Gỡ nút thắt, tăng nguồn cung nhà ở
Luật Đất đai năm 2003 và 2013 đều cho phép các tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phù hợp quy hoạch.
Nhưng đầu năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực quy định buộc các tổ chức kinh tế phải có 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở.
Quy định này khiến các dự án nhà ở thương mại "đứng hình" hoàn toàn bởi một dự án chiếm vài nghìn m2 đất cũng phải được chủ đầu tư thương lượng mua từ nhiều chủ đất khác nhau.
Năm 2022, Quốc hội sửa quy định trên của Luật Nhà ở 2014, cho phép các doanh nghiệp được chuyển mục đích từ đất khác thành đất ở để đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Đầu năm 2024, Quốc hội thông qua Luật Đất đai và trở lại quan điểm cũ: doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để làm dự án nhà ở thương mại.
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 171 của Quốc hội và Nghị định 75 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết được ban hành, sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt.
Chẳng hạn trước đây, đối với những khu đất công nằm trong quy hoạch của dự án sẽ phải thực hiện thủ tục đấu thầu hoặc đấu giá.
Tuy nhiên, Nghị quyết thí điểm cho phép Nhà nước thu hồi và chuyển giao, cho thuê hoặc giao cho đơn vị thực hiện dự án và được nhận quyền sử dụng để triển khai thực hiện dự án, phù hợp với các quy định của Luật Đất đai.
Quy định này sẽ rút ngắn quy trình thủ tục, khơi không điểm nghẽn, giúp chủ đầu tư thúc đẩy quá trình thực hiện thủ tục, sớm đưa nguồn cung vào thị trường trong những khu vực trung tâm.
Các dự án thí điểm cũng cần đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Đơn cử như về không gian, mặc dù Nghị quyết áp dụng trong phạm vi toàn quốc, nhưng khu vực áp dụng thí điểm phải là đô thị hoặc khu vực được quy hoạch là đô thị (không áp dụng với dự án tại khu vực nông thôn).
Về phạm vi, để kiểm soát số lượng dự án thí điểm tránh tình trạng phá vỡ quy hoạch, Nghị quyết quy định tổng diện tích đất ở trong tất cả các dự án thí điểm không vượt quá 30% phần đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030.
Ngoài ra, dự án thí điểm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
Được đưa vào danh mục, các khu đất thực hiện dự án thí điểm cần được UBND cấp tỉnh trình HĐND thông qua.
Như vậy có thể thấy, quy định thí điểm phải ở những khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển nhà ở và phải nằm trong quy trình nghiêm ngặt, không phải muốn thực hiện ở đâu cũng được.
Nghị quyết 171 sẽ giải quyết được nút thắt về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Từ đó, tháo gỡ các điểm nghẽn, tăng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu phát triển ở các khu đô thị, khu kinh tế đang cần phát triển nhà ở.
