Thành phố Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung, Hà Nội chiếm ưu thế mặt bằng bán lẻ

Theo dõi KT&TD trên

Nhiều cơ hội hứa hẹn cho thị trường bán lẻ trong tương lai nhưng để các thương hiệu tận dụng được tiềm năng của thị trường Việt Nam, quan trọng là nắm bắt chính xác thị hiếu người tiêu dùng và tìm được mặt bằng hợp lý.

Báo cáo từ IFM Research cho thấy chỉ số niềm tin tiêu dùng trong năm 2025 dự kiến tăng nhẹ ở mức 4,11% (đã trừ lạm phát). Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, người tiêu dùng hầu hết sẽ chi tiêu cho các mặt hàng thiết yếu, giáo dục, ăn uống, và chăm sóc sức khỏe. Báo cáo của Cục thống kê (Bộ Tài Chính) cũng cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2025, doanh thu bán lẻ nhóm hàng vật phẩm văn hoá, giáo dục tăng 15,9%; lương thực, thực phẩm tăng 9,9%; hàng may mặc tăng 9%; đồ dùng, dụng cụ, trang thiết bị gia đình tăng 6,8%.

Savills châu Á – Thái Bình Dương đồng thời chỉ ra xu hướng tương tự, khi các phân khúc dẫn đầu nhu cầu thuê vào năm 2025 tại Việt Nam sẽ là thực phẩm, siêu thị, dịch vụ ăn uống (F&B) và giải trí. Xu hướng này đồng nhất với diễn biến hiện nay tại Việt Nam, điển hình là hai thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Khảo sát mới của Savills trên 600 giao dịch bán lẻ trong năm 2024 tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, khách thuê F&B dẫn đầu, chiếm gần một phần ba diện tích thuê mới, tiếp theo là khách thuê thời trang với 24% thị phần và giải trí với 17% thị phần.

Theo ông Vũ Thanh Hùng, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần iPOS.vn, thị trường thực phẩm, siêu thị, dịch vụ ăn uống (F&B) Việt Nam năm 2024 chứng kiến nhiều biến động phức tạp. Bất chấp áp lực từ giá nguyên vật liệu leo thang, ngành vẫn duy trì đà tăng trưởng doanh thu, song lợi nhuận biên bị thu hẹp đáng kể. "Chi tiêu của thực khách vẫn ở mức khả quan, đây là tín hiệu tích cực cho thấy sức mua của thị trường chưa suy giảm", ông Vũ Thanh Hùng nhận định.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá nguồn cung tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh đang phát triển khá chậm so với nhu cầu. Với thị trường rộng lớn như Thành phố Hồ Chí Minh đi kèm nhu cầu từ các nhãn hàng luôn ở mức cao thì lượng nguồn cung này vẫn rất khiêm tốn và chưa thực sự đủ sức đến mang tới biến động đáng kể nào đối với thị trường. Xu hướng hạn chế về nguồn cung này dự kiến sẽ còn tiếp tục trong 3 năm tới. Do đó, cạnh tranh về mặt bằng cho thuê, đặc biệt là mặt bằng chất lượng cao, sẽ ngày càng gay gắt. Điều này khiến các nhãn hàng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm và mở rộng địa điểm kinh doanh mới.

Bổ sung thêm vào việc cạnh tranh thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay là việc các mặt bằng nhà phố cũng không thể đáp ứng được nhu cầu cao từ các nhãn hàng, đặc biệt là các nhãn hàng quốc tế. Theo bà Từ Thị Hồng An, yêu cầu của thương hiệu quốc tế thường rất sát sao và khắt khe đối với mặt bằng bán lẻ, không chỉ từ vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng mà còn phải đảm bảo các yếu tố pháp lý như minh bạch về sở hữu, các hạng mục về phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động bán lẻ, trong khi các mặt bằng nhà phố thường không đáp ứng được những yêu cầu này.

Tương tự như Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường Hà Nội cũng cho thấy chuyển biến tích cực trong vòng 03 năm trở lại đây, khi các nhãn hàng đã có mặt bằng kinh doanh tốt tại Thành phố Hồ Chí Minh bắt đầu chuyển hướng mở rộng tại thị trường Hà Nội. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội đánh giá, sự thành công của Lotte Mall Westlake đã mang lại những tín hiệu tích cực và là động lực để các nhãn hàng tham gia sâu hơn vào thị trường Hà Nội cũng như các chủ đầu tư mang tới nguồn cung chất lượng hơn.

Cùng câu chuyện về mặt bằng nhà phố tại Thành phố Hồ Chí Minh, các mặt bằng nhà phố tại Hà Nội cũng đang mất dần “ưu thế”, bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định: “Các mặt bằng mặt phố hiện tại tại Hà Nội đang bị đẩy giá thuê lên cao. Cộng thêm tiến độ thanh toán tiền thuê tương đối khắt khe, phần lớn bởi kỳ vọng giá thuê từ chủ nhà kèm các điều khoản thanh toán lên tới 6 tháng, thậm chí thanh toán theo năm. Điều này gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt những ngành cần tối ưu quá dòng vốn lưu động trong hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, khách thuê quốc tế cần đảm báo tính minh bạch về pháp lý, chất lượng xây dựng, công năng hoạt động trong khi mặt bằng nhà phố rất ít có thể đáp ứng được các yêu cầu trên”.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, xu hướng này có thể nhìn thấy rõ ràng đối với các dịch vụ ăn uống. Trước đây các nhãn hàng F&B thường chuộng kinh doanh tại mặt phố lớn, nhưng hiện tại để tối ưu hóa dòng vốn lưu động nhằm cải tổ hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên hiện nay các nhãn hàng này đã lựa chọn trung tâm thương mại bởi có thể linh động trong thanh toán hơn, thậm chí có thể cân nhắc tới mô hình chia sẻ doanh thu.

Về triển vọng, bà Hoàng Nguyệt Minh đánh giá xu hướng dịch chuyển ra Hà Nội trong thời gian tới không chỉ tới từ phía các nhãn hàng mà còn có sự tham gia của các chủ đầu tư từ Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng mặt bằng tại Thủ đô. Đơn cử như Keppel, sau thành công của dự án Saigon Center thì Keppel sẽ mở rộng hoạt động tại thị trường Hà Nội với dự án Hanoi Centre được Keppel thuê toàn bộ và chịu trách nhiệm quản lý, vận hành và khai thác. Hay Thiso Mall, sau thành công của 03 dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ có thêm dự án tại Hà Nội được ra mắt vào ăn 2026. Được biết, đến cuối năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ mở rộng với 140.700m2 từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 – 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100m2 cho thuê đến từ bảy dự án.