Thị trường bất động sản Quý I/2025 có thực sự nóng khi các tỉnh, thành sáp nhập vào nhau?

Theo dõi KT&TD trên

Thị trường bất động sản quý I khởi sắc nhưng vẫn có sự phân hóa

Vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thông tin về việc sáp nhập các tỉnh, thành đã tạo ra động lực mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền - vốn trầm lắng từ năm 2022.

Theo ông Lê Minh Đức, nhà sáng lập Remaps, đất nền tại Việt Nam chủ yếu phục vụ mục đích đầu tư và không tạo ra dòng tiền như chung cư hay nhà phố, vì vậy rất nhạy cảm với các tín hiệu tích cực. Ông cho rằng sáp nhập tỉnh có thể mang lại tác động tương tự như sự xuất hiện của các dự án lớn như cao tốc, sân bay hay khu đô thị quy mô lớn.

Tuy nhiên, ông Đức cũng cảnh báo về nguy cơ tăng giá ảo. Trong khi nhiều địa phương ghi nhận giá đất nền giảm sâu từ 30-50% nhưng vẫn khó bán, thì tại TP.HCM giá đất vẫn giữ ổn định nhờ sản phẩm có giá trị khai thác thực, thanh khoản cao và ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Trong khi đó, dữ liệu từ Biggee, nhu cầu giao dịch tại các khu vực quanh TP.HCM đã tăng mạnh từ đầu năm. Trong đó, giá đất nông nghiệp - loại hình nhạy cảm với tin đồn - tăng 3-10%, còn các sản phẩm khác tăng dưới 5%. Nhìn chung, thị trường vẫn duy trì sự ổn định, chưa xuất hiện các đợt "sốt" đất ảo ở mức 20-40% như một số tin lan truyền trên mạng xã hội.

So với cùng kỳ năm trước, giá đất tại vùng ven TP Thủ Đức, quận 12 và Hóc Môn có xu hướng tăng nhờ sự phát triển của hạ tầng, phản ánh nhu cầu thực thay vì chỉ mang tính đầu cơ. Thị trường đang chuyển dịch theo hướng bền vững hơn.

Thông tin từ dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc vào tháng 3/2025, đặc biệt tại các địa phương có khả năng sáp nhập và khu vực được quy hoạch thành "siêu đô thị" với 12,5 triệu dân sau khi TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập. Cùng thời điểm này, giá rao bán đất nền cũng tăng đáng kể so với đầu năm 2023. Cụ thể, Hà Nội tăng 42%, TP.HCM tăng 7%, trong khi nhiều tỉnh khác tăng đến 67%.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản trong quý I/2025 đã có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa đồng đều, với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và loại hình.

Chuyên viên môi giới Trịnh Minh Hải cho biết, sau thông tin về việc sáp nhập tỉnh, hoạt động giao dịch bất động sản trở nên sôi động hơn tại một số khu vực giáp ranh TP.HCM như Nhơn Trạch (Đồng Nai) và Dĩ An (Bình Dương).

Tại Nhơn Trạch, xu hướng "ôm đất" đã xuất hiện từ quý IV/2024 và đạt đỉnh vào cuối quý I/2025. Giá đất nền tại các dự án như HUD, Tân Phước Khánh tăng ít nhất 30% so với quý trước.

Ở Long An, dù không chịu tác động trực tiếp từ thông tin sáp nhập, giá đất nền vẫn tăng từ 10-15% nhờ sự phát triển của các khu đô thị lớn. Một số điểm nóng tại khu vực này ghi nhận mức tăng từ 20-40%, tuy nhiên giá hiện tại chỉ vừa trở lại ngưỡng của giai đoạn 2019-2021.

Riêng tại TP.HCM, thông tin về dự án khu đô thị Cần Giờ của Vingroup dự kiến khởi công vào tháng 4 đã kích thích làn sóng mua bán đất nền tại khu vực này.

Thanh khoản thị trường đất nền vùng ven TP.HCM đang có sự cải thiện rõ rệt. Ông Hải nhận định rằng, với mức giá hợp lý và tiềm năng tăng trưởng, đất nền vẫn là kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh giá vàng biến động mạnh và thị trường chứng khoán còn nhiều biến động.

Mở rộng tín dụng với kỳ vọng thúc đẩy giao dịch bất động sản

Theo số liệu từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2025 tăng mạnh 22,4% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là do các dự án đang và sắp mở bán đồng loạt điều chỉnh giá tăng, trong khi nguồn cung mới vẫn còn hạn chế, chưa đủ để làm giảm mặt bằng giá.

Tổng nguồn cung sơ cấp trong quý I ước đạt khoảng 7.000 căn, giảm 32% so với quý trước. Đáng chú ý, số lượng căn hộ mở bán mới chỉ đạt khoảng 340 căn, giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chính là thời điểm này trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, dẫn đến số dự án ra mắt giảm mạnh.

Về tình hình giao dịch, toàn thị trường ghi nhận khoảng 900-1.000 căn hộ sơ cấp được bán, thấp hơn so với quý trước. Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu mang tính chất mùa vụ. Mặc dù giao dịch có phần chững lại, nhu cầu thực vẫn giữ vững, thể hiện qua tỷ lệ tiêu thụ tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức mua trên thị trường vẫn ở mức cao.

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, tín dụng bất động sản trên địa bàn đang ghi nhận xu hướng tăng trưởng tích cực trong những tháng đầu năm 2025. Tính đến cuối tháng 2/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 1,098 triệu tỷ đồng, tăng 1,15% so với cuối năm 2024 và tăng 14,2% so với cùng kỳ năm trước.

Phân tích theo mục đích sử dụng, tín dụng bất động sản phục vụ nhu cầu tiêu dùng như mua nhà để ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 66% tổng dư nợ tín dụng bất động sản.

Trong khi đó, tín dụng bất động sản dành cho hoạt động sản xuất - kinh doanh (bao gồm cho vay phát triển hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp; cho vay xây dựng cao ốc, văn phòng; lĩnh vực du lịch...) tuy chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng vẫn duy trì mức tăng trưởng đáng kể. Đặc biệt, cho vay phát triển hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp trong hai tháng đầu năm đã tăng 2,7% và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước.

Một tín hiệu tích cực khác phản ánh sự phục hồi của thị trường là tín dụng cho vay nhà ở (bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại) đã có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, với mức tăng 0,67% so với cuối năm 2024. Trong đó, tháng 1/2025 tăng 0,51%, còn tháng 2/2025 tăng 0,16%.

Trong quý I/2025, giao dịch bất động sản tăng mạnh, kéo theo sự phục hồi của dòng tín dụng vào lĩnh vực này. Theo bà Đoàn Thái Thanh Thủy - Phó Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ SHB, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 16% trong năm nay. Điều này cho phép các tổ chức tín dụng linh hoạt điều chỉnh dư nợ, dựa trên xếp hạng tín nhiệm và kiểm soát các hệ số an toàn vốn.

Bà cũng chỉ ra rằng phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá dưới 4 tỷ đồng, đang nhận được sự quan tâm lớn từ người dân có thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn còn khan hiếm. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, dù bị ảnh hưởng bởi chính sách thuế mới của Mỹ, tác động đến nhu cầu kho bãi và nhà xưởng.

Đáng chú ý, khả năng tiếp cận vốn vay mua nhà đã được cải thiện đáng kể. Nhiều ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi với lãi suất từ 3,99% đến 8,39%, cố định trong 3 đến 24 tháng. Hạn mức vay có thể đạt 80-85% giá trị tài sản, thời hạn vay lên đến 35 năm, với thời gian ân hạn gốc tối đa 24 tháng.

Theo ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, các chính sách thuế mới của Mỹ, gây áp lực lên xuất khẩu và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam, có thể ảnh hưởng gián tiếp đến dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì lãi suất huy động ổn định và hấp dẫn nhằm thúc đẩy tiêu dùng nội địa cũng như hỗ trợ đầu tư tư nhân. Nhờ vậy, dòng vốn tín dụng vào phân khúc nhà ở - nơi nhu cầu thực vẫn cao - được dự báo sẽ không có nhiều biến động trong ngắn hạn.

Song song đó, hoạt động M&A và thu hút FDI vẫn diễn ra tích cực trong quý I/2025, với hơn 2,39 tỷ USD vốn FDI đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sự sôi động của thị trường M&A và giao dịch dự án được đánh giá sẽ không bị ảnh hưởng đáng kể bởi các chính sách thuế mới, xét đến tiềm năng phát triển dài hạn của bất động sản Việt Nam.

Bức tranh thị trường bất động sản quý I/2025 cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ rệt nhưng chưa đồng đều. Sự khởi sắc tại các khu vực tiềm năng, nhất là vùng ven TP.HCM và những nơi có thông tin sáp nhập tỉnh, cùng với dòng tín dụng đang mở rộng, cho thấy niềm tin đang dần quay trở lại.

Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại những thách thức về nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Trong bối cảnh đó, việc kiểm soát thông tin, điều tiết chính sách và đảm bảo dòng vốn ổn định sẽ đóng vai trò then chốt để hướng thị trường phát triển bền vững hơn trong những quý tới.

Bích Ngọc