Lãi suất tăng nhẹ cuối năm: Người mua nhà thận trọng
Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng nhẹ vào dịp cuối năm, tâm lý thận trọng đang bao trùm một bộ phận người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng.
Chưa đủ tạo cú sốc với người mua nhà
Theo Savills, lãi suất cho vay mua nhà cuối năm nay có xu hướng tăng thêm khoảng 1 - 2% khi một số ngân hàng kết thúc các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và khả năng trả nợ trong dài hạn. Dù vậy, mức điều chỉnh hiện nay chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực - yếu tố đang giữ vai trò trụ cột của thị trường.
Mặt bằng lãi suất hiện nay tuy chưa cao nhưng đủ để cảnh báo người mua nhà thận trọng và kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra quyết định.
Bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định: "Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở".
Thực tế cho thấy, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023, qua đó giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối. Điều này được phản ánh rõ qua các chỉ số thanh khoản tại hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: "Chúng tôi cho rằng lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường nhưng theo cách nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm 2022. Với mục tiêu tăng trưởng GDP Việt Nam trong năm 2026 ở mức cao, việc duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý là cần thiết, khó có khả năng xuất hiện cú sốc tăng lãi suất như trước".
Theo báo cáo Bất động sản quý III/2025 của Savills, tại TP.HCM có 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, cho thấy sức mua vẫn duy trì tích cực bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.
Tại Hà Nội, thị trường còn ghi nhận diễn biến sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với quý trước. Toàn thị trường có 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Riêng các dự án mới mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ tới 81%, phản ánh rõ vai trò dẫn dắt của lực cầu ở thực.
Phân khúc trung cấp và khu vực vùng ven dẫn đầu thanh khoản
Một điểm nổi bật trong giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (Grade B và C). Tại TP.HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc Grade B chiếm 73% nguồn cung sơ cấp.
Việc chủ đầu tư tập trung phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả đã thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven.
Theo Savills, sự dịch chuyển này không chỉ góp phần giảm áp lực nhà ở khu vực nội đô mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng. Giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước, trong đó các khu vực phát triển theo mô hình TOD, đặc biệt là khu Đông, ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 16%.
Bà Mai Thanh Thảo cho rằng mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven ngày càng phản ánh rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những khu vực có lợi thế kết nối như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An đang trở thành lựa chọn thay thế, nhờ hưởng lợi từ tiến độ các tuyến metro, đường vành đai và hệ thống giao thông liên vùng.
Savills đánh giá, mức tăng giá hiện nay tương đối hợp lý khi được hỗ trợ bởi chi phí đầu vào gia tăng, sự khan hiếm kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung và giá trị hạ tầng đã hiện hữu. Nhìn chung, thị trường vẫn nằm trong ngưỡng có thể hấp thụ, đặc biệt với các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, trong năm 2026, những dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, vận hành bài bản sẽ duy trì đà tăng giá, trong khi các dự án xa trung tâm, chất lượng trung bình sẽ phải điều chỉnh để thu hút người mua.
Trong bối cảnh mới, người mua sẽ không chọn theo quảng cáo, mà theo giá trị thực: Khả năng kết nối, chất lượng quản lý, mật độ dân cư và tiềm năng khai thác cho thuê.
Theo đó, thay vì cố mua căn hộ trung tâm giá cao, nhiều gia đình chấp nhận di chuyển ra xa trung tâm, đến các khu vực Hoài Đức, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, miễn sao dự án đảm bảo chất lượng và tiến độ thanh toán linh hoạt.
"Về tổng thể, thị trường vẫn có nhu cầu lớn, nhưng độ nhạy với giá cũng ngày càng cao", bà An nhấn mạnh.
