết thực tế với đời sống của người tiêu dùng.

Để kéo người mua rời khỏi màn hình điện thoại và các sàn thương mại điện tử, các dự án thương mại buộc phải tạo ra những lý do đủ hấp dẫn để họ hiện diện trực tiếp tại không gian vật lý. Điều này đòi hỏi các đơn vị vận hành phải cấu trúc lại cơ cấu khách thuê, gia tăng tỷ trọng diện tích cho F&B và giải trí, thường xuyên tổ chức các sự kiện văn hóa nghệ thuật cộng đồng và thiết kế không gian mở kết nối liền mạch với các khu dân cư, tòa nhà văn phòng lân cận.

Xu hướng này hoàn toàn đồng nhịp với làn sóng chuyển đổi của ngành bán lẻ trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nơi các cửa hàng vật lý đang dần biến thành những không gian sản xuất nội dung, kết nối cộng đồng và lan tỏa giá trị thương hiệu. Đáng chú ý, thế hệ tiêu dùng Gen Z đang dẫn đầu xu hướng quay trở lại với các cửa hàng truyền thống, chiếm tới 64% tổng số người tiêu dùng ưu tiên trải nghiệm mua sắm trực tiếp tại điểm bán. Song song với đó, các mô hình bán lẻ pop-up linh hoạt đang chiếm tới 32,4% thị phần bán lẻ toàn cầu, tạo ra nguồn doanh thu ước đạt khoảng 4,8 tỷ USD trong năm 2025 nhờ khả năng tạo ra sự tươi mới và kích thích cảm giác tò mò của khách hàng.

Năng lực vận hành và trải nghiệm khách hàng định đoạt giá trị dài hạn

Kỳ vọng của người tiêu dùng đối với không gian bán lẻ vật lý đã thay đổi căn bản khi phần lớn hành vi tìm kiếm thông tin, so sánh giá cả và định hình cảm xúc thương hiệu đều đã diễn ra từ trước trên môi trường mạng internet. Khi bước chân vào một cửa hàng hay một trung tâm thương mại, khách hàng không chỉ tìm kiếm một món đồ để thanh toán, mà mong muốn kiểm chứng và thụ hưởng những giá trị cảm xúc thực tế mà thương hiệu đã cam kết trên không gian số.

Thực tiễn từ các thị trường phát triển trong khu vực như Hàn Quốc và Nhật Bản mang lại những bài học kinh nghiệm rất rõ ràng cho Việt Nam. Tại Seoul, các khu thương mại nổi tiếng như Myeongdong hay Seongsu đã rất thành công khi tích hợp bán lẻ thời trang với phong cách sống, dịch vụ làm đẹp và chăm sóc y tế trong cùng một điểm đến, giúp tỷ lệ mặt bằng trống tại các khu vực này duy trì ở mức rất thấp, lần lượt chỉ 5,6% và 3,7%. Tại Tokyo, mô hình Dior Bamboo Pavilion đã kết hợp nhuần nhuyễn giữa hoạt động mua sắm hàng hiệu, dịch vụ lưu trú và trải nghiệm ẩm thực cao cấp, biến mỗi chuyến ghé thăm thành một hành trình văn hóa độc bản.

Nhìn vào làn sóng mở rộng nguồn cung thương mại tại Việt Nam trong giai đoạn 2026-2030, có thể khẳng định vị trí đắc địa hay quy mô mặt sàn chỉ còn đóng vai trò tạo ra lợi thế tiếp cận ban đầu. Khả năng sống còn và sinh lời bền vững của một dự án bán lẻ giờ đây phụ thuộc hoàn toàn vào tư duy định vị chiến lược, sự linh hoạt trong cơ cấu khách thuê, năng lực tổ chức trải nghiệm và tính chuyên nghiệp trong khâu quản trị vận hành. Những chủ mặt bằng biết cách biến không gian thương mại thành điểm hẹn văn hóa và đời sống cho cộng đồng sẽ là những người nắm giữ ưu thế tuyệt đối trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.

Bảo An