Booking ảo: Nguy cơ gây sốt ảo, đẩy giá thị trường bất động sản

Theo dõi KT&TD trên

Booking giữ chỗ: Con dao hai lưỡi của thị trường

Trong bất động sản, booking là hoạt động đăng ký giữ chỗ hoặc thể hiện sự quan tâm mua sản phẩm bất động sản trước thời điểm mở bán chính thức. Khi booking, khách hàng thường phải đặt cọc một khoản phí nhất định (gọi là phí booking) để được ưu tiên chọn vị trí đẹp, căn hộ mong muốn.

Trước đây, việc đặt cọc booking diễn ra minh bạch giúp đo lường được sức quan tâm thật của thị trường và dự án.

Không ít người đã trở thành nạn nhân của bẫy booking ảo. Chị Trần Mai Thu (TP.HCM) chia sẻ: Vì tìm hiểu không kỹ, tâm lý sợ mất cơ hội đầu tư, hai tháng trước chị đã chuyển 300 triệu vào một công ty môi giới bất động sản để booking một dự án. Lần booking ảo này không lấy được suất mua và môi giới hứa hẹn nhiều lần trả lại tiền đặt cọc nhưng đến nay vẫn chưa nhận lại được tiền.

Không chỉ người mua gặp nhiều vướng mắc, anh Lâm, một môi giới bất động sản tại TP.HCM cũng rơi vào tình trạng dở khóc dở cười vì vấn nạn booking ảo. Anh Lâm kể, một khách hàng của anh đã gửi đặt cọc 2 booking để lấy 1 căn hộ tại khu vực Bình Dương (cũ). Tuy nhiên, sau khi đặt booking, bên phía dự án yêu cầu vào thêm booking (thêm tiền) để lấy căn hộ. Phía khách hàng không đồng ý vào thêm vì trước đó đã thỏa thuận.

Dưới góc nhìn mua bán, anh Lâm chia sẻ, có nhiều chủ đầu tư đang lợi dụng quy trình booking để đẩy giá dự án lên cao hơn so với dự kiến ban đầu.

Theo ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee - đơn vị chuyên đánh giá các dự án và sản phẩm bất động sản, các sự kiện mở bán hiện nay không còn là buổi giới thiệu sản phẩm đơn thuần. Thay vào đó, nhiều chủ đầu tư tổ chức các đợt ra hàng kéo dài "thâu đêm suốt sáng", kèm theo chính sách chỉ ưu đãi trong khung giờ nhất định.

Cách làm này không chỉ tạo tâm lý 'khan hàng" mà còn khiến khách hàng và sàn rơi vào thế bị động, dễ chốt giao dịch trong trạng thái tâm lý không ổn định.

Ông Phúc cho biết, trước đây, việc đặt cọc booking diễn ra minh bạch: Các sàn sẽ tham gia bán hàng, tư vấn chốt khách bằng booking, sau đó sẽ gửi hồ sơ và tiền cọc thật của khách cho chủ đầu tư để xác nhận, giúp đo lường được sức quan tâm thật của thị trường và dự án.

Tuy nhiên, quy trình hiện nay đã "thoáng" hơn, và cũng rủi ro hơn. Nhiều chủ đầu tư chỉ cần nhận tiền booking, không cần hồ sơ khách. Một cá nhân thậm chí có thể đứng tên 10 - 20 booking ảo. Hệ quả là, giỏ hàng không còn cố định. Lượng booking bùng nổ khiến cung - cầu bị bóp méo, tạo cảm giác "cháy hàng" dù thực tế toàn khách ảo.

Ông Phúc lấy ví dụ, có dự án chỉ ra 500 căn, nhưng ghi nhận tới 5.500 booking. Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư hoàn toàn yên tâm rằng hàng sẽ "cháy", và từ đó dễ dàng đẩy giá lên cao.

Đây cũng là hình thức huy động vốn ngắn hạn không lãi suất tinh vi của các đơn vị. Nhiều chủ đầu tư giữ tiền booking từ 3 - 6 tháng trước khi hoàn tất giao dịch, tạo nguồn vốn lưu động tạm thời mà không tốn chi phí vay.

Hơn một năm qua, ông Phúc nhận định mô hình booking ảo này đã trở thành công cụ thổi giá hữu hiệu.

Không ít dự án đưa ra mức giá rumo (dự kiến) thấp để thu hút thị trường, nhưng giá bán chính thức lại cao vượt trội: Ví dụ có dự án rumo 49 triệu/m², giá bán 69 triệu/m²; rumo 100 triệu/m², giá bán 160 triệu/m²; rumo 33 triệu/m², giá bán 45 triệu/m²…

"Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn áp dụng mô hình này đẩy giá nhiều lần, ví dụ họ có 1.000 căn, chỉ bán 500 căn, về sau sẽ đẩy giá lên cao hơn nữa. Ngoài việc đẩy giá từ trong hàng sơ cấp của chủ đầu tư, mô hình này cũng giúp các sàn môi giới giữ hàng, kê chênh, bán chênh lệch ngay khi cọc, tạo một quy trình đẩy giá khép kín từ trong ra ngoài", ông Phúc nói.

"Mô hình booking hiện tại làm thị trường bất động sản méo mó, gim hàng tạo khan hàng đẩy giá cao, gây sốt ảo không đúng thực tế. Với mô hình mua bán như hiện nay, nó không còn phù hợp với thị trường bất động sản nữa mà nó vô tình trở thành công cụ giúp chủ đầu tư đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thực tế để hưởng chênh lệch.

Nếu không được siết lại thì người có nhu cầu mua nhà thật sẽ không bao giờ có cơ hội mua được giá mà họ mong muốn, họ luôn là người đến sau để mua chênh chính sản phẩm mà họ đáng được mua", ông Phúc chia sẻ.

Cần cẩn trọng trước hoạt động booking

Ông Phạm Nguyễn Anh Tiến, Giám đốc CTCP V Realty Agency chia sẻ, "cuộc chơi booking" là con dao hai lưỡi cho người mua và sàn bán hàng và chỉ có một người thắng duy nhất là người tạo ra cuộc chơi.

Thực tế, ông Tiến cho biết, không ít sàn giao dịch tự tạo ra "booking ảo" để giữ hàng, khoe thành tích. Nếu tỷ lệ là 10:1, nghĩa là khách hàng phải đặt trước khoảng 500 triệu đồng để "giữ" một căn mà chưa biết vị trí, hướng hay thậm chí có đúng loại mình muốn hay không. Nhiều khách hàng được hứa hẹn đặt sớm sẽ chọn được căn đẹp, nhưng khi vào cuộc thì nhận ra muốn có "căn đẹp" thật, lại phải đặt thêm booking.

Với các sàn nhỏ, không có đủ dòng tiền để "booking ảo", câu chuyện lại càng éo le: hoặc chấp nhận bỏ khách, hoặc tìm cách điều hướng họ sang dự án khác.

Bên cạnh đó, giá "rumor" (giá dự kiến ban đầu) được tung ra rầm rộ như một chiêu marketing, nhưng thực tế lại hiếm khi thành sự thật.

Vị chuyên gia nhận xét, ở nhiều dự án, giá rumor công bố 99 triệu đồng/m², nhưng đến khi mở bán, tìm "đỏ con mắt" mới thấy vài căn đúng giá đó, còn lại dao động 120–130 triệu đồng/m². Có dự án rumor 120 triệu, thực tế bán 150 triệu.

Và cũng có dự án không rumor, không quy trình, thích bán giá nào thì bán, bởi lượng booking đủ nhiều để người này không mua thì người khác mua. Không ít trường hợp, sau buổi kick-off hoành tráng với "tuyên bố 1.500 booking", thị trường chờ mãi vẫn chưa thấy mở bán hay sự kiện mở bán, ra hàng thực tế.

"Booking đã bị bóp méo và biến tướng đến thành một trò hề. Và cũng từ đó mới thấy, nếu là nhà đầu tư cũng phải cần đơn vị tư vấn uy tín, không chạy theo sóng và thị trường để giúp người mua có cái nhìn khách quan nhất, hiểu thị trường nhất và quan trọng hơn là chiến lược đầu tư ra sao", ông Tiến khuyến cáo người mua và nhà đầu tư.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, trên thực tế, booking thường được thực hiện bởi các đơn vị phân phối và diễn ra ở giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán với 4 bước cụ thể: Đặt cọc giữ chỗ; Lựa chọn căn hoặc bốc thăm; Chốt đơn và chuyển tiền giữ chỗ thành tiền "cọc chết"; nếu không chọn được căn phù hợp thì tiếp tục giữ chỗ và chờ các đợt tiếp sau.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhận định booking là con dao hai lưỡi và rất dễ bị dẫn dắt dẫn đến hiệu ứng tâm lý đám đông chi phối đến hành vi mua bán của người tiêu dùng. Khi sản phẩm bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực cũng có thể khiến cho mặt bằng giá của thị trường bất động sản bị nhiễu.

Vì vậy, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường và người mua cần hết sức cân nhắc, xem xét vấn đề, chính vì vậy người mua nên tìm hiểu kỹ dự án, chính sách, quy hoạch của dự án, thậm chí có thể tư vấn luật sư khi xuống tiền để tránh bị mất tiền oan.