Thị trường bất động sản 2025: Nguồn cung tăng – giá khó giảm
Thị trường bất động sản 2025 đang bước vào giai đoạn đầy thách thức và cơ hội khi nguồn cung đang có xu hướng gia tăng những giá cả vẫn khó giảm.
Tác động từ nhiều yếu tố khác nhau đang định hình xu hướng phát triển của thị trường, gây ra những tranh luận xoay quanh vấn đề đầu tư và nhu cầu nhà ở trong tương lai.
Năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển mình với những dấu hiệu phục hồi dù chưa quá rõ ràng. Theo các chuyên gia, năm 2024 khi các luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản được ban hành và có hiệu lực, thị trường đã chứng kiến sự chuyển mình. Việc phục hồi nguồn cung và sức cầu đã thấy rõ kỳ vọng cho một chu kỳ mới xuất hiện.
“Nếu năm 2023, nguồn cung thấp kỷ lục, thì cập nhật đến hết quý IV-2024, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000-24.000 căn. Năm 2025, mức này được dự báo tăng lên 40.000 căn hộ cho cả hai thị trường là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, có sự khác biệt rõ là vào thời kỳ 2019 trở về trước, khi nhắc đến thị trường căn hộ, chủ yếu các dự án nằm ở khu vực thành phố Hồ Chí Minh (chiếm tới 70%) thì hiện tại, thị trường đang được dẫn dắt bởi Hà Nội khi có tới 90% nguồn cung chào bán mới trong năm 2024. Con số này cho thấy, các thách thức liên quan đến cấp phép hoặc nút thắt về pháp lý đâu đó còn tồn tại ở thành phố Hồ Chí Minh, trong khi ở Hà Nội, các vướng mắc được giải quyết tốt, tạo động lực cho thị trường”, chuyên gia đưa ra so sánh.
Về tổng lượng giao dịch, năm 2024 ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 72%, lượng giao dịch gấp 3 lần so với 2023. Hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư, trong đó có một lượng đầu cơ nhất định.
Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn trên đà phục hồi nhưng còn chậm, nguồn cung năm 2024 là 4.400 sản phẩm tăng 40% so với năm 2023 nhưng mới chỉ bằng 24% so với năm 2018 (năm phát triển của thị trường này). Pháp lý cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng cũng còn nhiều vướng mắc khiến các nhà đầu tư chần chừ khi đầu tư vào loại hình này trong khi giá bán vẫn đang neo cao, cá biệt có căn biệt thự du lịch được rao bán với giá 800 triệu đồng/2 nhưng không có giao dịch, phát sinh giao dịch ở một số căn có giá 200 triệu đồng/m2.
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là ngôi sao sáng của thị trường với 443 khu công nghiệp (KCN) đã thành lập và 301 KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt 75%. Giá thuê đất công nghiệp tăng cao trung bình 7-12% mỗi năm, giá thuê trung bình đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê ở phía bắc và 190 USD/m2/chu kỳ thuê, tuy nhiên giá thuê đất KCN ở Việt Nam vẫn rất cạnh tranh và hấp dẫn tại khu vực.
Bất động sản thương mại bán lẻ tiếp tục phát triển tích cực với nguồn cung tăng trưởng mạnh mẽ hơn 300.000 m2 mới, gấp 3 lần năm 2023.
Trong những năm gần đây, Chính phủ đã tăng cường các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và khuyến khích phát triển hạ tầng đô thị. Nhiều dự án mới đã được phê duyệt, từ nhà ở thương mại cao cấp đến nhà ở giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua nhà. Tuy nhiên, dù nguồn cung gia tăng, giá bán vẫn được giữ ở mức cao do nhiều nguyên nhân.
Thứ nhất, chi phí đầu vào quỹ đất và vật liệu xây dựng liên tục gia tăng trong những năm qua. Mỗi liên kết giữa nguồn cung nguyên liệu và biến động kinh tế toàn cầu đã gây khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản. Bên cạnh đó, quá trình xin phép và hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án thường rơi vào tình trạng chậm trễ. Điều này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao.
Thứ hai, nhu cầu ở thật sự từ nhóm người mua nhà lần đầu và nhóm đầu tư cá nhân vẫn gia tăng, nhất là tại các khu vực trung tâm đô thị và các vùng ven có tiềm năng phát triển kinh tế. Dù lãi suất vay mua nhà đã được điều chỉnh ở mức hợp lý hơn, những chi phí đãi ngắn và chi phí sống cao vẫn là gánh nặng đối với nhiều gia đình.
Ngoài ra, xu hướng đầu tư vào bất động sản như một kênh tích lũy tài sản đã được duy trì đáng kể trong những năm qua. Những đổi tượng đầu tư quy mô lớn có xu hướng giữ lại quỹ bất động sản để đáp ứng cho nhu cầu tương lai, góp phần tăng sự khan hiếm đối với các sản phẩm nhà ở chất lượng cao.
Trong bối cảnh đó, việc kiềm chế giá nhà ở đòi hỏi một chiến lược tổng thể từ Chính phủ và các bên liên quan. Việc cải cách quy trình phê duyệt dự án, tăng tính minh bạch và giảm thiểu thủ tục hành chính là những biện pháp cần thiết. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần xem xét việc kiểm soát đầu cơ lửa đảo trên thị trường để bảo vệ quề lợi cho người mua nhà.
Dự báo năm 2025, thị trường bất động sản sẽ tỏa dần đều hơn giữa các khu vực trong đó, khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.
Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt thự liền kề dần trở thành "tâm điểm" thị trường nhất là các dự án thuộc các đại đô thị, cùng với đó là mức giá bán cũng "neo" ở mức cao.
Nguồn cung căn hộ chung cư tăng trưởng, chủ yếu tại các đại đô thị vùng ven; trong đó nguồn cung tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37.000 sản phẩm, TP. HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, hạng sang.
Đất nền đã tách thửa, có pháp lý tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng "xuống tiền".
Bất động sản công nghiệp tiếp tục đón nhận nhiều tín hiệu tích cực từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, mở ra cơ hội thu hút những "gã khổng lồ" công nghiệp trên thế giới đầu tư vào Việt Nam; bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thêm tín hiệu tốt đặc biệt là sản phẩm condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng) khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ; bất động sản thương mại, văn phòng duy trì đà tăng trưởng ổn định.
Tiến Hoàng
