Bất động sản công nghiệp hút mạnh dòng vốn sản xuất công nghệ cao

Theo dõi KT&TD trên

...buộc thị trường bất động sản công nghiệp phải chuyển mình để đáp ứng một thế hệ nhà đầu tư đòi hỏi cao hơn về chất lượng hạ tầng.

Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước – mức giải ngân cao nhất trong giai đoạn 8 tháng của 5 năm trở lại đây. Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, thu hút 14,24 tỷ USD, tương đương 82,6% tổng vốn FDI thực hiện. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, nửa đầu năm 2026 kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng mạnh với GDP tăng 8,2% và tổng vốn FDI đạt 34,6 tỷ USD, tạo nền tảng vững chắc cho làn sóng mở rộng sản xuất tiếp theo.

Điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh dòng vốn năm nay là sự dịch chuyển rõ rệt về chất: FDI không chỉ tăng về quy mô mà còn tập trung ngày càng nhiều vào các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao. Miền Bắc tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm sản xuất công nghệ cao khi thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất mới, chiếm tới 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước. Trong cơ cấu này, nhóm ngành máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu tuyệt đối với hơn 7,03 tỷ USD, chiếm gần 66% tổng vốn – minh chứng rõ nét cho việc Việt Nam đang dần trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng công nghệ toàn cầu, thay vì chỉ đóng vai trò gia công chi phí thấp như trước.

Nghị quyết số 10-NQ/TW của Bộ Chính trị được xem là tín hiệu chính sách quan trọng, đưa ra định hướng chiến lược thu hút FDI thế hệ mới, tập trung vào công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững, đồng thời chủ trương phát triển đồng bộ hệ sinh thái đầu tư gắn với thị trường vốn, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, khu kinh tế, khu công nghiệp và hạ tầng logistics. Song song đó, Luật Đầu tư sửa đổi cùng Nghị định 96/2026/NĐ-CP thiết lập cơ chế "thủ tục đầu tư đặc biệt", cho phép một số dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao được cấp phép nhanh hơn trên cơ sở nhà đầu tư cam kết tuân thủ quy định, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian triển khai. Các lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trung tâm dữ liệu và 5G được xác định là nhóm ngành ưu tiên thu hút nguồn vốn chất lượng cao.

Ở cấp địa phương, Hà Nội đã ban hành danh mục 9 nhóm công nghệ chiến lược cho giai đoạn 2026-2035, trải rộng từ công nghệ số, chip bán dẫn, robot, tự động hóa đến công nghệ sinh học, năng lượng và vật liệu tiên tiến, tạo cơ sở để thu hút các dự án FDI phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn của Thủ đô.

Tại phía Nam, UBND TP.HCM đang lấy ý kiến Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, trong đó hạ tầng giao thông được xác định là trục then chốt kết nối không gian đô thị mở rộng theo mô hình đa phương thức, gồm các tuyến cao tốc, đường vành đai chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, cùng hệ thống đường sắt tốc độ cao, cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics tích hợp kết nối khu công nghiệp với cảng biển và sân bay.

Tại phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng trở thành cực động lực hội nhập quốc tế, gắn với dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao quanh Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Các tuyến metro số 2, 10, 14 đang được triển khai, cùng việc khép kín Vành đai 4 và nâng cấp Nội Bài, tiếp tục củng cố vị thế khu vực phía Bắc trên bản đồ sản xuất và logistics quốc gia. Nhờ đó, bản đồ bất động sản công nghiệp đang mở rộng ra ngoài các trung tâm truyền thống: bên cạnh Hải Phòng, Bắc Ninh tiếp tục dẫn dắt, các địa phương như Hưng Yên, Ninh Bình, Phú Thọ ngày càng được chú ý nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và hạ tầng kết nối được cải thiện.

Tính đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế đã vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ, với hơn 1.200 ha nguồn cung mới được bổ sung trong 6 tháng đầu năm từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Trong cơ cấu nguồn cung lũy kế, Hải Phòng chiếm khoảng 26%, Bắc Ninh 21%, còn Hưng Yên và Ninh Bình mỗi địa phương chiếm khoảng 13%.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn mở rộng nhanh với nguồn cung đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm; riêng nửa đầu năm, thị trường bổ sung hơn 472.000 m², phần lớn tập trung tại Hải Phòng và Bắc Ninh. Nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m², tăng 1% theo năm, trong đó Bắc Ninh chiếm 44,2%, Hải Phòng 24,3% và Hưng Yên 19,8%. Diễn biến tại phía Nam có phần khác biệt: quý II/2026 chưa ghi nhận nguồn cung đất khu công nghiệp mới do TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn đang hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính, song tổng quỹ đất khu vực này vẫn đạt khoảng 36.063 ha, tăng 4,6% theo năm nhờ các dự án đã vận hành trước đó. Nguồn cung nhà kho xây sẵn phía Nam được bổ sung thêm 56.000 m² tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung lên 6,85 triệu m².

Tỷ lệ hấp thụ tại cả hai miền đều ở mức tích cực, phản ánh nhu cầu thực từ khối sản xuất và logistics vẫn rất mạnh. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy bình quân của nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 86%, tăng 4,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ; nhà kho xây sẵn đạt khoảng 85,7%, tăng tới 12,1 điểm phần trăm theo năm. Tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy còn cao hơn, với nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 92% và nhà kho xây sẵn đạt khoảng 91,6%, cho thấy nguồn cung hiện hữu tại khu vực này, dù không có bổ sung nhiều dự án mới trong quý, vẫn đang được khai thác gần hết công suất.

Khi quỹ đất tại các thị trường trọng điểm ngày càng chịu áp lực, bài toán đặt ra không còn đơn thuần là mở thêm khu công nghiệp mới, mà là nâng cao hiệu quả sử dụng trên từng đơn vị diện tích đất. Đây chính là cơ sở khiến mô hình nhà xưởng và nhà kho cao tầng ngày càng được chú ý. Theo các chuyên gia bất động sản, nhà xưởng cao tầng phù hợp với các ngành sử dụng công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và hoạt động nghiên cứu - phát triển, trong khi nhà kho cao tầng đáp ứng tốt nhu cầu của logistics, thương mại điện tử và kho lạnh, đặc biệt tại các khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông lớn.

Tuy nhiên, đây không đơn thuần là câu chuyện xây thêm tầng. Các dự án nhà xưởng, nhà kho cao tầng đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn hẳn mô hình truyền thống, từ tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hệ thống vận chuyển hàng hóa theo phương đứng, đến kết cấu bước cột lớn nhằm tối ưu diện tích sàn liên tục, đi kèm hạ tầng phụ trợ đồng bộ để bảo đảm hiệu quả khai thác bền vững.

Do vậy, dòng vốn FDI công nghệ cao đang định hình lại chính sản phẩm của thị trường – chuyển dịch từ đất công nghiệp đơn thuần sang những không gian sản xuất, kho vận đạt tiêu chuẩn cao hơn. Nếu trước đây lợi thế cạnh tranh của Việt Nam thường gắn với chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý, thì hiện nay sức hút của thị trường ngày càng phụ thuộc vào khả năng hình thành một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh: chính sách minh bạch, hạ tầng liên vùng đồng bộ, năng lực logistics và nguồn cung mặt bằng phù hợp với từng nhóm ngành công nghệ.

Hoàng Nguyễn