Đề xuất không truy thu tiền đất bổ sung với dự án chưa được phê duyệt giá
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất không thu khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa vào kinh doanh do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Kiến nghị không truy thu với dự án chưa được phê duyệt giá đất
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP (Nghị định 103) về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó, dự thảo quy định đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1/8/2024 nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá đất để nộp tiền, nhà đầu tư sẽ phải nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất bổ sung.
Cụ thể, Bộ Tài chính lấy ý kiến theo 2 phương án: hoặc thu 5,4%/năm hoặc thu 3,6%/năm, tính trên thời gian vượt quá 180 ngày kể từ ngày giao đất đến thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành thông báo nghĩa vụ tài chính.
Góp ý dự thảo sửa đổi Nghị định 103, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, quy định này có thể gây vướng mắc cho nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư các dự án chưa thể đưa đất vào khai thác do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Theo VNREA, phần lớn chủ đầu tư đều tuân thủ quy định pháp luật. Việc chưa thể triển khai dự án không phải do chậm trễ từ phía doanh nghiệp, mà là vì chưa được phê duyệt giá đất, dẫn đến chưa thể nộp tiền sử dụng đất và cũng chưa có quyền đưa đất vào kinh doanh.
Trong trường hợp này, nếu vẫn buộc doanh nghiệp phải nộp thêm khoản tiền sử dụng đất bổ sung là không hợp lý, bởi họ chưa được hưởng bất kỳ lợi ích nào từ việc được giao đất. Ngược lại, doanh nghiệp còn bị thiệt hại vì không thể đưa dự án vào hoạt động đúng tiến độ.
Cũng theo VNREA, việc áp dụng quy định thu bổ sung cho cả những trường hợp phát sinh từ trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là không phù hợp về mặt pháp lý.
VNREA dẫn chứng, Luật Đất đai 2013, vốn là khung pháp lý điều chỉnh các quyết định giao đất trước ngày 1/8, không có quy định về khoản thu bổ sung như dự thảo hiện nay. Nếu dùng quy định của luật mới để tính tiền bổ sung cho thời kỳ trước đó, là đi ngược lại với nguyên tắc tại Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025 - vốn quy định rõ pháp luật mới không được làm phát sinh trách nhiệm pháp lý nặng hơn đối với hành vi đã diễn ra trong thời kỳ luật cũ còn hiệu lực.
Từ những bất cập trên, VNREA đề xuất không thu khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa vào kinh doanh do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Đối với các trường hợp dự án đã triển khai kinh doanh, đã bán hàng hoặc thu tiền từ khách hàng, VNREA kiến nghị có thể xem xét thu bổ sung nhưng chỉ áp dụng theo mức 3,6%/năm như phương án 2 trong dự thảo.
Ngoài ra, VNREA đề xuất điều chỉnh cách tính thời gian phát sinh khoản thu bổ sung. Thay vì tính từ thời điểm có quyết định giao đất như trong dự thảo, thời gian tính nên được bắt đầu từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (tức 1/8/2024) và kết thúc vào thời điểm cơ quan nhà nước ban hành thông báo nộp tiền, sau khi trừ đi 180 ngày.
Kiến nghị giảm mức truy thu để không tác động làm tăng giá nhà
Ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, mức truy thu tiền sử dụng đất do Bộ Tài chính đề xuất giảm từ 5,4% xuống 3,6%/năm được đánh giá vẫn còn quá cao.
Cụ thể, mức thu 3,6% là tỷ lệ trung bình cộng giữa 3 chỉ số tính trong giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (năm 2014 - 2024), gồm lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1 - 6 tháng, CPI trung bình hằng năm, tỷ lệ lạm phát trung bình. Tuy nhiên, Cục Công sản - Bộ Tài chính đã thừa nhận các chỉ số này không có nhiều liên quan đến chỉ số biến động về giá đất hoặc giá bất động sản.
Về việc xác định lỗi của bên nào (Nhà nước hay người sử dụng đất) để có cơ sở đề xuất phương án thu hay không thu khoản tiền thu bổ sung, HoREA nhận thấy trách nhiệm thuộc về cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp không có lỗi trong các trường hợp này.
“Doanh nghiệp chỉ có lỗi trong trường hợp cơ quan thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) mà trong thời hạn pháp luật quy định, doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính này thì bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế”, ông Châu khẳng định.
Do vậy, HoREA đề xuất giảm mức thu từ 3,6%/năm còn 0,5%/năm để vừa tuân thủ đúng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, vừa không tác động làm tăng giá nhà.
H.P (t/h)
