Đất thương mại dịch vụ cần hoàn thiện khoảng trống pháp lý

Theo dõi KT&TD trên

Nhận thức đúng vai trò đất thương mại dịch vụ

Chiều 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Toạ đàm với chủ đề "Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách".

Nội dung Tọa đàm đề cập nhằm làm rõ vai trò, tiềm năng cũng như những điểm nghẽn của đất thương mại dịch vụ; đồng thời đóng góp vào quá trình chuẩn bị sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai.

Dưới góc độ cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho rằng, đất thương mại dịch vụ cần nhìn tổng thể từ công tác quy hoạch đến công tác đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm cũng như mục đích sử dụng và các công cụ quản lý của Nhà nước liên quan đến đất thương mại dịch vụ.

Tại tọa đàm, các chuyên gia, doanh nghiệp tập trung trao đổi về câu chuyện đầu tư và hiệu quả kinh doanh như các vấn đề về vốn, tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền sử dụng đất hay câu chuyện hết thời hạn sử dụng đất thì có bị thu hồi?

Tuy nhiên, ở góc độ quản lý Nhà nước bà Tống Thị Hạnh đánh giá, yếu tố quy hoạch liệu có đủ sức hút hay không, lại chưa được quan tâm đúng mức, trong khi thực tế cho thấy nhiều quy hoạch hiện hành là rất hấp dẫn.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, hiện chúng ta đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, và cần nhìn nhận về đất thương mại dịch vụ một cách khách quan, xuất phát từ thực tiễn chứ không theo cảm tính chủ quan. Đất thương mại dịch vụ đang là loại hình đất có giá trị thực tiễn rất lớn, nhưng trong nhận thức chung vẫn chưa được đánh giá đúng mức.

Trước nay, chúng ta thường có xu hướng coi trọng đất ở hơn đất thương mại dịch vụ. Bởi vì đất ở được xác định là sử dụng ổn định lâu dài, có thể mua bán, thừa kế, sở hữu vô thời hạn. Còn đất thương mại dịch vụ thường được gắn với khái niệm đất kinh doanh, có thời hạn, nên nhiều người có tâm lý e ngại.

Tuy nhiên, nếu đất thương mại dịch vụ vẫn phù hợp quy hoạch, định hướng đầu tư phát triển của vùng, khu vực, vẫn đóng góp vào sự phát triển kinh tế của vùng, thì vẫn được tiếp tục gia hạn ở các chu kỳ tiếp theo.

Điều đó có nghĩa là đất thương mại dịch vụ hoàn toàn có thể được khai thác lâu dài không khác gì đất ở. Ngoài ra, bất kể đất nào, dù là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nhưng khi Nhà nước cần thu hồi vì lợi ích quốc gia công cộng thì vẫn phải thu hồi theo đúng quy định của pháp luật.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết thêm, về bản chất sinh lợi, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất thương mại dịch vụ thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

Do đó, ở góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất thương mại dịch vụ thậm chí còn quan trọng hơn đất ở.

"Tôi cho rằng, những khu đất đẹp, hạ tầng tốt nên ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịch vụ để tạo động lực tăng trưởng. Đây là quan điểm mà Thủ tướng cũng đã nhiều lần nhấn mạnh", GS.TS Hoàng Văn Cường chia sẻ.

Ông Phạm Ngô Hiếu, Phó cục trưởng Cục quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá, tại Luật Đất đai 2024, đất đa mục đích về cơ bản là các loại đất khác sử dụng cho mục đích thương mại dịch vụ. Về mặt bản chất, đất thương mại dịch vụ là một loại hình trong nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Đây là loại tư liệu sản xuất phục vụ cho quá trình kinh doanh sản xuất. Ngay từ Luật Đất đai 2013, chúng ta đã bắt đầu tách rõ nhóm đất sản xuất kinh doanh và nhóm đất thương mại dịch vụ, để phản ánh đúng mục tiêu sử dụng đất, một nhóm là phục vụ sản xuất, một nhóm là thương mại, dịch vụ như trung tâm thương mại, khách sạn…

Thực tế, đất thương mại dịch vụ được xác định từ đầu trong luật là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, để tạo ra sự ổn định cho quá trình đầu tư. Đi cùng với đó, những nhà đầu tư có năng lực cũng yên tâm thực hiện dự án và có được những công trình tốt. Tuy nhiên, như các doanh nghiệp đã chia sẻ, cũng có nhiều điểm cần được trao đổi thêm.

Tháo gỡ điểm nghẽn để đột phá chính sách

Bày tỏ những khó khăn trong việc thực hiện dự án trên đất thương mại dịch vụ, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland chia sẻ, để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài.

Ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 - 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm. Cộng với công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm.

Do đó, khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn. Do đó, chúng tôi đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại.

Việc này sẽ giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là ngân sách nhà nước vẫn thu được phần tiền thuê đất, thứ hai là người sử dụng cuối là khách hàng nhận chuyển nhượng tài sản trên đất mà có kế thừa việc thuê thì họ vẫn được những quyền lợi về thời gian thuê, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho khách hàng cũng như kích cầu cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Về vấn đề định giá đất thiếu thông số đầu vào, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng chia sẻ thêm, có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai ở những địa phương có kinh tế chưa phát triển, hay ở những khu vực chưa có nhiều số liệu đầu vào để tham chiếu, so sánh tại nhiều thời điểm.

Khi đó những đơn vị tư vấn định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc lấy số liệu, và theo quy định của pháp luật thì những số liệu về định giá phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức là nhấn mạnh vào tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Và khó khăn trong việc lấy số liệu còn xảy ra đối với các cơ quan nhà nước ở địa phương khi phê duyệt phương án giá.

Do đó chúng tôi đề xuất Nhà nước tham gia quyết liệt và nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ.

Tại tọa đàm, luật sư Nguyễn Thanh Hà ghi nhận những khó khăn từ chủ đầu tư và kiến nghị, đối với đất thương mại dịch vụ, theo quy định, doanh nghiệp được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hằng năm.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc lựa chọn này phần lớn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan quản lý nhà nước. Điều này dẫn đến tình trạng cùng một địa bàn nhưng có dự án được trả tiền một lần, dự án khác lại trả hằng năm, khiến một số nhà đầu tư cảm thấy thiếu công bằng, phát sinh tâm lý tỵ nạnh.

Thứ hai, liên quan đến giấy phép xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, nhiều nhà đầu tư phản ánh rằng, mặc dù khi xin chủ trương đầu tư đã phải hoàn thiện đầy đủ các hồ sơ, thủ tục, nhưng khi triển khai thực tế vẫn phải quay lại xin giấy phép xây dựng.

Quy trình này không chỉ kéo dài thời gian mà còn làm phát sinh chi phí lớn.

Trong khi đó, Nghị quyết 68 đặt mục tiêu giảm 30% chi phí hành chính, bao gồm cả chi phí thực hiện dự án bất động sản trên đất thương mại dịch vụ hoặc đất ở.

Do đó, cần xem xét khả năng miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhằm tránh chồng chéo và tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Thứ ba, việc trả tiền thuê đất hằng năm đang gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình tiếp cận tín dụng, đặc biệt là từ các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước. Nhiều trường hợp bị từ chối cấp vốn do không đảm bảo điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị được trả tiền thuê đất một lần để thuận lợi hơn trong huy động vốn cho dự án.