Lợi nhuận cho thuê sụt giảm, nhà đầu tư vẫn đổ tiền vì kỳ vọng chung cư tăng giá
Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến một nghịch lý: Dù tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí còn thấp hơn lãi suất tiết kiệm ngân hàng, nhưng dòng tiền đầu tư vào phân khúc này vẫn không hề suy giảm.
Hiện tượng này cho thấy một sự thay đổi trong chiến lược của các nhà đầu tư. Thay vì tập trung vào dòng tiền đều đặn hàng tháng, họ đang đặt cược vào kỳ vọng tăng giá vốn trong tương lai.
Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Thủ đô liên tục đi xuống. Một hãng dịch vụ bất động sản cho biết, tính đến hết quý II, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt khoảng 3,4% mỗi năm, giảm đáng kể so với mức 5,1% của năm trước. Con số này không chỉ thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng mà còn kém hấp dẫn hơn nhiều so với các thành phố lớn trong khu vực.
Một kênh rao tin trực tuyến cũng đưa ra những số liệu tương tự, khi lợi suất cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM hiện chỉ quanh mức 3%, giảm mạnh so với mức 4,9% và 4,5% vào đầu năm ngoái.
Sự sụt giảm này không phải là ngẫu nhiên. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua và giá thuê. Trong khi giá bán chung cư tại Hà Nội đã tăng khoảng 30-40% theo năm, đạt mức trung bình 70 triệu đồng/m2, thì giá thuê chỉ tăng nhẹ khoảng 8-10% mỗi năm. Khoảng cách này khiến lợi nhuận từ cho thuê trở nên kém hấp dẫn.
Bên cạnh đó, thị trường đang đối mặt với một vấn đề về nguồn cung. Dù lượng căn hộ mới ra mắt trong năm nay được dự báo là dồi dào hơn, nhưng lại tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, các sản phẩm thứ cấp trên thị trường lại giữ giá ở mức rất cao. Điều này không phù hợp với nhu cầu thuê để ở của đại đa số người dân, dẫn đến việc cung và cầu bị lệch pha. Các chuyên gia dự báo, nếu xu hướng này tiếp tục, tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể còn giảm thêm trong thời gian tới.
Tuy nhiên, chính trong bối cảnh lợi suất cho thuê sụt giảm, một nghịch lý lại xảy ra: Dòng tiền đầu tư vào chung cư vẫn rất mạnh. Lý giải điều này, các chuyên gia nhận định, đó là bởi các nhà đầu tư không còn đặt mục tiêu chính là khai thác dòng tiền cho thuê, mà chuyển hướng sang kỳ vọng tăng giá vốn.
Một giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở của một hãng bất động sản cho biết, việc khai thác cho thuê chỉ là một phương án phụ để khai thác thêm lợi nhuận trong lúc chờ đợi giá trị tài sản tăng lên. Điều này cho thấy mục tiêu chính của nhà đầu tư hiện nay là lợi nhuận từ chênh lệch giá mua và bán.
Theo Giám đốc cấp cao bộ phận Dịch vụ tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội, hiện mặt bằng giá căn hộ sơ cấp hiện đã ở ngưỡng rất cao, trung bình 91 triệu đồng/m2, tăng tới 40% chỉ trong vòng một năm. Mức giá này khiến nhu cầu mua để ở thực sự bị thu hẹp, nhưng giới đầu tư vẫn sẵn sàng xuống tiền vì tâm lý “đón đầu” và niềm tin rằng giá sẽ còn tiếp tục tăng. Người này nhận định, chính tâm lý này đã biến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trên thị trường chung cư.
Dẫu vậy, các chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo quan trọng. Việc đổ tiền vào chung cư để chờ tăng giá ở thời điểm này không còn là một “cuộc chơi dễ thắng” như trước. Khi giá vẫn đang neo ở mức cao, trong khi nguồn cung sắp tới được dự báo sẽ tăng mạnh, rủi ro bị “giam vốn” là hoàn toàn có thể xảy ra.
Theo dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 11.500 căn hộ mới. Trong hai năm tới, con số này có thể bùng nổ với khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án khác nhau, phần lớn tập trung ở các khu vực vùng ven. Với lượng cung lớn như vậy, thị trường có thể sẽ chịu áp lực điều chỉnh giá.
Chính vì thế, những nhà đầu tư, đặc biệt là những người thiếu kinh nghiệm, cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc kỳ vọng vào lợi nhuận từ giá vốn không còn dễ dàng, và rủi ro thua lỗ có thể đè nặng nếu thị trường không có những điều chỉnh hợp lý về giá. Vì vậy, các nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, không nên chạy theo đám đông và cần có một chiến lược đầu tư dài hạn thay vì chỉ trông chờ vào việc “đón đầu” xu hướng.
T.An
