Khó khăn của bất động sản công nghiệp trong năm 2024
Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2024 là phân khúc duy trì hướng phát triển ổn định với một số điểm sáng. Tuy nhiên, triển vọng lợi nhuận giảm và bài toán cạnh tranh về giá thuê đất với khu vực vẫn đang là hai áp lực của bất động sản công nghiệp.
Cụ thể, về triển vọng lợi nhuận giảm, tỷ suất vốn hóa tài sản vận hành chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực châu Á.
Tỷ suất vốn hóa là thước đo phổ biến trong đầu tư bất động sản, đánh giá về khả năng sinh lời và tiềm năng thu hồi vốn của dự án. Tỷ suất vốn hóa tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn chất lượng cao trên khắp cả nước.
Trong báo cáo thị trường quý III, JLL cho rằng riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.
Áp lực thứ hai là cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng như Thái Lan. Giá thuê đất công nghiệp ngoại thành Bangkok hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê. Con số này thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).
Theo Savills Việt Nam, thị trường trung tâm dữ liệu của Việt Nam thuộc nhóm phát triển nhanh nhất thế giới. Cả nước đang có 28 dự án trung tâm dữ liệu với tổng công suất đạt 45 MW, từ 44 nhà cung cấp dịch vụ. Quy mô thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam dự báo đạt 1,04 tỷ USD năm nay.
Ngoài ra, xu hướng thâu tóm trong ngành bất động sản công nghiệp và logistics dự báo còn tiếp diễn nhiều năm tới.
Các chuyên gia lạc quan về phân khúc bất động sản công nghiệp. Nguyên nhân là kinh tế Việt Nam có thể tăng trưởng khoảng 4,7% đến 5% năm nay, theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và HSBC. Tính đến 20/11, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8% so với cùng kỳ 2022.
Việt Nam cũng cam kết chi tiêu, đầu tư cho cơ sở hạ tầng thuộc hàng mạnh nhất trong khu vực. Thị trường trung tâm dữ liệu cũng sẵn sàng cho công cuộc chuyển đổi, tùy thuộc vào việc nới lỏng các rào cản pháp lý và cơ sở hạ tầng điện lực.
Bên cạnh đó, theo Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), có thể nhìn nhận một số khó khăn chính của thị trường BĐS trong năm 2023 gồm: Các luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến BĐS: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư... cho có hiệu lực thi hành, trong đó Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được Quốc hội thông qua; Cơ cấu sản phẩm tiếp tục có sự chênh lệch lớn, phân khúc nhà ở bình dân thiếu hụt, trong khi phân khúc cao cấp đang thừa hàng trăm triệu mét vuông sàn.
70 – 80% doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn về vốn đầu tư, do ngân hàng siết chặt điều kiện cho vay, cùng với đó là niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bị giảm sút, khiến việc huy động vốn ứng trước để triển khai dự án bị thiếu hụt, khiến nguồn cung sản phẩm bị giảm sút nghiêm trọng; Giá nhà ở không ngừng leo thang, cũng chính vì lý do này cùng với việc khó tiếp cận nguồn vốn vay từ nên ngay cả những người dân có nhu cầu mua nhà cũng phải tạm gác lại kế hoạch.
Tuy nhiên, trong năm này Chính phủ tích cực triển khai thực hiện các giải pháp hỗ trợ thị trường: giảm mặt bằng lãi suất cho vay, ổn định thị trường ngoại hối, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, triển khai các gói tín dụng hỗ trợ các ngành, trong đó có lĩnh vực BĐS như việc miễn, giảm, gia hạn thuế, phí, tiền sử dụng đất, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường trái phiếu doanh nghiệp
Năm 2023, theo dữ liệu từ hãng tư vấn bất động sản Knight Frank (Anh), tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam khả quan. Tại khu vực ngoại thành Hà Nội và ở TP HCM, hiện lần lượt là 78% và 92%. Nhờ vậy, giá thuê đất công nghiệp tăng cao trong giai đoạn 2022 - 2023, đạt 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành TP HCM.
Cùng với đó, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn phát triển sôi động. Lĩnh vực này thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018, với số lượng nhà đầu tư tăng gấp 5 lần. Chỉ riêng ngoại thành TP. HCM, nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2, góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê.
Chỉ 3 tháng cuối năm, khu vực phía Nam ước chào đón hơn 460.000 m2 nhà kho xây sẵn, được phát triển bởi BWID, LOGOS, Emergent Capital Partners và Cainiao, theo JLL. Theo Knight Frank, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.
Tiến Hoàng
