Giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM diễn ra theo 2 thái cực đối lập
Thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam, Hà Nội và TP.HCM, đang có những diễn biến trái ngược nhau. Trong khi giá nhà ở TP.HCM có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ, thì Hà Nội lại chứng kiến sự tăng giá liên tục.
Cụ thể, tại Hà Nội, chỉ số nhà ở đã tăng 8 điểm phần trăm so với quý trước lên 142,5. Chỉ số này đã tăng 37% kể từ khi chạm đáy ở mức 104,1 vào quý III năm 2019. Giá nhà trung bình là 44 triệu đồng/m2 diện tích xây dựng (NSA), tăng 8% theo quý. Hà Nội đang ưu tiên phát triển các công trình cơ sở hạ tầng, tạo ra nhu cầu bất động sản ngay lập tức và nền tảng cho tăng trưởng bền vững. Các dự án trọng điểm sẽ là động lực tạo cơ hội cho các dự án nhà ở giá cả phải chăng.
Trong quý I/2024, tỷ lệ hấp thụ đạt 41%, tăng 15 điểm phần trăm theo quý và 27 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước; phân khúc hạng B chiếm 88% tổng số giao dịch. Các dự án lớn chiếm 71% tổng số giao dịch, phản ánh nhu cầu tiếp tục tăng cho các khu vực ngoại thành. Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, niềm tin và ổn định đang trở lại thị trường bất động sản trong bối cảnh lãi suất tiền gửi ngân hàng thấp và các cải cách quy định toàn diện mới, bao gồm các Luật Kinh doanh Bất động sản và Nhà ở cũng như các biện pháp tài khóa hỗ trợ của Chính phủ.
Chỉ số Văn phòng tại Hà Nội ghi nhận 69 điểm, ổn định theo quý và theo năm. Tỷ lệ lấp đầy của hạng A là 88%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý IV/2023 và 8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy của hạng B là 85%, ổn định so với quý trước và giảm 1 điểm phần trăm theo năm, trong khi phân khúc hạng C có tỷ lệ lấp đầy 91%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm.
Tại TP.Hồ Chí Minh, chỉ số giá nhà ở giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước xuống 123 điểm sau khi nhiều dự án bị tạm dừng. Giá bán sơ cấp cũng ghi nhận giảm 3% so với quý trước xuống còn 67 triệu đồng/m2 thông thủy. Theo Savills Việt Nam, trong bối cảnh giao dịch giảm sút và niềm tin người mua nhà yếu, các nhà phát triển đang cho thấy sự thận trọng thông qua việc duy trì giá bán ổn định và tăng chiết khấu. Một số chủ đầu tư đã tạm dừng các dự án để điều chỉnh chính sách bán hàng (các ưu đãi, tiến độ thanh toán, các tiện ích miễn phí…)
Chỉ số Văn phòng TP. Hồ Chí Minh tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước và 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước lên 98 điểm. Chỉ số này tại Khu Trung tâm (CBD) tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước nhưng giảm 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước xuống còn 107 điểm. Tỷ lệ lấp đầy giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước xuống 90% do dự án mới The Nexus có tỷ lệ lấp đầy thấp 55%. Giá thuê tăng 3% so với quý trước và 7% so với cùng kỳ năm trước lên 1 triệu đồng/m2/tháng.
Chỉ số tại khu vực ngoài trung tâm (non-CBD) ổn định so với quý trước và tăng 6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước lên 114 điểm. Giá thuê văn phòng cải thiện trên cả 15 quận, tăng 1% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước lên 595.000 đồng/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 89%, tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước nhưng giảm 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Theo Báo cáo của Savills Việt Nam, tại TP. Hồ Chí Minh, chỉ số chi phí xây dựng đã tăng đều đặn kể từ khi kết thúc giãn cách xã hội vào quý III/2022. Đến quý IV/2023, chỉ số chi phí xây dựng tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước lên 119,03 do chi phí lao động và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng.
Chỉ số chi phí lao động tăng 6,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước lên 111,6 do thiếu hụt nhân công và nhu cầu tăng cao. Chỉ số giá nguyên vật liệu xây dựng tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước lên 124,06 do thiếu hụt nguồn cung và áp lực lạm phát, với sự gia tăng đáng kể của nhóm bê tông nhựa nóng, sơn và vật liệu địa kỹ thuật.
Trong bối cảnh giao dịch giảm sút và niềm tin người mua nhà yếu, các nhà phát triển đang cho thấy sự thận trọng thông qua việc duy trì giá bán ổn định và tăng chiết khấu. Một số chủ đầu tư đã tạm dừng các dự án để tinh chỉnh chính sách bán hàng.
Tỉ lệ hấp thụ giảm 18 điểm phần trăm so với quý trước xuống 23%. Tuy nhiên, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 70% trong khi tồn kho chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 16%.
Đáng chú ý, giao dịch bất động sản ở TP.HCM giảm sút diễn ra trong bối cảnh khảo sát của Kantar tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Cần Thơ cho thấy, chỉ số niềm tin người tiêu dùng (CCI) quý 1/2024 đạt 78, tương đương với đỉnh điểm trong sáu quý. CCI tăng 11 điểm phần trăm so với quý trước do triển vọng kinh tế tích cực. Dù kết quả này khá lạc quan, mối quan tâm chính của người tiêu dùng là chi phí sinh hoạt tăng cao trong khi thu nhập và chi phí thực phẩm đã dần ổn định.
Các chuyên gia còn cho rằng, khi Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, giá nhà cũng sẽ tăng. Có nhiều nguyên nhân, trong đó, một lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025 khiến lượng lớn quỹ đất giá rẻ hiện tại trên thị trường sẽ tăng giá và tác động lên mặt bằng giá nhà nói chung.
Tiến Hoàng (t/h)
