Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ" về nguồn cung
Trong bối cảnh kinh tế đang phục hồi mạnh mẽ và hàng loạt dự án quy mô lớn được triển khai,
Nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản cảnh báo thị trường nhà đất tại Việt Nam có thể đối mặt với một "cú sốc cung" khi chuyển từ trạng thái thiếu cung kéo dài sang nguy cơ thừa cung đột ngột, dẫn đến biến động mạnh trong thời gian tới.
Nguồn cung đang đảo chiều nhanh chóng
Trong vài năm qua, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ thương mại. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, bức tranh này đang thay đổi một cách nhanh chóng.
Tại diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới" diễn ra chiều 3/7, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, cho biết thị trường địa ốc đang đối mặt với nguy cơ thừa cung khi chủ đầu tư đổ xô phát triển đại dự án.
"Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ". Sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá cả, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà là sự bùng nổ ở nguồn cung", ông Vũ nhấn mạnh.
Ông Vũ dẫn chứng, trước đây, nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Đơn cử như dự án chung cư 88 Láng Hạ đã tăng giá từ 40 triệu đồng/m² lên 100 triệu đồng/m², tức gấp 2,5 lần. Nhưng sắp tới, thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung. Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ "thừa nguồn cung" bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp.
Trước đây, các dự án có quy mô vài trăm đến nghìn ha "được xem là quy mô lớn". Nhưng giờ thị trường xuất hiện rất nhiều siêu đô thị với quy mô vài nghìn ha thậm chí 10.000 ha, "tạo ra cuộc chơi hoàn toàn khác biệt do chủ đầu tư lớn dẫn dắt".
Chủ tịch Cen Group cảnh báo tình trạng cung thừa nhưng giá cao có thể dẫn đến mất thanh khoản vì vượt ngưỡng chi trả của phần đông người dân, khiến người trẻ ngày càng khó có nơi an cư.
"Bài học từ nhiều khu đô thị bỏ hoang tại Trung Quốc và ngay cả trong nước cho thấy dự án xây nhiều nhưng không kéo được dân về ở, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường", ông Vũ cho hay.
Ông Vũ cũng cho biết, trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua. Trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhưng từ thời điểm này trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, đây là sự thay đổi rất lớn.
Nguy cơ dư thừa và hệ lụy
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng nguy cơ thừa cung không chỉ đến từ các đô thị lớn mà còn lan rộng sang các khu vực vùng ven, khi mà các doanh nghiệp ồ ạt đầu tư nhờ kỳ vọng tăng giá đất theo hạ tầng. "Trong vòng 1 - 2 năm tới, thị trường có thể chứng kiến tình trạng bội cung, nhất là ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền vùng ven và nhà ở trung - cao cấp. Nếu không có sự điều tiết hợp lý, rất dễ xảy ra bong bóng giá cục bộ", TS. Lê Xuân Nghĩa cảnh báo.
Ngoài ra, việc thiếu kiểm soát quy hoạch, cùng với xu hướng "chạy theo hạ tầng" có thể khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng bỏ hoang, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và lòng tin của người mua.
Ngoài nguy cơ sẽ dư nguồn cung, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra một vấn đề nổi cộm hiện nay là giá đất ở nhiều địa phương bị "thổi" lên mức quá cao so với thực tế. Nhiều nơi, giá đất trong bảng giá được hợp lý hóa từ những giao dịch có độ bong bóng rất lớn. Điều này cực kỳ nguy hiểm vì làm giảm sức hút đầu tư và khiến người có nhu cầu thật khó tiếp cận.
Nội lực của các doanh nghiệp bất động sản còn yếu, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều đơn vị đã bộc lộ nhiều vấn đề, thậm chí sụp đổ khi sự cố xảy ra. Trong khi đó, những doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn vừa qua là nhờ chuẩn bị trước nguồn lực và chiến lược từ nhiều năm.
"Việc hình thành các siêu đô thị hàng chục nghìn ha không thể chỉ dựa vào những doanh nghiệp nhỏ lẻ. Chúng ta cần có những doanh nghiệp lớn dẫn dắt, còn các doanh nghiệp nhỏ và vừa phải đồng hành để xây dựng nội lực dần dần", ông Đính nói thêm.
Một vấn đề khác là chất lượng thị trường vốn còn hạn chế. Khi khủng hoảng xảy ra, tín dụng tắc nghẽn, doanh nghiệp thiếu kênh huy động vốn dài hạn đã rơi vào khủng hoảng thanh khoản, lao dốc rất nhanh.
Để tránh lặp lại vòng xoáy "bong bóng - sụp đổ", các chuyên gia cho rằng cần tăng cường kiểm soát minh bạch, nhất là yêu cầu giao dịch qua sàn để giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá.
"Kiểm soát tốt nhưng vẫn phải tạo điều kiện. Nếu làm nửa vời, thị trường sẽ mãi kém minh bạch, dễ bị thao túng", ông Đính nhấn mạnh.
