Thanh khoản giảm tốc, nhiều phân khúc bất động sản hạ nhiệt

Theo dõi KT&TD trên

Số liệu 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy thanh khoản sụt giảm mạnh ở hầu hết phân khúc, trong khi đà tăng giá chững lại và nhiều dự án bắt đầu giảm giá so với đầu năm, dấu hiệu của một quá trình tái cân bằng hơn là một cuộc khủng hoảng.

Theo số liệu do các địa phương báo cáo và được Bộ Xây dựng tổng hợp, quý II/2026 cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I/2026 và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Như vậy, chỉ trong một quý, lượng giao dịch thành công đã giảm gần 30% mức sụt giảm được xem là mạnh nhất kể từ khi thị trường bước vào chu kỳ phục hồi.

Tại Hà Nội, thị trường ghi nhận khoảng 16.500 giao dịch trong quý II, giảm 51% so với cùng kỳ năm trước. Đại diênk Savills Hà Nội, cho biết số căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm tại Hà Nội chỉ khoảng 9.800 căn, chưa bằng một nửa so với cùng kỳ năm 2025, và nhận định khả năng chi trả hiện là rào cản lớn nhất đối với người mua.

Nguyên nhân chính được các chuyên gia chỉ ra là mặt bằng lãi suất cho vay đã tăng từ cuối năm 2025, khiến chi phí vốn của người mua nhà tăng theo, trong khi giá bán tại nhiều khu vực đã leo lên mức cao sau thời gian dài tăng nóng.

Báo cáo thị trường 9 tháng đầu năm 2026 của nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee, công bố ngày 16/9, cho thấy mặt bằng giá nhìn chung vẫn nhích lên tại phần lớn khu vực, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại rõ rệt kể từ khoảng tháng 6/2026. Một số khu vực và phân khúc đã xuất hiện điều chỉnh giảm, tập trung đáng chú ý ở phân khúc căn hộ chung cư và đất nền dự án.

Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tháng 9/2026 được ghi nhận ở mức 74-83 triệu đồng/m², còn tại Hà Nội dao động 83-96 triệu đồng/m². Đáng chú ý, một số dự án cụ thể tại TP.HCM ghi nhận mức giảm sâu so với đầu năm: chung cư Bình Minh giảm 18,2%, D1 Mension giảm 17,6%, chung cư An Lộc giảm 16,4%, chung cư Độc Lập giảm 16% và Léman Luxury giảm 15,7%. Tại Hà Nội, Phenikaa Hòa Lạc giảm 14,7%, The Pride giảm 13,4%, Central Field giảm 10,8% và Green Park Tower Cầu Giấy giảm 10,6%.

Trong khi đó, một số thị trường tỉnh lẻ vẫn ghi nhận mức tăng đáng chú ý nhờ nhu cầu ở thực và lợi thế hạ tầng, du lịch: Khánh Hòa tăng 11,6% và Bắc Ninh tăng tới 20,5% so với đầu năm. Theo số liệu quý II/2026 của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM có xu hướng giảm trên 3% so với quý I/2026.

Phân khúc đất nền cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh. Bộ Xây dựng cho biết trong quý II/2026, giá đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý I/2026, nguyên nhân chủ yếu do thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng. Theo Biggee, giá đất nền dự án tháng 9/2026 tại TP.HCM ở mức 58-69 triệu đồng/m², Đà Nẵng 42-50 triệu đồng/m², Đồng Nai 20-24 triệu đồng/m²; riêng Cần Thơ giảm 7,1% và Long An giảm 0,5% so với đầu năm.

Với đất mặt tiền, mức tăng bình quân sau 9 tháng chỉ đạt 1,3% gần như đi ngang. Hà Nội hiện có giá đất mặt tiền khoảng 409-494 triệu đồng/m²; TP.HCM đạt 184-223 triệu đồng/m²; Đà Nẵng 72-86 triệu đồng/m². Phân khúc thấp tầng (biệt thự, liền kề, nhà phố) cũng bước vào giai đoạn đi ngang, với giá trung bình tại Hà Nội 254-293 triệu đồng/m², TP.HCM 198-231 triệu đồng/m² và Đà Nẵng 87-102 triệu đồng/m².

Bất động sản nghỉ dưỡng - phân khúc vốn nhạy cảm nhất với biến động lãi suất và tâm lý đầu tư — tiếp tục trầm lắng. Theo chuyên gia bất động sản, nguồn cung mới bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng quý I/2026 chỉ khoảng 6.500 sản phẩm, giảm 22% so với quý IV/2025, trong khi sức hấp thụ tiếp tục suy yếu. Riêng phân khúc condotel tại Đà Nẵng, nguồn cung sơ cấp quý I/2026 giảm 9% so với quý trước, theo DKRA Group.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 12-14%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng lên tới 15-16%/năm vẫn là rào cản lớn đối với cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa cuối năm 2026 sẽ có khoảng 111.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán, trong đó nhóm bất động sản chiếm gần 61.000 tỷ đồng. Bài toán dòng vốn vì vậy tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tốc độ điều chỉnh và phục hồi của thị trường trong những tháng cuối năm.

Do vậy, các số liệu và nhận định của giới chuyên gia đều cho thấy một bức tranh thị trường đang thanh lọc: thanh khoản giảm, giá chững lại ở nhiều phân khúc, nhưng chưa có dấu hiệu của một cuộc giảm giá đồng loạt hay khủng hoảng thanh khoản nghiêm trọng. Dòng tiền thận trọng hơn, chọn lọc hơn, và ngày càng tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực - xu hướng được dự báo sẽ tiếp tục định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.

Hoàng Nguyễn