Hết ưu đãi lãi suất, người vay mua nhà đuối sức
Thị trường bất động sản ghi nhận nhiều chuyển biến sau khi các ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất. Diễn biến này đã tác động trực tiếp đến khả năng mua nhà của người dân và buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch triển khai dự án trong năm 2026.
Thị trường bất động sản biến động từ lãi suất vay ngân hàng tăng
Chị Trần Thị Lan (Hà Nội) cho biết, đầu năm 2025, gia đình chị mua một căn hộ trị giá hơn 3 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng khoảng 1,5 tỷ đồng và được hưởng ưu đãi lãi suất 0% trong 10 tháng đầu. Tuy nhiên, sau khi thời gian ưu đãi kết thúc, khoản tiền phải thanh toán hàng tháng gồm cả gốc và lãi đã tăng lên hơn 20 triệu đồng.
Theo chị Lan, thu nhập của gia đình sụt giảm, công việc thiếu ổn định, trong khi các chi phí sinh hoạt cố định ngày càng lớn khiến việc trả nợ ngân hàng nhanh chóng vượt quá khả năng xoay xở.
Thời gian gần đây, chị thường xuyên phải vay mượn người thân để trả nợ. Nếu không vay thêm, thu nhập của hai vợ chồng thậm chí không đủ trang trải sinh hoạt hàng tháng.
Tương tự, vợ chồng anh Nguyễn Tất Đạt, sinh sống tại phường Hoàng Mai (Hà Nội), cũng rơi vào tình cảnh lo lắng khi lãi suất vay mua nhà tăng mạnh sau giai đoạn ưu đãi. Anh Đạt cho biết, năm 2023, hai vợ chồng vay 1,6 tỷ đồng để mua căn hộ hai phòng ngủ gần trường học của con.
Trong hai năm đầu, lãi suất ưu đãi cố định ở mức 6,5%, nên số tiền phải trả hàng tháng hơn 12 triệu đồng, phù hợp với tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng của cả gia đình.
Tuy nhiên, từ cuối năm nay, ngân hàng thông báo lãi suất sau ưu đãi có thể tăng lên tới 12,8%/năm. Khi đó, số tiền trả hàng tháng ước tính gần 18 triệu đồng, tăng thêm khoảng 6 triệu đồng so với trước, khiến ngân sách gia đình bị xáo trộn nghiêm trọng.
Anh Đạt chia sẻ, trước đây, gia đình có khoảng 18 triệu đồng mỗi tháng cho chi tiêu sinh hoạt, đã phải tính toán rất chặt chẽ. Nay khoản tiền này giảm xuống chỉ còn khoảng 12 triệu đồng, khiến hai vợ chồng không còn khả năng cân đối. Trước áp lực tài chính ngày càng lớn, anh buộc phải rao bán căn hộ để tránh gánh nặng lãi suất kéo dài.
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, việc lãi suất cho vay tăng là hệ quả khó tránh khi lãi suất huy động đi lên. Trước áp lực chi phí vốn đầu vào, các ngân hàng khó có thể giữ nguyên mặt bằng lãi suất cho vay và buộc phải điều chỉnh để đảm bảo cân đối tài chính. Diễn biến này khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của người dân và doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.
Đối với thị trường bất động sản, ông Hiếu nhận định nhóm người mua nhà vay vốn lớn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu thêm áp lực trả nợ. Tuy vậy, mức tăng lãi suất hiện nay chưa đủ mạnh để đẩy thị trường bất động sản bước vào giai đoạn suy giảm giá trên diện rộng.
Người mua nhà thận trọng hơn
Đánh giá tác động của việc lãi suất cho vay mua nhà tăng đối với thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, đợt điều chỉnh lãi suất vào cuối năm nay chủ yếu mang tính "cân chỉnh kỹ thuật", chưa phải là một chu kỳ thắt chặt mạnh.
Theo ông Quốc Anh, với biên độ tăng hiện nay, lãi suất cho vay chưa đủ lớn để tạo ra cú sốc đối với thị trường bất động sản. Tác động rõ nét nhất là tâm lý người mua nhà và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời cân nhắc kỹ về thời điểm xuống tiền và lựa chọn sản phẩm phù hợp.
Ở góc độ dòng tiền, bất động sản vẫn là kênh được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong bối cảnh lãi suất huy động dù có xu hướng tăng nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều giai đoạn trước. Điều này giúp mặt bằng giá bất động sản tiếp tục được "neo giữ", thay vì bước vào chu kỳ giảm sâu trên diện rộng.
Trong ngắn hạn, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục ở trạng thái thăm dò, khi lãi suất nhích lên kéo theo chi phí vốn tăng dần. Tuy nhiên, khả năng lặp lại kịch bản căng thẳng như năm 2022 là khá thấp, bởi nền tảng vĩ mô hiện ổn định hơn và cấu trúc thị trường đã được điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ trước đó.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nghiêm Xuân Nhật, Giám đốc Kinh doanh TVH Land nhận định, năm 2025 là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng 2023 - 2024.
Động lực quan trọng của sự phục hồi này đến từ việc lãi suất cho vay mua nhà giảm xuống dưới 10%/năm, mức được đánh giá là phù hợp với khả năng chi trả của người mua ở thực.
Ông Nhật phân tích, trong giai đoạn 2022 - 2024, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 13%/năm, thị trường nhanh chóng rơi vào khó khăn do người mua e ngại rủi ro tài chính. Chỉ đến khi lãi suất hạ nhiệt trong năm 2025, nhu cầu mới dần quay trở lại.
Tuy nhiên, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, lãi suất cho vay trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ vượt mốc 10%/năm, qua đó tạo thêm áp lực cho thanh khoản và tốc độ tiêu thụ sản phẩm.
Cùng quan điểm thận trọng, ông Tống Ngân, Phó giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản IHOME cho biết, doanh nghiệp dự kiến đưa ra thị trường khoảng 500 sản phẩm đất nền trong năm 2026, song kế hoạch này đang phụ thuộc lớn vào diễn biến của lãi suất huy động và lãi suất cho vay.
Theo ông Ngân, mặt bằng giá bất động sản hiện đã ở mức cao so với khả năng tài chính của phần lớn người dân. Trong khi đó, chính sách bán hàng của nhiều chủ đầu tư vẫn dựa vào các gói hỗ trợ lãi suất vay mua nhà trong 2 - 3 năm đầu. Nếu lãi suất cho vay tăng mạnh, doanh nghiệp không chỉ gặp khó trong việc kích cầu mà còn chịu áp lực lớn trong việc duy trì các cam kết hỗ trợ tài chính với khách hàng.
