Thông tư 06 có thật sự làm khó chủ đầu tư bất động sản?

Theo dõi KT&TD trên

Các chủ đầu tư dự án bất động sản lo ngại, những quy định mới về huy động vốn cho dự án chưa đủ điều kiện sẽ là ‘cú đấm bồi’ cho thị trường bất động sản vốn đã đóng băng.

Lo ngại Thông tư 06 ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn sau khi liên tục nhận được các "trợ lực" để đẩy nhanh đà phục hồi như: Các chính sách mới gỡ khó về thủ tục pháp lý, Tổ Công tác của Thủ tướng trực tiếp làm việc với doanh nghiệp và địa phương, dần tháo nút thắt cho một số dự án bất động sản lớn…

Tuy nhiên, theo phản ánh của các doanh nghiệp, vấn đề tiếp cận tín dụng vẫn còn nỗi lo. Trong đó có Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực vào ngày 1/9 sắp tới. Các doanh nghiệp cho rằng, Thông tư mới đặt ra một số quy định sẽ tạo ra rào cản khiến bất động sản khó tiếp cận được nguồn vốn.

Hai nội dung bất cập nổi bật được chỉ ra đó là: Tăng thêm các trường hợp không được vay vốn và chưa rõ ràng về điều kiện vay. Điều này sẽ tiếp tục gây ách tắc, ảnh hưởng tới nguồn cung và khả năng mua nhà của người dân.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, khoản 9, Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Theo HoREA, quy định này chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, do khái niệm "dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" của khoản 9, Điều 8, Thông tư 39/2016/TT-NHNN khác với khái niệm "điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh" của Điều 55 và khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Do vậy, khoản 9, Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã "bít đường" vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, ở thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng. Lúc này, chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

"Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư "không dại gì" đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Bởi lẽ, ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất của doanh nghiệp bất động sản do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng", ông Châu nói.

Có quan điểm tương đồng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), “trường hợp các dự án không đủ diều kiện pháp lý thì quy định đã rất chính xác bởi mặc nhiên các dự án này không đủ điều kiện để đưa vào khai thác. Tuy nhiên, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản đều cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện theo quy định, đây là đặc thù của bất động sản Việt Nam. Do vậy, nếu chúng ta hiểu không chính xác câu chữ trong quy định tại Thông tư 06 thì tự nhiên nguồn tín dụng này bị thắt chặt lại, trở nên rất khó cho các chủ đầu tư”.

Đã có nhiều ý kiến đóng góp về việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 06 cho phù hợp với thực tiễn để tổ chức tín dụng dễ hiểu, dễ làm và các chủ đầu tư không gặp trở ngại khi đề xuất vay tín dụng, đơn cử như dự án PPP chỉ cần đủ pháp lý chứ không phải đủ điều kiện kinh doanh.

Chủ tịch HoREA đã từng có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng tại khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNH.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Một số công ty đang khó khăn thì họ phải mua bán sáp nhập thì rõ ràng hiện nay có ảnh hưởng ngầm của các công ty chưa lên sàn, giao dịch chưa lên sàn rất nhiều. Thông tư 06 đưa ra lập tức là dừng một loạt các giao dịch kiểu như vậy. Nhưng tôi nghĩ là ở thời điểm này dừng là để sàng lọc".

Các doanh nghiệp bất động sản đồng thuận với việc siết tín dụng để thanh lọc thị trường. Tuy nhiên, cần giải pháp rà soát chi tiết từng doanh nghiệp, từng dự án, không nên đánh đồng tất cả theo các điều khoản của Thông tư 06. Chỉ còn nửa tháng nữa Thông tư 06 sẽ có hiệu lực, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang rất lo lắng khi thời gian này đến gần, cái khó đang hiển hiện trước mặt.

Không cấm cho vay thực hiện dự án bất động sản

Thông tin mới nhất về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đã gửi thông tin cho lãnh đạo hiệp hội xác nhận chủ đầu tư vẫn được vay kể cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và cả dự án đủ điều kiện kinh doanh. Đồng thời, Thống đốc cho biết sẽ cử cán bộ trao đổi trực tiếp với lãnh đạo HoREA.

Trước đó, Phó Thống đốc Phạm Thanh Hà đã gửi thông tin cho HoREA về việc Ngân hàng Nhà nước đã giao cho Vụ trưởng Vụ Tín dụng cho kiểm tra lại Thông tư 06 để trích dẫn cho đúng quy định về điều kiện kinh doanh của Luật Kinh doanh bất động (nếu cần thiết).

Cụ thể hơn về nội dung này, ông Phạm Chí Quang - Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), Ngân hàng Nhà nước và hệ thống ngân hàng luôn tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững. Chính vì vậy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng đều qua các năm và đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế.

"Tại Thông tư 06 không cấm cho vay thực hiện dự án bất động sản, Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định tổ chức tín dụng không được cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật; trong đó, có Luật Kinh doanh bất động sản…", Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ khẳng định.

Theo ông Phạm Chí Quang, quy định này trên cơ sở kiến nghị của thanh tra với mục đích nâng cao hiệu quả và an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng; hạn chế và tiến tới xóa bỏ tình trạng sở hữu chéo, tập trung vốn cho vay đối với các dự án trong cùng hệ sinh thái, che giấu tình trạng đào nợ, qua đó góp phần đảm bảo an ninh kinh tế.

Đồng thời, góp phần hỗ trợ chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản; tạo cơ sở cho thị trường bất động sản an toàn, bền vững, bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản, nhà ở.

Ngoài quy định nêu trên, Thông tư 06 đã có nhiều bước tiến lớn so với Thông tư số 39 trước đó thông qua việc loại bỏ một số hạn chế và mở ra nhiều quy định mới, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho khách hàng tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Thông tư 06 đã bắt kịp xu hướng hoạt động ngân hàng; cho vay khách hàng hướng tới số hóa thông qua các phương tiện điện tử, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức tín dụng và tiết kiệm chi phí giao dịch cho nền kinh tế.

Ngân hàng Nhà nước còn bổ sung quy định: tổ chức tín dụng được cho khách hàng vay để trả nợ khoản vay tại tổ chức tín dụng khác, áp dụng cho hoạt động tiêu dùng; trong đó có nhu cầu mua nhà...

"Tác động này rất lớn, tạo điều kiện cho khách hàng; trong đó vay mua nhà ở, bất động sản vay với mức lãi suất thấp hơn, dịch vụ tốt hơn và gia tăng quyền lợi khác trong hoạt động đi vay vốn. Với những điểm thay đổi này, khách hàng vay vốn; trong đó có khách hàng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được hưởng lợi từ Thông tư 06 mang lại", Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ cho biết.

Tuy nhiên, ông Phạm Chí Quang cũng cho biết, sau khi Thông tư 06 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/9 tới đây, Ngân hàng Nhà nước sẽ theo sát diễn biến của thị trường cũng như là phản hồi của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề để Ngân hàng Nhà nước xem xét.

"Cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung nhằm đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng luôn an toàn, lành mạnh và không có những rủi ro phát sinh. Từ đó, đảm bảo Thông tư 06 đi vào cuộc sống và vận hành tốt, đáp ứng tối đa các nhu cầu vay vốn của người dân và doanh nghiệp; trong đó, có lĩnh vực kinh doanh bất động sản", ông Phạm Chí Quang cho biết.

Hồng Quang