Hậu Giang: Quy định quản lý theo đồ án Quy hoạch chung đô thị Đông Phú

Theo dõi KT&TD trên

Theo đó, Quy định này áp dụng cho việc quản lý quy hoạch kiến trúc, sử dụng đất đai và đầu tư phát triển đô thị theo Quy hoạch chung đô thị Đông Phú huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đến năm 2040 đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 741/QĐ-UBND ngày 04/5/2023. Các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đầu tư xây dựng trong phạm vi giới hạn của đồ án Quy hoạch chung đô thị Đông Phú, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đến năm 2040 phải thực hiện theo quy định này và các quy định pháp luật liên quan. Các cơ quan quản lý xây dựng và chính quyền địa phương căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ được giao hướng dẫn, kiểm tra xây dựng theo đúng quy định này và các quy định của pháp luật có liên quan.

Khu vực lập Quy hoạch chung đô thị Đông Phú có diện tích 1.699,07ha bao gồm toàn bộ ranh giới xã Đông Phú, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang, giới hạn xác định: Phía Đông Bắc giáp sông Hậu tỉnh Vĩnh Long; Phía Tây Bắc giáp quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ; Phía Tây Nam giáp xã Đông Thạnh và thị trấn Ngã Sáu, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang; Phía Đông Nam giáp xã Phú Hữu và thị trấn Mái Dầm, huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang. Dân số đến năm 2030 là 25.000 người. Dân số đến năm 2040 dự kiến 38.000 người. Đất xây dựng đô thị đến năm 2030 khoảng 940ha; Đất xây dựng đô thị đến năm 2040 khoảng 1.115ha. Đất nhóm nhà ở 191,89ha; chiếm tỷ lệ 17,24% đất xây dựng đô thị. Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của nhóm nhà ở là 60%.

Nhà ở riêng lẻ: Hệ số sử dụng đất tối đa 05 lần; Tầng cao xây dựng 1÷5 tầng. Nhà ở chung cư: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1 QCVN 01:2021/BXD. Khoảng lùi xây dựng công trình phải đảm bảo theo quy định tại điểm 2.6.2 QCVN 01:2021/BXD. Hệ số sử dụng đất tối đa 09 lần; Tầng cao xây dựng 3 ÷12 tầng.

Khu chức năng hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ: 41,69ha. Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1 QCVN 01:2021/BXD. Khoảng lùi xây dựng công trình phải đảm bảo theo quy định tại điểm 2.6.2 QCVN 01:2021/BXD. Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất. Hệ số sử dụng đất: Tối đa 10 lần. Tầng cao xây dựng: 1÷12 tầng.

Khu sản xuất công nghiệp: Khu sản xuất công nghiệp 621,75ha; chiếm tỷ lệ 55,85% đất xây dựng đô thị. Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%. Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp phụ thuộc vào loại hình, tính chất các cơ sở sản xuất, diện tích của các lô đất xây dựng cơ sở sản xuất, kho tàng, nhưng phải phù hợp với các quy định tại. Hệ số sử dụng đất tối đa 3,5 lần. Tầng cao xây dựng: 1÷5 tầng.

Khu trung tâm và không gian mở của đô thị bao gồm đất xây dựng các công trình hành chính, văn hóa, thể thao, y tế, giáo dục của đô thị: Đất hành chính đô thị bố trí để xây dựng công trình trụ sở cơ quan hành chính, đoàn thể, các tổ chức chính trị xã hội ở trung tâm đô thị; có tổng diện tích 3,48ha. Đất Văn hóa - Thể thao bố trí để xây dựng sân vận động, trung tâm văn hóa, trung tâm thể dục thể thao cấp đô thị, có tổng diện tích 16,39ha. Đất y tế bố trí để xây dựng các công trình như trạm y tế, bệnh viện, phòng khám đa khoa khu vực; có tổng diện tích 2,93ha. Đất giáo dục bố trí để xây dựng trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở và trung học phổ thông; có tổng diện tích 10,04ha.

Khu Trung tâm thương mại - chợ bố trí để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ - chợ nằm trong khu dân cư; có tổng diện tích 2,07ha. Mật độ xây dựng gộp: 40÷60%. Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình: 40%. Hệ số sử dụng đất tối đa 8 lần. Tầng cao xây dựng: 1÷12 tầng. Khu công viên, cây xanh công cộng: Tổng diện tích đất cây xanh công cộng trong đô thị là 34,54ha. Mật độ xây dựng gộp tối đa 5%. Hệ số sử dụng đất tối đa 0,05 lần. Tầng cao tối đa 01 tầng. Khu dịch vụ, du lịch tổng diện tích đất khu dịch vụ du lịch 42,17ha. Mật độ xây dựng gộp tối đa 25%. Hệ số sử dụng đất tối đa 3 lần. Tầng cao xây dựng: 1÷12 tầng. Đất dự trữ phát triển: Đất dự trữ phát triển đô thị được quy hoạch để phát triển đô thị về lâu dài có tổng diện tích đất là 378,49ha.

Việc xây dựng, cải tạo, chỉnh trang các công trình kiến trúc tại các khu vực cảnh quan đặc thù, trong khu vực quy hoạch cần hạn chế tối đa việc làm thay đổi địa hình và bảo đảm sự phát triển bền vững của môi trường tự nhiên.

Đối với những khu vực có cảnh quan gắn với di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, khu vực bảo tồn phải căn cứ Luật Di sản văn hóa và các quy định hiện hành để tổ chức nghiên cứu, đánh giá về giá trị trước khi đề xuất giải pháp bảo tồn và khai thác phù hợp. Không gian, kiến trúc cảnh quan cần được kiểm soát chặt chẽ, xác định lộ trình, trình tự xây dựng để đảm bảo tính thống nhất, hài hòa, tương thích với chức năng của các công trình, phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ công cộng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.

Các công trình kiến trúc trong khu vực quy hoạch khi xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp phải phù hợp với đồ án quy hoạch này, quy hoạch chi tiết (nếu có), giấy phép xây dựng và các quy định tại Quy định quản lý này. Không được chiếm dụng trái phép không gian đô thị nhằm mục đích tăng diện tích sử dụng công trình. Đối với các công trình xây dựng được cấp phép xây dựng mới có liên quan đến các khu vực bảo tồn, các khu vực đã được công nhận là di sản văn hóa phải nghiên cứu hình thức kiến trúc phù hợp, sử dụng vật liệu tương đồng, hài hòa về màu sắc, chất liệu với công trình di sản của khu vực. Không giải quyết giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xử lý các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích. Mặt ngoài công trình kiến trúc đô thị không được sử dụng màu sắc, vật liệu gây ảnh hưởng tới thị giác, sức khoẻ con người, yêu cầu về vệ sinh và an toàn giao thông.

Kiểm soát không gian, kiến trúc các khu vực trong đô thị: Đối với các khu phát triển mới: Phải đảm bảo tuân thủ nội dung các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ xây dựng) đã được xác định trong Quy định quản lý theo đồ án này. Tầng cao xây dựng trong các khu ở, nhóm ở cần được tổ chức một cách đồng bộ, hài hòa với nhịp điệu, không gian cảnh quan kiến trúc và tính chất, loại hình nhà ở. Các công trình xây dựng phải có hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu tuân thủ theo các Quy chế quản lý kiến trúc đô thị trong khu vực quy hoạch (nếu có); khuyến khích xây dựng các khu đô thị mới kiểu mẫu, các công trình ứng dụng công nghệ mới, thân thiện môi trường và đạt các yêu cầu tiêu chí về kiến trúc xanh. Tại các khu vực có tính chất đặc thù như: Du lịch, thể dục - thể thao, văn hóa phải thể hiện tính đặc trưng của khu vực, tạo ra các không gian mở, đảm bảo hài hòa về tổ chức không gian, cảnh quan và phù hợp chức năng sử dụng đất. Tại các khu vực ven sông, kênh thoát nước, xung quanh hồ điều hòa; khu cảnh quan đặc biệt trong khu vực quy hoạch phải giữ được tính đặc trưng, mỹ quan, môi trường đô thị và đảm bảo phát triển bền vững.

Đối với các khu vực hiện hữu: Cần đảm bảo tính liên hệ, kết nối chặt chẽ về không gian, cảnh quan cho hài hòa giữa các khu chức năng đô thị, giữa khu xây dựng mới và khu hiện hữu ổn định, cải tạo chỉnh trang; tuân thủ các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (hệ số sử dụng đất, tầng cao, mật độ xây dựng) đã được xác định trên từng ô phố trong đồ án. Khu vực hiện hữu trong đô thị phải tuân thủ yêu cầu về không gian và sử dụng đất các khu vực hiện hữu theo QCVN 01:2021/BXD. Các dự án chỉnh trang đô thị tại các khu vực có mật độ xây dựng cao, khuyến khích tăng diện tích cây xanh, diện tích dành cho giao thông (bao gồm cả giao thông tĩnh), không gian công cộng, giảm mật độ xây dựng. Các khu vực nhà ở liên kế đang tồn tại phù hợp với quy hoạch nhưng chưa phù hợp với các quy định về kiến trúc cảnh quan khu vực thì được phép tồn tại theo hiện trạng, nhưng khi chủ công trình có nhu cầu cải tạo, sửa chữa, nâng cấp thì phải thực hiện đúng theo quy định về kiến trúc cảnh quan khu vực.

Đối với các lô đất trong các khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, việc xây dựng công trình phải đảm bảo theo quy định của quy hoạch chi tiết được duyệt. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, việc xây dựng công trình phải đảm bảo tuân thủ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn và các quy định có liên quan hiện hành, đảm bảo các yêu cầu cụ thể như:

Công trình nhà ở: Đối với lô đất xây dựng nhà ở có diện tích đất nhỏ hơn 25,0m2, các lô đất có kích thước chiều rộng hoặc chiều ngang nhỏ hơn 2,5m chỉ được phép xây dựng tạm hoặc phải xây dựng hợp khối với các công trình tiếp giáp. Trong trường hợp lô đất là bộ phận cấu thành của cả dãy phố, diện tích đất tối thiểu của lô đất xây dựng nhà liên kế là 25m2/căn nhà với chiều sâu lô đất và bề rộng lô đất không nhỏ hơn 2,5m, quy định về tầng cao xây dựng của ngôi nhà đó được áp dụng theo quy định chung cho toàn dãy phố.

Đối với các công trình đơn lẻ được xây dựng trên các lô đất đơn lẻ có kích thước bề rộng hoặc bề sâu từ 10m trở xuống, tỷ lệ giữa chiều cao của công trình với bề rộng của công trình cũng như tỷ lệ giữa chiều cao của công trình với bề sâu của công trình (bề sâu so với mặt tiền) không lớn quá 3 lần kích thước cạnh nhỏ hơn của công trình, ngoại trừ các công trình có giá trị điểm nhấn đặc biệt được xác định trong quy định quản lý xây dựng đô thị theo đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt.

Các trường hợp đặc biệt trong quá trình giải tỏa để xây dựng đô thị, áp dụng theo các quy định hiện hành có liên quan. Công trình công cộng, dịch vụ, thương mại: Các công trình hiện có cho phép giữ nguyên hiện trạng; trường hợp sửa chữa hoặc xây dựng lại mới thì phải đảm bảo các chỉ tiêu theo Quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành cho từng loại hình công trình. Các khu đất ở chuyển đổi sang chức năng khác, khi xây dựng mới theo chức năng công trình phải đảm bảo về Tiêu chuẩn, Quy chuẩn hiện hành, đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy cho từng loại hình công trình. Không xây dựng các công trình nhà máy, xí nghiệp, kho bãi… gây ô nhiễm môi trường, an toàn phòng cháy chữa cháy trong khu dân cư hiện hữu. Từng bước đưa các cơ sở công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, kho tàng xen lẫn các khu dân cư gây ô nhiễm môi trường ra các khu, cụm công nghiệp tập trung để chuyển những khu đất này sang các chức năng phát triển khu ở mới, hạ tầng xã hội và kỹ thuật. Khuyến khích các cơ sở công nghiệp hiện hữu dọc theo các sông rạch chuyển đổi công năng khác để phục vụ cho sự phát triển đô thị.

Hệ thống đường giao thông nội bộ, mặt nước, kênh rạch công cộng do Nhà nước quản lý: Cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho đồng bộ. Các đường hiện trạng có chiều rộng nhỏ hơn 4m, không nằm trong bản đồ quy hoạch giao thông, phải quản lý lộ giới tối thiểu là 4m. Các nhánh rạch, kênh, mương công cộng: Không được phép xây dựng lấn chiếm, san lấp, tránh gây ngập úng ô nhiễm môi trường; có thể cải tạo, nạo vét đảm bảo việc tiêu thoát nước của khu vực. Các trường hợp tác động làm thay đổi hiện trạng cần được sự thống nhất của cộng đồng dân cư trong khu vực chịu ảnh hưởng và cấp có thẩm quyền…

UBND tỉnh Hậu Giang giao Giám đốc: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Giao thông vận tải, Chủ tịch UBND huyện Châu Thành, Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.