Hóa giải nỗi lo thị trường bất động sản biến động “vô lý”, bất thường

Theo dõi KT&TD trên

Câu chuyện đấu giá đất cao chưa từng có tại một số huyện ven đô cũng cho thấy những bất cập từ công tác quản lý của các Sở, ngành, địa phương. Với nội dung báo cáo đồ sộ, Đoàn Giám sát của Quốc hội khóa XV đã chỉ ra những bất thường và đề ra các giải pháp trọng yếu nhằm kiểm soát, giải tỏa nỗi lo của cử tri và nhân dân cả nước trước những biến động khó lường của thị trường bất động sản.

Những mơ ước xa vời!

Với sự nỗ lực của Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành, hàng loạt những quyết sách quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) đã được ban hành trong suốt những năm qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai…

Theo báo cáo của Đoàn Giám sát Quốc hội khóa XV, giai đoạn 2015-2023, thị trường BĐS đã có những bước phát triển về quy mô, loại hình, số lượng, hình thức huy động vốn và các chủ thể tham gia... Tuy nhiên, thị trường BĐS còn tồn tại nhiều bất cập, phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá BĐS còn cao so với thu nhập của đa số người dân, tại một số khu vực nội, ngoại thành giá nhà đất tăng phi thực tế.

Thừa nhận thực tế này, tại buổi họp báo ngày 17/10, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, giá nhà đất tăng cao như thời gian vừa qua là vô lý và bất thường. Tại một số thành phố lớn từ đầu năm đến nay giá đất BĐS, giá nhà đất liên tục tăng cao ở tất cả các phân khúc từ chung cư cho đến nhà liền kề, biệt thự…

Ghi nhận tại thị trường, nhiều người bày tỏ nỗi lo giá BĐS lên cao, mong muốn có nhà để ở trở thành những mơ ước xa vời!

Chị Nguyễn Thanh Thủy, trú tại phường Hoàng Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ: “Hai vợ chồng tôi lấy nhau được sáu năm đã có hai mặt con, hai bên nội ngoại cũng hỗ trợ nhưng vẫn chưa có đủ kinh tế để mua nhà. Cách đây một năm, chúng tôi định vay mượn cố mua căn chung cư hai ngủ nhưng muốn chờ thêm để có nhiều lựa chọn, ai ngờ, đến thời điểm này, căn hộ đó giá đã chênh đến cả tỷ đồng”.

Ở một góc độ khác, anh Phạm Quốc Hiệp ở Nguyễn Trãi (Thanh Xuân, Hà Nội) sau “cuộc hành trình” dài đi tìm mua nhà đã chuyển hướng sang mua căn hộ chung cư cũ để ở với hy vọng giá cả phải chăng hơn. “Căn hộ tập thể cũ, diện tích sử dụng có khoảng 30m2 nhưng giá cũng phải 2,5 tỷ/căn. Quỹ căn hộ mới rất ít, giá cao nên chẳng có sự lựa chọn”, anh Hiệp chia sẻ.

Theo báo cáo của UBND Thành phố Hà Nội, trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, thực trạng phát triển các dự án BĐS tại Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt. Lượng dự án mới ra mắt thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay, tính đến hết quý II/2024, thị trường cũng chỉ có một vài dự án mới có sản phẩm cung ứng ra thị trường. Trước nguồn cung khan hiếm, nhiều người không khỏi bức xúc trước việc ngày nào cũng nhận được những cuộc gọi hỏi về nhu cho cầu thuê, mua nhà.

Chị Nguyễn Thị Trang, chủ căn hộ tại tòa S206, Chung cư Vinhome Ocean Park (Gia Lâm - Hà Nội) cho biết: “Vợ chồng tôi mua nhà và sống ở đây được ba năm nhưng một năm trở lại đây, ngày nào cũng nhận được trên dưới 10 cuộc gọi hỏi về việc có nhu cầu cho thuê, mua căn hộ hay không. Không biết thị trường BĐS sốt thật hay sốt ảo nhưng việc ngày nào cũng có người hỏi mua nhà, tôi cảm thấy rất khó chịu”.

Những cuộc đấu giá đất đi vào lịch sử

Đây là câu chuyện thực tế “gây sốc” diễn ra tại Thanh Oai và mới đây là Hoài Đức (Hà Nội). Mức giá lô đất cao nhất tại phiên đấu giá đất ở Hoài Đức đầu tháng 11 mới đây lên tới 109,3 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 16,2 tỷ đồng/lô.

Chia sẻ về thực tế bức xúc này, tại phiên thảo luận về báo cáo của Đoàn Giám sát Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, đại biểu Nguyễn Thị Thủy (Đoàn ĐBQH Bắc Kạn) cho rằng, tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá đang là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao; có tình trạng một số hội nhóm đầu cơ, một số nhà đầu tư đã thực hiện việc thổi giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm thao túng tâm lý của người dân để trục lợi.

Đại biểu Dương Văn Phước (Đoàn ĐBQH Quảng Nam) cũng đưa ví dụ: Tại Quảng Nam vừa qua có phiên đấu giá mỏ cát, giá ban đầu đưa ra là 1,8 triệu đồng nhưng sau 200 vòng đấu giá, phiên đấu giá này lên đến 375 tỷ đồng, có nghĩa cát được quy định theo giá Nhà nước là 150.000 đồng/m3, sau kết quả đấu giá lên tới 2.300.000 đồng/m3, nguy cơ bỏ cọc là chắc chắn.

“Còn tại Hà Đông, Hà Nội ghi nhận mức đấu giá cao lên đến 262 triệu đồng/m2. Rõ ràng ở đây có dấu hiệu bất thường và nguy cơ bỏ cọc là rất cao”, đại biểu Dương Văn Phước nhấn mạnh.

Bất cập cơ chế

Đây là những vấn đề được các đại biểu Quốc hội đề cập tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV. Nhiều đại biểu cho rằng, một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường BĐS còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ, đặc biệt văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành luật chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, một số quy định chưa phù hợp với thực tế dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu và lúng túng trong quá trình tổ chức thực hiện.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn ĐBQH Thái Bình) nhận định: Theo phụ lục 2A kèm theo báo cáo của Đoàn Giám sát Quốc hội, trong tổng số 191 vướng mắc, bất cập chung ở cả 2 lĩnh vực thì có đến 103 vướng mắc trong chính sách pháp luật liên quan đến quản lý thị trường BĐS.

Thực tế này cũng được đại biểu Trần Văn Tuấn (Đoàn ĐBQH Bắc Giang) chia sẻ: Trước Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang đã phối hợp với UBND tỉnh và các cơ quan, Sở, ban, ngành tổng hợp những vướng mắc, bất cập trong thực hiện chính sách pháp luật trên địa bàn.

“Qua rà soát cho thấy, có tới 15 vấn đề liên quan tới Luật Nhà ở và 4 vấn đề liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS chưa được quy định chi tiết, hướng dẫn rõ ràng trong các nghị định của Chính phủ và các thông tư của các Bộ, ngành liên quan”, đại biểu Trần Văn Tuấn cho hay.

Về phía các doanh nghiệp, trao đổi với phóng viên Báo điện tử Xây dựng, ông Ngô Văn Sơn, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Bắc Giang cho biết: Nghị định số 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã có nhiều điểm mới song quá trình triển khai thực hiện cho thấy còn nhiều bất cập. Cụ thể, tại điểm a khoản 4 Điều 4 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP quy định khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án được duyệt: “a) Dự án phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị; đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt”.

Nếu áp dụng như vậy thì đa số các dự án không thể hoàn thành việc đầu tư xây dựng toàn bộ hạ tầng dự án hoặc phân kỳ đầu tư được duyệt do giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, chỉ cần 1 hộ dân không nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng, thì chủ đầu tư không thể hoàn thành toàn bộ hạ tầng, dẫn đến cơ quan chuyên môn không chấp nhận nghiệm thu…

Từ thực tế nêu trên, ông Ngô Văn Sơn kiến nghị UBND tỉnh cho phép kinh doanh, chuyển nhượng đối với các dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt trên diện tích đất được giao; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải (trừ phân diện tích chưa được giải phóng mặt bằng),... để tháo gỡ trong việc kinh doanh thu hồi vốn của các doanh nghiệp trong điều kiện khó khăn hiện nay.

Giải pháp căn cơ

Chỉ rõ những tồn tại, hạn chế liên quan đến lĩnh vực BĐS, báo cáo tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV về thị trường BĐS giai đoạn 2015 - 2023, Đoàn Giám sát của Quốc hội kiến nghị nhiều nội dung quan trọng. Theo đó, Đoàn Giám sát kiến nghị Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS trên cơ sở kết quả giám sát, tập trung vào các nhiệm vụ, giải pháp triển khai thi hành các Luật mới được ban hành và tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật.

Đoàn Giám sát cũng kiến nghị nhiều nội dung quan trọng đối với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành địa phương, theo đó tiếp tục rà soát những tồn tại, hạn chế của chính sách, pháp luật trong quản lý thị trường BĐS. Qua đó, có giải pháp đồng bộ, cụ thể để khắc phục những tồn tại, hạn chế, hướng thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, đa dạng hóa sản phẩm; hài hòa cung - cầu, bảo đảm an sinh xã hội.

Đánh giá cao vai trò của Đoàn Giám sát, tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, nhiều đại biểu Quốc hội bày tỏ sự tin tưởng và kỳ vọng về các giải pháp và cách làm đồng bộ của Quốc hội, Chính phủ trong giai đoạn tới.

Theo đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn ĐBQH Thái Bình): Thực tế, những vướng mắc của thị trường BĐS đã và đang được Quốc hội, Chính phủ quyết tâm tháo gỡ bằng những quyết sách khẩn trương và kịp thời. Song, để căn cơ, xử lý đồng bộ, hiệu quả, cử tri và nhân dân mong muốn những nội dung vướng mắc, bất cập đã được Đoàn Giám sát của Quốc hội chỉ ra sẽ tiếp tục được rà soát và bổ sung và hoàn thành trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV để ổn định kinh tế, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH Đồng Tháp) cũng tin tưởng rằng: “Chắc chắn trong thời gian tới, với sự đồng thuận, hiệp lực cao của Quốc hội, Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương, sự đồng hành của doanh nghiệp, người dân, thị trường BĐS sẽ có chuyển biến tích cực, khả quan trên cơ sở khắc phục những vấn đề mà Đoàn Giám sát đã chỉ ra như đầu cơ, trục lợi, tạo thị trường ảo, khắc phục đấu giá quyền sử dụng đất lô nền trong dự án xây dựng nhà ở thương mại”.

“Tôi tin rằng, thị trường BĐS của chúng ta trong thời gian tới sẽ đạt được hiệu quả cao”, đại biểu Phạm Văn Hòa bày tỏ.

Kim Thoa – Tiến Hào