Thị trường văn phòng Hà Nội bứt phá với nguồn cung chất lượng cao

Theo dõi KT&TD trên

Với sự xuất hiện của nhiều dự án mới, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng hạng A đạt tiêu chuẩn quốc tế, khách thuê đang đứng ở vị thế thuận lợi hơn bao giờ hết để thương lượng, nâng cấp môi trường làm việc và tối ưu hóa chiến lược vận hành. Đây cũng chính là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản thương mại tại thủ đô.

Nguồn cung văn phòng tăng mạnh, mở rộng về phía Tây và khu vực nội thành

Theo báo cáo thị trường quý I/2025 của Savills, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã đạt khoảng 2,33 triệu m² sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, dù khu vực trung tâm truyền thống vẫn còn khan hiếm văn phòng hạng A, thì các khu vực nội thành mở rộng như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và phía Tây thành phố ghi nhận sự phát triển vượt bậc của các dự án mới. Tính riêng các khu vực này đã chiếm tới 41% tổng nguồn cung mới, góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho khách thuê và giảm áp lực khan hiếm trong vùng lõi trung tâm.

Sự mở rộng nguồn cung không chỉ giúp cân bằng thị trường mà còn thúc đẩy các chủ đầu tư cạnh tranh mạnh mẽ hơn về chất lượng, dịch vụ cũng như chính sách thuê hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng. Đây là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng hoặc thay đổi mặt bằng văn phòng để tìm kiếm không gian hiện đại, tiện nghi và phù hợp hơn với xu hướng làm việc mới.

Khách thuê chuyển từ mở rộng diện tích sang di dời, nâng cấp chất lượng

Bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội – chia sẻ rằng thị trường hiện nghiêng hẳn về phía khách thuê, nhất là khi công suất thuê toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 82% do nguồn cung mới chưa được hấp thụ hết. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp không chỉ có lợi thế về mặt giá thuê, mà còn được hưởng các điều khoản thuê linh hoạt hơn, cùng những dịch vụ đi kèm đa dạng nhằm tối ưu hóa chi phí và hiệu quả sử dụng.

Thay vì chỉ tập trung vào việc mở rộng diện tích văn phòng hiện tại, nhiều khách thuê đã chọn cách di chuyển sang những tòa nhà mới, hiện đại hơn. Các công trình này thường sở hữu thiết kế tối ưu với trần cao, không gian mở rộng rãi, tận dụng ánh sáng tự nhiên cùng tích hợp công nghệ tiên tiến phục vụ cho nhu cầu làm việc linh hoạt và sáng tạo. Việc lựa chọn những tòa nhà có trang thiết bị và tiện ích hiện đại giúp doanh nghiệp nâng cao trải nghiệm làm việc cho nhân viên, đồng thời tạo dựng hình ảnh thương hiệu chuyên nghiệp, hiện đại hơn trong mắt đối tác và khách hàng.

Cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư thúc đẩy nâng cấp chất lượng

Sự gia tăng nguồn cung chất lượng cao cũng dẫn đến sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư văn phòng. Các dự án hạng A mới với tiêu chuẩn cao buộc các tòa nhà cũ phải cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ vận hành để duy trì và thu hút khách thuê. Đây là lợi thế gián tiếp rất lớn cho khách thuê khi họ được thụ hưởng các dịch vụ đa dạng, hiện đại hơn mà không phải chịu thêm chi phí lớn.

Ngược lại, những tòa nhà văn phòng cũ kỹ, không kịp nâng cấp sẽ đứng trước nguy cơ mất khách hàng do không đáp ứng được các tiêu chuẩn mới về không gian làm việc và tiện ích. Điều này làm rõ sự phân hóa về chất lượng và giá trị các tòa nhà văn phòng trên thị trường Hà Nội.

Xu hướng ưu tiên văn phòng xanh - tiêu chuẩn mới của khách thuê

Không chỉ chú trọng đến không gian và tiện ích, các doanh nghiệp hiện nay ngày càng quan tâm đến yếu tố bền vững trong lựa chọn văn phòng. Theo báo cáo Savills Impacts 2025, tại các thị trường lớn trong khu vực như Bangkok hay Singapore, giá thuê văn phòng hạng A đạt chứng chỉ xanh có thể cao hơn 20 – 30% so với các tòa nhà thông thường. Tại Hà Nội, phần lớn các công trình xanh đều là các dự án mới xây dựng trong 5 năm gần đây và tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế khắt khe.

Mặc dù mức chênh lệch giá thuê tại Hà Nội chủ yếu phản ánh chất lượng công trình và tiện ích vượt trội hơn là yếu tố “xanh” thuần túy, nhưng xu hướng lựa chọn các văn phòng đạt chuẩn xanh ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt với các doanh nghiệp quốc tế và các công ty đến từ châu Âu. Việc thuê văn phòng xanh giúp doanh nghiệp đáp ứng các tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) ngày càng nghiêm ngặt từ đối tác và cổ đông chiến lược, đồng thời duy trì hiệu quả kiểm soát chi phí vận hành.

Nguồn cung hạng A tiếp tục bùng nổ trong những năm tới

Dự báo đến năm 2027, hơn 95% nguồn cung văn phòng mới tại Hà Nội sẽ thuộc phân khúc hạng A – mức cao nhất về chất lượng, thiết kế và dịch vụ. Theo Savills, sau năm 2027, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 864.500 m² sàn văn phòng đến từ 28 dự án mới, trong đó 64% là hạng A. Lượng nguồn cung dồi dào này mở ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia và các công ty trong lĩnh vực ICT, tài chính, bất động sản lên kế hoạch dài hạn để lựa chọn mặt bằng chiến lược, đồng thời có lợi thế đàm phán hợp đồng thuê tốt hơn.

Ngoài ra, khác biệt lớn của thị trường hiện nay là khách thuê có thể chủ động tiếp cận các dự án trong giai đoạn hoàn thiện hoặc sắp bàn giao. Họ có thể chuẩn bị nguồn lực nhân sự, thậm chí tham gia vào thiết kế nội thất theo định hướng thương hiệu – điều mà trước đây gần như không có cơ hội. Đây là cơ hội giúp doanh nghiệp tối ưu không gian làm việc, tăng hiệu quả vận hành và tạo điểm nhấn riêng biệt cho văn phòng của mình.

Bà Hoàng Nguyệt Minh cũng nhấn mạnh, thị trường văn phòng Hà Nội hiện nay là thị trường của khách thuê. Việc tăng giá thuê có thể mang đến rủi ro cho chủ đầu tư khi nguồn cung lớn và sức cạnh tranh gay gắt. Do đó, các chủ đầu tư hạng A nên tập trung vào việc chốt giao dịch với khách thuê nhằm nâng cao tỷ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền ổn định thay vì chạy đua tăng giá.

Với vị thế hiện tại, khách thuê đang có thời điểm lý tưởng để tối ưu hóa chiến lược không gian làm việc: từ thương lượng giá thuê, nâng cấp chất lượng môi trường làm việc đến tái định vị hình ảnh thương hiệu và hiện thực hóa các chiến lược phát triển bền vững phù hợp xu hướng toàn cầu.

Sự gia tăng nguồn cung văn phòng chất lượng cao cùng xu hướng ưu tiên văn phòng xanh đang tạo ra bước ngoặt mới cho thị trường văn phòng Hà Nội. Những thay đổi này không chỉ mang lại lợi ích trực tiếp cho khách thuê về đa dạng lựa chọn, điều kiện thuê và môi trường làm việc mà còn thúc đẩy chủ đầu tư cải tiến chất lượng dịch vụ, từ đó nâng tầm toàn bộ hệ sinh thái bất động sản thương mại tại thủ đô. Đối với các doanh nghiệp, đây chính là thời điểm vàng để tái cấu trúc không gian làm việc, nâng cao hiệu suất và khẳng định vị thế trên thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt.