Giá chung cư Hà Nội lại lập 'đỉnh' mới, cơ hội nào cho người có nhu cầu ở thực?

Theo dõi KT&TD trên

Trong đó, các căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Vậy, người có nhu cầu ở thực có cơ hội sở hữu nhà hay không?

Nguồn cung thấp kỷ lục, giá chung cư Hà Nội lại lập 'đỉnh' mới

Theo thống kê mới nhất của Savills cho thấy, quý 4/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, trên cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Cụ thể, với phân khúc căn hộ, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý 4/2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, trong đó, hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Trong khi đó, thống kê về giá căn hộ chỉ ra, căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51 - 70 triệu đồng/m2 - lập ngưỡng giá mới, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Cùng với đó, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Những thống kê này đã phần nào lý giải cho việc Hà Nội lọt Top các thủ đô khó sở hữu nhà ở nhất thế giới. Cụ thể, đầu năm 2023, một nghiên cứu về thị trường bất động sản của NetCredit tại Mỹ, Hà Nội nằm trong top 10 thủ đô trên thế giới có giá nhà vượt xa nhất so với thu nhập bình quân của người dân.

Đến đầu năm 2024, cũng theo nghiên cứu mới nhất mà NetCredit, Hà Nội tiếp tục lọt nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Giá một căn nhà chung cư tại nội thành Hà Nội đã tăng 77% trong năm qua, tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Giá sẽ tiếp tục tăng?

Dự báo thị trường thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại. Bởi trên thực tế, số lượng căn hộ bán được của ba tháng cuối năm 2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do vậy, dù được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, người mua có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý.

Hơn nữa, ngân hàng cũng quan ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực tế dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho rằng để giải quyết tình trạng giá chung cư tăng phi mã thì cần đẩy mạnh xây dựng, nâng cấp hệ thống giao thông công cộng, trong đó có các tuyến metro. Đi lại thuận tiện sẽ thúc đẩy người dân dịch chuyển ra ngoài trung tâm, giảm áp lực nhu cầu nhà ở khu vực nội đô.

Cơ hội nào cho người có nhu cầu ở thực?

Chia sẻ về cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực, theo bà Đỗ Thu Hằng, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Đồng thời, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Báo cáo của Savills cũng cho rằng, đây là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Theo đó, trong năm 2024, thị trường sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai được thông qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường. Theo bà Hằng: "Việc quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua. Do vậy có thể tin rằng năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn, các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm".

Trong khi đó, đưa ra lời khuyên với người tìm mua nhà, ông Mạnh Quân, người đồng sáng lập Diễn đàn Người mua nhà chia sẻ, chính sách tiền tệ sẽ gắn liền chính sách điều hành kinh tế vĩ mô để đảm bảo sự tăng trưởng ổn định trong thời gian dài chứ không thể nào trong quý 1 lãi suất thấp, quý 2 đã lãi suất cao.

"Theo quan sát của tôi, lãi suất thấp, “tiền rẻ” sẽ kéo dài qua vài quý. Vì vậy, thời điểm sắp tới này chính là thời điểm người dân nên quan tâm tận dụng lãi suất thấp để đầu tư hay mua nhà để ở, phục vụ cho nhu cầu thiết yếu, dù bất động sản hiện nay cao hay thấp cũng là cơ hội rất tốt để sở hữu nhà ở." ông Quân nói.

Theo ông Mạnh Quân, để mua được căn nhà phù hợp, đúng yêu cầu của mình thì người mua nhà sẽ phải tham khảo rất nhiều kênh thông tin. Thứ nhất, họ cũng phải tự đến nơi để khảo sát, để tự mình đánh giá được chất lượng của căn nhà cũng như yếu tố kỹ thuật xung quanh căn nhà đấy bằng cách hỏi những người đang ở đấy, tham vấn từ các công ty môi giới bất động sản. Đặc biệt là các doanh nghiệp có nguồn thông tin về dự án cũng như kho tư liệu tốt và có năng lực định giá nhà như OneHousing. Dựa trên kho tư liệu họ đã tích lũy và sẵn có từ phía chủ đầu tư, từ thị trường và các hoạt động mua bán thực tế thì tôi nghĩ là rất đáng tin cậy.

Một trong những kinh nghiệm đơn giản và quan trọng nhất là người mua nhà nên ưu tiên chọn mua nhà của các chủ đầu tư thực sự có uy tín vì những chủ đầu tư có uy tín nhiều năm trên thị trường thì thường cũng được tin tưởng và họ sẽ phải có trách nhiệm cao với sản phẩm của mình.

Hồng Quang