Đất Xanh Group có lãi trở lại trong quý III/2023 và tái khởi động chiến dịch bán hàng

Theo dõi KT&TD trên

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (HOSE:DXG) hoạt động trong lĩnh vực phát triển bất động sản (BĐS). Với hơn 20 năm hình thành và phát triển, DXG đã phát triển trở thành một tập đoàn đa ngành gồm: Phát triển và xây dựng BĐS (các phân khu đa dạng từ căn hộ, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, trung tâm thương mại), môi giới BĐS, quản lý tài sản...

Doanh thu quý III duy trì ổn định

Theo báo cáo mới đây của Chứng khoán VNDIRECT, doanh thu quý III/2023 của DXG chỉ giảm nhẹ 3,4% so với cùng kỳ, xuống còn 1.214 tỷ đồng trong bối cảnh thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức nhờ hoạt động bàn giao dự án Opal Skyline (khoảng 300 căn – phân khúc trung cấp). So với quý I/2023 và quý II/2023, hoạt động bàn giao trong quý III/2023 của DXG đã có sự cải thiện tích cực khi lần lượt tăng 278,1% và 122,9%.

Doanh thu 9 tháng đầu năm 2023 của dự án Opal Skyline đã giảm 50,1% so với cùng kỳ, xuống còn 2.306 tỷ đồng. Dự án Gem Sky World dự kiến bắt đầu bàn giao sổ chứng nhận quyền sử dụng đất từ quý I/2024 sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép chuyển nhượng 2.305 lô đất nền vào tháng 10/2023.

Biên lợi nhuận gộp của DXG quý III/2023 giảm 5,4 điểm % so với cùng kỳ do hoạt động bàn giao chủ yếu ở phân khúc trung cấp (300 căn hộ chung cư tại dự án Opal Skyline) trong khi hơn 50% doanh thu quý III/2022 đến từ dự án Gem Sky World ở phân khúc nhà phố thương mại với biên lợi nhuận cao hơn. Tổng doanh thu dự án Opal Skyline dự kiến đóng góp cho DXG cho giai đoạn 2023-2025 dự kiến đạt khoảng 3.600 tỷ đồng, tương đương 130% doanh thu 2022.

Chi phí lãi vay trong quý III/2023 tăng 36,4% so với cùng kỳ lên 143,4 tỷ đồng trong khi thu nhập bất thường trong quý III/2023 giảm 96,4% so với cùng kỳ giảm xuống chỉ còn 7,6 tỷ đồng, khiến lợi nhuận ròng quý III/2023 của DXG giảm mạnh 55,6% so với cùng kỳ, đạt 68,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, có tín hiệu cải thiện khi DXG đã có lãi trở lại sau hai quý lợi nhuận âm.

Lợi nhuận ròng 9 tháng đầu năm 2023 của DXG giảm mạnh 76,8% so với cùng kỳ, xuống còn 336 tỷ đồng do thiếu các khoản doanh thu ghi nhận một lần. Doanh thu từ môi giới BĐS cũng giảm 75,5% so với cùng kỳ do ít dự án mở bán. Chi phí bảo hiểm và quản lý doanh nghiệp trong 9 tháng đầu năm 2023 đã giảm 55,3% so với cùng kỳ, xuống còn 643 tỷ đồng nhờ nỗ lực trong hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp.

Kỳ vọng tăng trưởng bền vững của DXG

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (OCF) của Đất Xanh Group gần như liên tục âm từ năm 2018 đến cuối quý III/2023. Nguyên nhân chính là do DXG đã liên tục đầu tư mở rộng quỹ đất và phát triển dự án. Ngoài ra, các dự án hình thành trong tương lai của DXG thường bị chậm trễ do thủ tục pháp lý kéo dài đã gây ảnh hưởng đến dòng tiền từ thanh toán của khách hàng và từ đó ảnh hưởng đến dòng tiền hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định số tiền đặt cọc tối đa của khách hàng chỉ bằng 5% giá trị căn nhà trong hình thành trong tương lai, từ đó làm tăng gánh nặng nguồn vốn và dòng tiền đối với DXG.

Nợ vay của DXG có xu hướng gia tăng qua các năm từ 2016 đến cuối quý III/2023 do hoạt động mở rộng kinh doanh. Tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn giảm từ mức trung bình 80% trong giai đoạn 2019-2021 xuống chỉ còn 26% vào cuối quý III/2023.

Trong khi đó, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ đã tăng lên 44% vào cuối quý III năm 2023, làm giảm tính lành mạnh của cơ cấu tài chính. Tính đến cuối quý III/2023, khi so sánh với các doanh nghiệp cùng ngành, DXG có cơ cấu tài chính tương đối lành mạnh với tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 34% so với mức trung bình ngành là 46-50% với tỷ lệ đòn bẩy tài chính là 39% so với mức trung bình ngành là 58-62%. Điều này một phần được thúc đẩy bởi việc công ty liên tục tăng vốn điều lệ thông qua nhiều đợt phát hành trong những năm qua. Tính đến cuối quý III/2023, tổng nợ trái phiếu của DXG là 1.668 tỷ đồng, giảm 52 tỷ đồng so với cuối quý II/2023. Giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2024 và 2025 lần lượt là 773 tỷ đồng và 650 tỷ đồng. Trong ngắn hạn, DXG không gặp áp lực trả nợ trái phiếu trong giai đoạn 2024-2025, dù số dư tiền mặt tính đến cuối quý III/2023 chỉ là 788 tỷ đồng, nhờ vào nguồn tiền thu được từ phát hành riêng lẻ. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng đây không phải là hướng đi hiệu quả để phát triển lâu dài.

Với lượng tài sản đảm bảo lớn, bao gồm quyền sử dụng đất tại các dự án như Opal Skyline, DXH Sky World, DXH Park City, DXH Park View… cùng với cổ phần tại DXS, các chuyên gia khối phân tích VNDIRECT phân tích, trong trường hợp không thuận lợi, DXG có thể sử dụng tài sản đảm bảo này để hoàn trả nghĩa vụ trái phiếu. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng kỳ vọng trong thời gian tới DXG sẽ chọn lọc hơn trong việc triển khai các dự án phù hợp với điều kiện thị trường, mang lại sự tăng trưởng bền vững và tránh được rủi ro thanh khoản trong tương lai.