Ba dự án Luật sửa đổi được thông qua sẽ giải quyết những nút thắt pháp lý còn tồn đọng
Các chuyên gia của VNDIRECT nhận định, các luật sửa đổi khi đi vào hoạt động sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, thông qua việc giải quyết những nút thắt pháp lý tồn đọng, cũng như việc quy định chặt chẽ hơn về các yêu cầu đối với chủ đầu tư.
Quốc hội khóa 15 đã thông qua dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sau Kỳ họp thứ VI vào tháng 11/2023 và thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại Kỳ họp bất thường lần thứ V vào tháng 01/2024. Theo đó, các luật mới sẽ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
Nỗ lực làm việc của Chính phủ đã giúp Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sớm hơn dự kiến trước đó (vào Kỳ họp Quốc hội lần thứ VII – tháng 05/2024), điều này giúp đáp ứng nhu cầu về đồng bộ chính sách, qua đó giúp hỗ trợ tâm lý thị trường trong thời gian tiếp theo.
Từ những phân tích và nhận định về đánh giá sơ bộ tác động của ba dự án Luật sửa đổi đã được thông qua, các chuyên gia khối phân tích VNDIRECT nhận định, việc sớm thông qua các luật sửa đổi sẽ giúp các cơ quan lập pháp có thời gian từ nay đến cuối năm 2024 hoàn thiện các thông tư, nghị định hướng dẫn thực thi luật mới.
Luật Đất đai sửa đổi giúp giảm lãng phí tài nguyên đất
Một trong những thay đổi được kỳ vọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi là nội dung về việc bỏ quy định khung giá đất 5 năm của Chính phủ và sử dụng bảng giá đất hàng năm, giá đất sẽ được xác định theo các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ giúp đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng và giải phóng mặt bằng, qua đó hạn chế xảy ra tranh chấp, giúp thị trường bất động sản được phát triển bền vững.
Trong bốn phương pháp định giá đất được đưa ra trong luật, các chuyên gia của VNDIRECT đánh giá cao phương pháp thặng dư vì có sự ước tính giá trị sử dụng trong tương lai của đất đai và phương pháp này đang được nhiều quốc gia phát triển sử dụng.
Luật Đất đai sửa đổi cho phép quy hoạch được lập đồng thời, nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt trước quy hoạch thấp hơn. Như vậy, quy hoạch vùng và quy hoạch địa phương có thể được thực hiện gần như đồng thời, điều này sẽ giảm tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà.
Khi tổ chức hoặc cá nhân chuyển giao đất đã được Nhà nước bàn giao trước đó với các ưu đãi đặc thù của khu vực kinh tế hoặc các ưu đãi khác, thì cần phải xác định giá trị được ưu đãi và phải đóng lại phần tiền được ưu đãi đó cho Nhà nước. Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất nhưng chủ đầu tư không sử dụng đất đúng mục đích hoặc không triển khai sử dụng đất trong thời gian quy định thì sẽ bị thu hồi đất, điều này sẽ giúp tránh được tình trạng lãng phí nguồn tài nguyên đất.
“Luật Đất đai sửa đổi còn quy định về 32 trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định về thu hồi đất đã cụ thể hơn, Nhà nước chỉ thu hồi đất các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây dựng khu đô thị. Còn các dự án khác chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý, như vậy sẽ giảm thiểu được các tình huống tranh chấp kiện tụng”, các chuyên gia VNDIRECT phân tích.
Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo lợi thế cho khách hàng
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã đưa ra những “giới hạn” về mức thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư đối với các dự án bất động sản chưa được bàn giao (bất động sản hình thành trong tương lai), giúp hạn chế việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. Bên cạnh đó, Luật đã bổ sung quy định về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng – là loại hình bất động sản đầu tư quan trọng và được ưa chuộng trong các giai đoạn mở rộng của thị trường.
Các chuyên gia của khối phân tích VNDIRECT cho biết, như vậy, nhìn chung, các chủ đầu tư sẽ được yêu cầu phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng – điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn.
“Chúng tôi tin rằng các yêu cầu chặt chẽ này sẽ giúp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn cho các doanh nghiệp đầu ngành như VHM, NLG, KDH”, báo cáo ngành của VNDIRECT chỉ rõ.
Luật Nhà ở sửa đổi và những kỳ vọng cho NOXH
Theo báo cáo của VNDIRECT, Chính phủ đã kêu gọi và đưa ra những biện pháp hỗ trợ (gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng) để thúc đẩy việc phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH), nhằm giải quyết tình trạng mất cân đối cung-cầu trên thị trường. Tuy nhiên, tốc độ nguồn cung NOXH được đưa ra thị trường vẫn đang diễn ra chậm, tính đến cuối năm 2023, đề án xây dựng NOXH mới đạt 4,7% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025, với 46 dự án nhà ở xã hội đã được hoàn thành (tương ứng 20.210 căn hộ).
Luật Nhà ở sửa đổi đã tăng cường vai trò của tổ chức chính trị và cơ quan chính quyền trong việc thực hiện chính sách phát triển NOXH, cũng như làm rõ quy định về đối tượng hưởng ưu đãi từ chính sách NOXH. Bên cạnh đó, Luật đã tiếp nhận các quy định hiện hành thuộc văn bản dưới luật về phần diện tích phát triển NOXH giúp tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tối ưu hóa lợi ích từ dự án.
Từ đó, các chuyên gia phân tích nhận định, tiến độ triển khai các dự án NOXH sẽ có sự cải thiện sau khi luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.
