Cơ cấu nguồn cung chung cư lệch pha: Căn hộ bình dân ngày càng hiếm
Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung và giao dịch, song vẫn đối mặt với thách thức lớn về sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung căn hộ chung cư.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, tỷ trọng căn hộ bình dân ngày càng giảm, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế rõ rệt, tạo ra khoảng cách lớn giữa cung và cầu ở phân khúc vừa túi tiền.
Theo các báo cáo thị trường gần đây, tổng lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đạt hơn 10.700 căn, là mức cao thứ hai trong 5 năm. Tuy nhiên, hầu hết các dự án mới đều được chào bán với mức giá trung bình từ 75 đến 80 triệu đồng mỗi m2, thậm chí có những dự án vùng ven vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2. Tương tự, tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình cũng đã lên tới khoảng 77 triệu đồng mỗi m2. Điều này dẫn đến việc các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, chỉ còn sót lại một số ít trên thị trường thứ cấp, chủ yếu là các chung cư đã bàn giao từ lâu, xa trung tâm, và chất lượng không còn đảm bảo.
Tỷ lệ các căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 3,9% tại Hà Nội và 7% tại TP.HCM, trong khi các căn hộ có giá trên 5 tỷ đồng chiếm đến gần một nửa thị phần. Điều này hoàn toàn đi ngược lại với nhu cầu thực tế khi phần lớn người dân đô thị đặc biệt là người trẻ và các gia đình thu nhập trung bình, chỉ có khả năng chi trả cho các sản phẩm ở tầm giá dưới 3 tỷ đồng.
Sự lệch pha này phần lớn bắt nguồn từ định hướng phát triển của các chủ đầu tư. Với áp lực lợi nhuận, họ ưu tiên phát triển các sản phẩm trung và cao cấp, nơi biên lợi nhuận cao hơn thay vì các dự án bình dân vốn bị hạn chế về giá bán. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào ngày càng tăng như tiền sử dụng đất, chi phí pháp lý, giá vật liệu xây dựng và thời gian xin phép kéo dài khiến chi phí phát triển căn hộ giá rẻ trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Mặt bằng giá căn hộ không ngừng thiết lập các đỉnh mới khiến khả năng hấp thụ thị trường có dấu hiệu chững lại. Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt giảm 13% và 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng tại Hà Nội, lượng giao dịch căn hộ trong quý II giảm 27% so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ đạt 60%, trong khi trước đây nhiều dự án từng ghi nhận tỷ lệ thanh khoản tới 90% ngay sau khi mở bán.
Sự khan hiếm căn hộ bình dân không chỉ ảnh hưởng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực mà còn gây hệ lụy lâu dài cho thị trường và nền kinh tế. Giá bán tăng quá nhanh, không đi kèm với tăng trưởng thu nhập, khiến người có nhu cầu thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở, làm giảm động lực mua nhà, từ đó ảnh hưởng đến tính thanh khoản và tính bền vững của thị trường bất động sản. Đồng thời, nguy cơ hình thành bong bóng giá cũng tăng lên khi nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao từ việc đầu cơ vào các sản phẩm cao cấp.
Trong khi đó, thị trường vẫn ghi nhận lượng giao dịch tích cực ở phân khúc căn hộ cao cấp tại các đại đô thị đã hình thành hoặc ở khu vực trung tâm, nơi có kết nối hạ tầng tốt. Tuy nhiên, nhu cầu lớn nhất của thị trường vẫn nằm ở phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng, nơi lực cầu mạnh nhưng gần như không có sản phẩm mới phù hợp.
Về dài hạn, việc mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung căn hộ sẽ trở thành rào cản lớn đối với mục tiêu phát triển đô thị bền vững. Khi đại đa số người dân đô thị không thể tiếp cận nhà ở phù hợp, bài toán an sinh xã hội trở nên nan giải. Bên cạnh việc khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cần có cơ chế tài chính, pháp lý đủ hấp dẫn để các chủ đầu tư quay lại phân khúc bình dân. Đồng thời, chính sách về giá đất, thủ tục đầu tư và quy hoạch đô thị cũng cần được điều chỉnh để giảm áp lực chi phí, tạo điều kiện cho nguồn cung nhà giá hợp lý quay trở lại thị trường.
Nếu không có giải pháp kịp thời và đồng bộ, thị trường chung cư sẽ tiếp tục phát triển mất cân đối, gia tăng nguy cơ tích tụ rủi ro và bỏ lại phía sau nhóm đối tượng có nhu cầu thực vốn lẽ ra phải là lực đỡ chính cho thị trường bất động sản.
P.T
