Thành phố Hồ Chí Minh: Khoảng 20 dự án nhà ở thương mại cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý
Đó là số liệu được Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề cập tại báo cáo khái quát thực trạng quản lý đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và kiến nghị một số giải pháp.
Trong đó, HoREA đề xuất tháo gỡ cho 20 dự án nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc pháp lý vì đang có đất khác không phải là đất ở.
Theo HoREA, vào thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), TP.HCM có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư. 126 dự án còn lại không có 100% đất ở không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện quy định tại Luật Nhà ở 2014. Trong các dự án này, hơn 100 dự án có đất ở và đất khác và hơn 20 dự án có đất khác không phải là đất ở.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở (theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024) thì không bao giờ nhà đầu tư đáp ứng được điều kiện đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác (theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024).
Trường hợp Quốc hội không thông qua Đề án Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở thì sẽ có khoảng 15% dự án bị vướng mắc.
Trong khi đó, những dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có đất khác (không phải là đất ở) hầu hết có quy mô lớn hoặc rất lớn. Dù dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024.
HoREA dẫn chứng trường hợp Công ty bất động sản V. mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại Ngân hàng thương mại Q. Mảnh đất được mua là đất nhà xưởng tại quận Bình Tân, diện tích hơn 6ha thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng.
Thế nhưng, điều “oái oăm” là Công ty V. thì không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp, cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp vì không phù hợp quy hoạch (mới) đã được phê duyệt. Mặt khác, công ty này cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở theo hiện trạng sử dụng đất.
Hiệp hội nhận thấy, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 – 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án vừa dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.
Qua đó đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỷ trọng “áp đảo” trên thị trường, chiếm trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội.
Điều này đã tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở, vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.
HoREA hoan nghênh Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo Đề án thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác. Quy định này rất cần thiết và có tính kế thừa các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn.
Do đó, HoREA kiến nghị Quốc hội thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.
Điều này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, xử lý được vướng mắc của thực tiễn và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư.
