Giao dịch giảm tốc, vì sao giá căn hộ vẫn neo ở mức cao?

Theo dõi KT&TD trên

Đằng sau nghịch lý này là hàng loạt yếu tố mang tính cấu trúc từ chi phí đất đai, xây dựng cho tới cơ cấu sản phẩm lệch pha đang giữ giá nhà ở mức cao bất chấp sức cầu suy yếu.

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM đã cho thấy dấu hiệu chững lại rõ rệt từ cuối năm 2025 và kéo dài sang nửa đầu năm 2026. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý I/2026 đạt khoảng 139.855 giao dịch, chỉ bằng 92,4% so với quý IV/2025. Riêng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh hơn mặt bằng chung, đạt hơn 30.850 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước và thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tồn kho bất động sản tại các dự án tăng lên khoảng 29.860 căn/nền, trong đó riêng tồn kho chung cư đã vượt 10.400 căn.

Đà giảm tiếp tục thể hiện rõ trong quý II. Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ Hà Nội tiêu thụ khoảng 7.100 căn, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm; tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 50%, thấp hơn 18 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Một thống kê khác cho thấy tổng số căn bán được trong quý đạt khoảng 5.800 căn, chỉ tương đương 68% lượng căn mở bán mới thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2024-2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.

Giới chuyên môn cho rằng nguyên nhân chính khiến giao dịch chậm lại nằm ở hai yếu tố cộng hưởng: mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ, và tâm lý chờ đợi của người mua trước kỳ vọng giá sẽ tiếp tục điều chỉnh. Không ít gia đình có nhu cầu ở thực đã phải tạm hoãn kế hoạch mua nhà vì giá đã vượt xa khả năng chi trả, trong khi nhóm nhà đầu tư, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu người mua tại nhiều dự án mới cũng trở nên thận trọng hơn khi dòng tiền eo hẹp.

Điều đáng chú ý là dù giao dịch giảm, giá bán trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội gần như không suy chuyển. Theo One Mount Group, giá bán trung bình căn hộ mới tại khu vực trung tâm Hà Nội trong quý II/2026 đạt 121 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước nhưng vẫn cao hơn tới 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Trước đó, số liệu của JLL Việt Nam cho thấy giá sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trong quý I đã đạt hơn 94 triệu đồng/m2, tăng 23,5% theo năm, còn theo VietnamNet, một số dự án mở bán đầu năm ghi nhận giá trung bình lên tới 128 triệu đồng/m2 vượt qua mặt bằng giá tại TP.HCM.

Thị trường thứ cấp bắt đầu cho thấy tín hiệu khác biệt. CBRE ghi nhận giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý II giảm trung bình khoảng 3% so với quý trước, lần điều chỉnh giảm đầu tiên sau hơn bốn năm tăng liên tục. Một số dự án cụ thể ghi nhận mức giảm sâu hơn: Times City và The Sapphire giảm khoảng 8%, Imperia Sky Park giảm 8%, khu đô thị Xa La giảm 5%, Sunshine City giảm 3%, một số tòa tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính giảm khoảng 2%. Trong khi đó, giá căn hộ tại TP.HCM gần như không biến động, duy trì quanh mức 69 triệu đồng/m2 suốt cả 5 tháng đầu năm.

Thực tế giao dịch trên thị trường cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa người bán cá nhân và chủ đầu tư dự án mới. Không ít chủ nhà tại Hà Nội buộc phải giảm giá 15-17% sau nhiều tháng rao bán không tìm được khách, đặc biệt khi các gói ưu đãi lãi suất vay mua nhà đã hết hạn và áp lực trả nợ hằng tháng gia tăng. Ngược lại, những dự án ở vị trí trung tâm hoặc đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định vẫn giữ giá tốt hơn, mức điều chỉnh phổ biến chỉ khoảng 5-7%. Còn ở phân khúc sơ cấp, các dự án mới mở bán hầu như không giảm giá, thậm chí một số dự án vùng ven vẫn tiếp tục leo thang do chủ đầu tư phải bù đắp chi phí đầu vào đã bỏ ra.

Nguyên nhân sâu xa khiến giá căn hộ khó giảm mạnh nằm ở cơ cấu chi phí phát triển dự án. Theo báo cáo của VARS IRE, chi phí đất đai hiện chiếm 30-40% tổng chi phí phát triển một dự án căn hộ và đang tăng nhanh theo bảng giá đất mới. Với cơ cấu chi phí này, khi giá đất tăng khoảng 20%, tổng chi phí phát triển dự án có thể tăng thêm ít nhất 6-8%. Một số dự án được tái khởi động sau thời gian dài đình trệ còn phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5-3 lần so với trước, trong khi chi phí xây dựng cũng tăng thêm khoảng 8-12% do giá vật liệu và nhân công leo thang, cộng thêm chi phí tài chính tăng do lãi suất vay của doanh nghiệp nhích thêm khoảng 2 điểm phần trăm.

Bên cạnh áp lực chi phí, cơ cấu nguồn cung lệch pha cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao. Theo thống kê của Tin nhanh Chứng khoán, trong quý II/2026, thị trường Hà Nội không ghi nhận bất kỳ sản phẩm căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2 — phân khúc bình dân gần như đã biến mất hoàn toàn. Hai phân khúc giá từ 80-110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2 lần lượt chiếm tới 30% và 35% tổng nguồn cung mới, riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2 đã có hơn 3.000 căn đến từ 4 dự án. Sự khan hiếm nhà ở vừa túi tiền trong khi nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp khiến mặt bằng giá bình quân toàn thị trường khó có thể đi xuống, dù thanh khoản ở phân khúc cao cấp đang chậm lại rõ rệt.

Ngoài ra, phần lớn nguồn hàng mới hiện nay đến từ các dự án từng vướng pháp lý nhiều năm, nay mới được tháo gỡ. Thời gian đình trệ kéo dài khiến chi phí vốn và chi phí cơ hội đội lên đáng kể, buộc chủ đầu tư phải neo giá cao để đảm bảo hiệu quả tài chính. Tâm lý ngại giảm giá cũng phổ biến, do lo ngại ảnh hưởng uy tín và giá trị tài sản của khách hàng đã mua trước đó.

Nguồn cung căn hộ tại cả hai thành phố lớn được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong nửa cuối năm. Tại Hà Nội, thị trường có thể đón thêm khoảng 17.000-23.000 căn hộ mới, nâng tổng lượng mở bán cả năm lên 35.000-40.000 căn; CBRE thậm chí dự báo con số này có thể chạm mốc 39.000 căn, vượt qua đỉnh của năm 2019. Tại TP.HCM, nguồn cung dự kiến bổ sung thêm 15.000-20.000 căn, đưa tổng nguồn cung mở bán cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn.

Tuy vậy, phần lớn các đơn vị nghiên cứu đều nhận định giá bán khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng trong ngắn hạn. MBS Research dự báo mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao đến hết nửa cuối năm 2026, tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản. Theo các chuyên gia của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường chỉ có thể bước vào một chu kỳ vận hành mới nếu hơn 1.700 dự án đang vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và phân khúc nhà ở vừa túi tiền được khơi thông trở lại, khi đó dòng tiền từ nhu cầu ở thực mới thực sự quay trở lại thị trường. Trong khi chờ đợi những chuyển biến đó, nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn 2026-2027 sẽ là thời kỳ thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh và sàng lọc mang tính chọn lọc, thay vì một đợt giảm giá đồng loạt.

Minh Trí