Bất động sản nghỉ dưỡng cuối năm 2025: Có còn là 'miếng bánh hấp dẫn'?

Theo dõi KT&TD trên

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cuối năm 2025 đang trải qua giai đoạn chuyển tiếp đầy mâu thuẫn. Một mặt, ngành du lịch ghi nhận sự phục hồi ấn tượng với tổng lượng khách quốc tế trong bảy tháng đầu năm đạt hơn mười hai triệu lượt, tăng gần hai mươi ba phần trăm so với cùng kỳ năm trước và cao hơn hai mươi lăm phần trăm so với thời kỳ trước đại dịch. Các điểm đến trọng điểm như Nha Trang, Phú Quốc chứng kiến lượng khách tăng vượt bậc, với Nha Trang ghi nhận mức tăng trưởng lên tới 125% về số lượng khách quốc tế.

Song mặt khác, những con số tích cực từ ngành du lịch vẫn chưa thể chuyển hóa thành động lực thực sự cho bất động sản nghỉ dưỡng. Nguồn cung dự kiến trong năm chỉ khoảng 6.500 sản phẩm, tăng gần ba lần so với năm trước nhưng vẫn chỉ chiếm một phần nhỏ so với giai đoạn đỉnh cao từ năm 2018 đến 2019. Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ, trong khi nguồn cung mới chỉ đóng góp khoảng 28% tổng nguồn cung.

Về mặt giao dịch, thị trường vẫn duy trì ở trạng thái ảm đạm với thanh khoản thấp. Lượng tiêu thụ trong năm hai nghìn hai mươi bốn chỉ tương đương 56% so với cùng kỳ năm trước, tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và có tổng giá trị dưới ba tỷ đồng mỗi căn. Điều này phản ánh sự thận trọng tột độ từ phía nhà đầu tư khi niềm tin thị trường vẫn chưa được phục hồi hoàn toàn.

Dù vậy, không phải tất cả đều là những tín hiệu tiêu cực. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục duy trì sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á và các văn phòng gia đình, đặc biệt đối với những dự án có vị trí đắc địa tại trung tâm các thành phố lớn với hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi. Những tài sản này được đánh giá cao nhờ tiềm năng gia tăng giá trị dài hạn và khả năng tạo ra dòng tiền kinh doanh ổn định.

Đặc biệt, với lượng khách du lịch quốc tế tăng cao, các sản phẩm nghỉ dưỡng tại những điểm đến trọng điểm như Phú Quốc và Đà Nẵng có tiềm năng mang lại lợi nhuận kép từ khai thác du lịch và tăng giá trị tài sản. Chính phủ cũng đang triển khai tích cực các biện pháp để đạt mục tiêu biến du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai.

Thực tế cho thấy thị trường đang phân hóa rõ rệt theo từng phân khúc và khu vực. Phân khúc condotel cao tầng đang có những tín hiệu tích cực hơn, với nguồn cung sơ cấp tăng 31% so với cùng kỳ. Miền Trung tiếp tục là điểm sáng với tỷ trọng 71% nguồn cung và 79% lượng tiêu thụ sơ cấp trên cả nước. Những dự án đã hoàn thiện pháp lý, được vận hành bởi các đơn vị quản lý chuyên nghiệp đang dần thu hút trở lại sự quan tâm của nhà đầu tư.

Ngược lại, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố thương mại gặp nhiều khó khăn hơn. Chỉ còn năm tỉnh có sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng mở bán, với lượng tiêu thụ giảm 44% so. Phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng cũng khá ảm đạm khi các tỉnh phía Bắc không còn sản phẩm loại này được mở bán. Hàng loạt dự án vẫn ngừng triển khai do sai phạm, khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh và phần lớn tập trung ở khu vực miền Nam và miền Trung.

Các chuyên gia trong ngành đều có chung nhận định rằng năm hai nghìn hai mươi lăm chỉ là năm bất động sản nghỉ dưỡng "rã băng", còn để thực sự tăng nhiệt và bứt phá thì chưa phải là thời điểm. Tín hiệu vui chung của thị trường có thể tác động phần nào đến sự tự tin của các chủ đầu tư, những dự án hoàn thiện pháp lý sẽ mạnh dạn bán hàng, chủ yếu là loại hình cao tầng. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung cải thiện chưa nhiều và tâm lý đầu tư còn yếu, khả năng phục hồi mạnh mẽ vẫn là dấu chấm hỏi.

Điều đáng chú ý là bất động sản nghỉ dưỡng thường là phân khúc cuối cùng trong chu kỳ phục hồi của thị trường. Nguyên nhân bởi đây là loại hình bất động sản thứ hai, đóng vai trò nghỉ dưỡng nên không thể sánh bằng các phân khúc có nhu cầu ở thực và tích trữ. Một lượng lớn vốn vẫn "mắc kẹt" tại các dự án cũ, trong khi giá bán vẫn ở mức cao, rủi ro pháp lý và tiến độ chậm trễ vẫn tồn tại khiến nhà đầu tư thận trọng.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức song hành với cơ hội, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần có chiến lược thông minh và tầm nhìn dài hạn. Đầu tiên, việc nghiên cứu kỹ lưỡng về pháp lý là điều tối quan trọng. Chỉ nên đầu tư vào các dự án từ chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính mạnh và hồ sơ pháp lý minh bạch, đặc biệt là những dự án đã được cấp sổ hồng riêng để tránh rủi ro về quyền sở hữu lâu dài.

Thứ hai, việc lựa chọn vị trí cũng đóng vai trò then chốt. Các dự án tại những địa phương có du lịch phát triển tốt, hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ và lượng khách đến thường xuyên cao sẽ có tiềm năng sinh lời tốt hơn. Đặc biệt, những khu vực đang và sắp hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành hay các tuyến cao tốc mới là những lựa chọn đáng cân nhắc cho đầu tư trung và dài hạn.

Thứ ba, nhà đầu tư cần xem xét kỹ phương án vận hành và quản lý của dự án. Những sản phẩm có đơn vị quản lý chuyên nghiệp, phương án kinh doanh rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê sẽ an toàn hơn so với những dự án chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư. Giao dịch hiện nay chủ yếu tập trung ở những dự án condotel với mức giá phù hợp và các sản phẩm sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú thực tế.

Hoàng Nguyễn