Thị trường bất động sản “triệt tiêu” nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn

Theo dõi KT&TD trên

Hết thời “xuống tiền - lãi ngay”

Trong giai đoạn 2020 - 2021, nhiều nhà đầu tư bất động sản chỉ cần giữ tài sản vài tuần, vài tháng là có thể “lướt sóng” kiếm lời hàng trăm triệu đồng. Tuy nhiên, bước sang 2023 - 2024 và đến hiện tại, chiến lược đầu tư ngắn hạn gần như bị triệt tiêu hoàn toàn.

Dữ liệu từ các sàn giao dịch cho thấy, thời nắm giữ bất động sản đang tăng rõ rệt, trong khi số lượng nhà đầu tư mua đi bán lại trong thời gian ngắn giảm mạnh. Nhiều người thậm chí đang “mắc kẹt” với khoản vay lớn, lãi suất cao nhưng không thể thoát hàng.

Anh Trần Đình Nam - một nhà đầu tư từng lướt sóng căn hộ tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội chia sẻ: “Năm 2021, tôi đặt cọc là có người trả chênh sau 1 tháng. Giờ giữ hơn 1 năm vẫn chưa ra được hàng, lãi vay nuốt gần hết lợi nhuận”.

Chị Đỗ Mỹ Linh, quận Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, trước đây chị chỉ thích dầu tư bất động sản ngắn hạn để kiếm lời nhanh nhưng nay chọn đi đường dài với hai phân khúc đất nền và chung cư.

Theo chị Linh, thị trường hiện không phù hợp để mua đi bán lại trong ngắn hạn. Năm ngoái, chị đã gặp may khi đón trúng đợt tăng giá nóng của phân khúc căn hộ. “Kịch bản này khó lặp lại trong năm nay do giá chung cư, đất nền... hiện đã quá cao”, chị Linh nói.

Sự thận trọng trên phản ánh phần nào xu hướng đầu tư bất động sản năm nay với nhiều phân khúc bất động sản.

Khác với giai đoạn “tiền rẻ” trước đây, lãi suất hiện vẫn duy trì ở mức cao đối với vay tiêu dùng bất động sản, đặc biệt là với nhà đầu tư không chứng minh được dòng tiền ổn định. Các ngân hàng cũng siết room tín dụng và định giá tài sản kỹ lưỡng hơn, khiến nhiều khoản vay bị từ chối hoặc không giải ngân đủ.

Thêm vào đó, chi phí đầu tư tăng lên từ nhiều phía: thuế, phí chuyển nhượng, giá thi công, quản lý dự án… khiến biên lợi nhuận từ đầu tư ngắn hạn ngày càng mỏng, thậm chí âm nếu không muốn thoát hàng sớm.

Áp lực lãi suất và chi phí vốn “đánh gục” nhà đầu tư ngắn hạn

Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam nhận định: tâm lý nhà đầu tư sẽ được cải thiện đáng kể khi những phê duyệt quy hoạch được thông qua và các dự án có thể triển khai ra thị trường.

Việc tiếp cận đất đai thuận lợi hơn thông qua đấu giá và đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng sẽ giúp tăng mạnh lượng vốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam.

Thị trường vùng ven sẽ được hưởng lợi rõ rệt khi hạ tầng được cải thiện, đặc biệt là những khu vực có thể cung cấp nhà ở với giá hợp lý.

Từ năm 2016 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng và bán lẻ, đặc biệt là tại địa bàn Hà Nội, TP.HCM nhờ quá trình đô thị hóa nhanh và nhu cầu không gian sống hiện đại gia tăng.

Tuy nhiên, những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài đã khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng.

“Phản ứng trước thực trạng đó, các cải cách mang tính cấu trúc đã được đẩy mạnh. Việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trong thủ tục phê duyệt, tăng cường tính minh bạch - yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn dài hạn”, ông Neil MacGregor phân tích.

Một yếu tố quan trọng khác là hệ thống pháp lý được hoàn thiện theo hướng siết chặt đầu cơ, tăng tính minh bạch và loại bỏ yếu tố “sốt ảo”. Nghị định, Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi đều đang hướng đến việc bảo vệ người mua thật, hạn chế đầu cơ và kiểm soát rõ dòng tiền.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển: “Thị trường hiện không còn là “cuộc chơi” cho nhà đầu tư ăn chênh lệch trong 3 - 6 tháng. Những ai không có chiến lược trung - dài hạn, thiếu kiến thức và dòng tiền vững sẽ bị đào thải”.

Thị trường chuyển sang giai đoạn thanh lọc

Tình trạng “xả hàng cắt lỗ” đang diễn ra ở nhiều phân khúc như đất nền vùng ven, condotel, bất động sản nghỉ dưỡng… cho thấy rõ sự rút lui của nhà đầu tư “lướt sóng”. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, dòng tiền ổn định lại bắt đầu tìm kiếm cơ hội gom hàng giá tốt.

Theo nhận định từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đang trải qua giai đoạn “gạn đục khơi trong”. Sự sụt giảm lực mua đầu cơ là điều cần thiết để thị trường phát triển bền vững, hướng đến nhu cầu thật và giao dịch minh bạch hơn.

Cũng theo VARS, thông tin về việc đề xuất sắp xếp tỉnh, thành có thể thúc đẩy thanh khoản ở một số địa phương, đặc biệt tại những khu vực có quy hoạch hạ tầng rõ nét. Tuy nhiên, VARS cũng chỉ ra hiện tượng “bắt sóng” thị trường một cách cảm tính của không ít nhà đầu tư, dựa trên tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) hơn là phân tích thực tế.

Đặc biệt, việc điều chỉnh bảng giá đất, cùng với tâm lý kỳ vọng giá tăng “hiển nhiên” đã khiến một số khu vực xuất hiện tình trạng bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực. Trong khi đó, các chuyên gia nhấn mạnh rằng, chỉ những khu vực có hạ tầng, quy hoạch đồng bộ, kinh tế - xã hội phát triển mới có tiềm năng tăng giá bền vững.

Việc sắp xếp địa giới hành chính, nếu được triển khai bài bản và gắn liền với phát triển hạ tầng, sẽ mở ra một không gian phát triển mới cho bất động sản Việt Nam, cả về công nghiệp lẫn dân cư.

Tuy nhiên, cơ hội luôn song hành với rủi ro. Khi thị trường đang được “kích hoạt” bởi kỳ vọng, sự thận trọng, phân tích dữ liệu và tầm nhìn dài hạn chính là “chìa khóa” để nhà đầu tư không chỉ đón đầu xu hướng, mà còn duy trì tăng trưởng bền vững.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, kế hoạch sắp xếp địa giới hành chính tác động rõ nét tới tâm lý nhà đầu tư từ đầu năm 2025 đến nay.

Theo ông Quốc Anh, kỳ vọng về hạ tầng phát triển, chi phí quản lý được tối ưu và các chính sách kết nối vùng sẽ tạo ra sức bật mới cho thị trường bất động sản tại các địa phương liên quan.

“Nhà đầu tư cần tránh tâm lý “lướt sóng” ngắn hạn, nên dựa vào phân tích dữ liệu, đánh giá năng lực phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng thực tế để giảm thiểu rủi ro”, ông Quốc Anh khuyến nghị.

Trước đó, chuyên gia của Savills cũng nhận định, thị trường bất động sản cuối năm nay sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, hướng tới bền vững.