Đề xuất thu bổ sung tiền đất 5,4%/năm, gánh nặng dồn lên vai người mua nhà?

Theo dõi KT&TD trên

Doanh nghiệp tăng gánh nặng tài chính, dồn lên vai người mua nhà?

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Dự thảo có quy định, đối với các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1/8/2024 nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá đất để nộp tiền, nhà đầu tư sẽ phải nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất bổ sung 5,4%/năm hoặc thu 3,6%/năm.

Được biết, dự thảo này của Bộ Tài chính nhằm cụ thể hóa điểm d khoản 2, điều 257 của Luật Đất đai 2024, về việc người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Góp ý dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến, nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng nên bỏ quy định phải nộp tiền đất bổ sung nêu trên. Bởi việc chậm tính tiền sử dụng đất không phải lỗi của doanh nghiệp.

Cụ thể, ông Đặng Văn Hiếu, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Vimeco, cho biết: Việc chậm xác định giá đất do nhiều nguyên nhân khác nhau như: Cơ quan nhà nước chậm ban hành giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất; chậm ban hành quyết định giao đất/cho thuê đất; chậm bàn giao đất trên thực địa; doanh nghiệp không phối hợp cung cấp thông tin/hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền để tính tiền sử dụng đất.

Theo ông Hiếu, mức thu bổ sung là 5,4% sẽ tác động tới hoạt động tài chính của doanh nghiệp khi doanh nghiệp phải tính bổ sung thêm chi phí tài chính. Điều này đồng nghĩa với việc giá thành các sản phẩm dự án tăng thêm, ảnh hưởng trực tiếp tới việc quyết định giá bán cho người tiêu dùng. Giá bán nhà tăng sẽ giảm nhu cầu mua nhà, tác động trực tiếp tới an sinh xã hội.

Chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, việc chậm nộp tiền sử dụng đất của nhiều dự án, trong đó có các dự án của Hưng Thịnh Land, không xuất phát từ lỗi chủ quan của doanh nghiệp mà do các vướng mắc khách quan, liên quan đến cơ chế, chính sách và điều kiện định giá đất.

Trong khi đó, mức thu bổ sung 5,4% hoặc 3,6% như trong dự thảo là một gánh nặng tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản.

"Khoản chi này chắc chắn sẽ được tính vào giá thành sản phẩm, đẩy giá nhà tăng lên, đi ngược lại với mục tiêu của Chính phủ là kéo giảm giá nhà, tạo điều kiện để người dân dễ tiếp cận nhà ở", ông Thắng nói.

Cân nhắc mức thu, thời điểm thu phù hợp

Góp ý cho chính sách này, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Vimeco Đặng Văn Hiếu cho rằng, nếu phải nộp khoản phí bổ sung này, cần xem xét giảm mức tính phải nộp để giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Nhà nước có thể quy định mức tính thu là lãi suất bình quân kỳ hạn 3 tháng của 3 ngân hàng thương mại Nhà nước (Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ) hoặc lãi suất không kỳ hạn. Với cách tính này, mức tính bổ sung sẽ vào khoảng từ 1 - 2%/năm thay vì quy định mức cố định 5,4%/năm.

Thời gian tính tiền nộp bổ sung này cần quy định có lợi nhất cho doanh nghiệp, ví dụ như tính từ ngày 1/1/2025; thời điểm có quyết định giao/cho thuê đất; thời điểm bàn giao đất trên thực địa; thời điểm ban hành giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất.

Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land Nguyễn Văn Thắng, kiến nghị bỏ quy định thu bổ sung 5,4% hay 3,6%. Thay vào đó, Nhà nước cần có chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển, đóng góp cho kinh tế đất nước.

Cũng theo ông Thắng, đang có sự thiếu rõ ràng trong việc tính toán nghĩa vụ tài chính khi doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện nay mức thuế đất phải nộp vẫn là "ẩn số" tại thời điểm đầu tư, khiến doanh nghiệp khó hoạch định chi phí, lập kế hoạch tài chính. Do đó, Nhà nước nên tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số xác định rõ ràng để doanh nghiệp chủ động và cán bộ thực thi cũng dễ thực hiện, hạn chế tiêu cực phát sinh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cũng chia sẻ với PV Báo Xây dựng rằng, mức thu bổ sung tiền sử dụng đất theo tỷ lệ 5,4% hay 3,6% là chưa hợp lý.

Theo ông Châu chỉ nên áp mức thu bổ sung là 0,5%, và Nhà nước nên tính đến việc hoàn trả các khoản tiền truy thu đã thu trước đây.

"Tiền sử dụng đất vốn là khoản đầu tư trả trước và được tính trực tiếp vào giá bán sản phẩm. Nếu tiếp tục truy thu bổ sung, chi phí sẽ bị đẩy sang người tiêu dùng, làm tăng giá nhà và phá vỡ cân bằng cung – cầu trên thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại giá vừa và nhà ở xã hội", ông Châu nói và nhấn mạnh: Bỏ quy định này, doanh nghiệp sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính, trực tiếp tác động đến cơ cấu giá thành, góp phần giảm giá nhà. Doanh nghiệp tránh nguy cơ phá sản khi khoản tiền bổ sung 5,4% mỗi năm lên đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng.

Về việc Bộ Tài chính đề xuất thu thuế 20% trên mức lãi khi chuyển nhượng bất động sản, Tổng giám đốc CTCP Vimeco Đặng Văn Hiếu cho rằng, quy định này là tiếp cận đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân, tức đánh vào phần lợi tức thực sự phát sinh. Cách tính này phản ánh tinh thần công bằng: Ai đầu tư lãi nhiều thì đóng thuế nhiều; ai lãi ít, thậm chí bị lỗ, có thể không phải nộp thuế. Đồng thời, khuyến khích người dân lưu giữ chứng từ, hóa đơn minh bạch, thúc đẩy văn hóa tài chính cá nhân trong xã hội.

Tuy nhiên, việc quy định mức thu 20% thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ tác động trực tiếp với thị trường bất động sản. Các hoạt động đầu tư bất động sản sẽ giảm đáng kể, đặc biệt là đầu cơ ngắn hạn (dưới 1 năm hoặc từ 1 năm cho đến 2 năm).

"Do vậy, việc đánh thuế cần cân nhắc thời điểm cho đúng tránh ảnh hưởng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế của đất nước. Vì khi bất động sản bị ảnh hưởng cũng sẽ tác động dây chuyền đến nhiều ngành khác.

Thị trường giao dịch chậm lại, không chỉ doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng mà còn cả các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính ngân hàng (giải ngân chậm, vay ít), môi giới và dịch vụ pháp lý, thị trường chứng khoán (khoảng 50% doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán là lĩnh vực tài chính và bất động sản)", ông Hiếu nói.