Giữa làn sóng giảm giá, phân khúc bất động sản nào đáng xuống tiền nhất?
Theo các chuyên gia, mặt bằng giá tại một số phân khúc bắt đầu hạ nhiệt; thay vì cố gắng bắt đáy thị trường, nhà đầu tư nên chọn tài sản có giá trị thực, pháp lý đầy đủ, có dư địa tăng trưởng trong trung, dài hạn.
"Sân chơi" của người mua
Sau hơn một năm tăng giá mạnh, thị trường bất động sản đang chứng kiến những dấu hiệu điều chỉnh rõ nét. Dữ liệu tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm kiếm bất động sản trên toàn quốc giảm khoảng 5% so với tháng trước. Nhiều phân khúc như đất nền, biệt thự hay nhà phố đều ghi nhận áp lực giảm thanh khoản.
Thị trường bất động sản đang bước vào nhịp điều chỉnh mạnh.
Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường bất động sản đang bước vào nhịp điều chỉnh mạnh khi nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải bán cắt lỗ.
Đáng chú ý, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu xuất hiện làn sóng giảm giá trên thị trường thứ cấp. Giá rao bán căn hộ trung bình trong quý II/2026 dự kiến ở mức khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý trước. Tại Hưng Yên và Bắc Ninh, mức giảm dao động khoảng 3%.
Theo ông Tô Anh Hùng, chuyên gia CWP - Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam, thị trường chung cư Hà Nội đang phân hóa mạnh khi giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao, trong khi nhiều căn hộ thứ cấp đã phải giảm giá để tìm thanh khoản. Xu hướng đầu tư ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.
Cắt lỗ để thoát hàng
Ở góc độ tài chính, ông Phan Lê Thành Long - CEO AFA Group cho rằng, áp lực lãi suất và nhiều khoản vay bất động sản hết thời gian ân hạn trong năm 2026 tạo ra làn sóng bán ra trên thị trường thứ cấp.
"Nhiều nhà đầu tư vay vốn với tỷ lệ cao trong giai đoạn thị trường tăng nóng hiện đối mặt với áp lực trả nợ lớn. Những sản phẩm thanh khoản kém đang buộc phải giảm giá để tìm người mua", ông Long nhận định.
Theo vị chuyên gia này, hiện tượng cắt lỗ xuất hiện nhiều ở nhóm nhà đầu tư mua theo tâm lý đám đông trong giai đoạn sốt giá năm 2025. Không ít trường hợp từng chấp nhận trả thêm khoản tiền chênh lớn ngoài hợp đồng để sở hữu căn hộ, nay phải giảm sâu giá bán để thoát hàng.
Sự thay đổi này đang tạo ra cơ hội đáng kể cho những người mua có nhu cầu ở thực hoặc sở hữu nguồn tiền mặt sẵn sàng giải ngân.
Ông Nguyễn Văn Hùng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cho biết, áp lực tài chính đang trở thành gánh nặng lớn đối với nhiều người sử dụng đòn bẩy tín dụng để đầu tư bất động sản trong giai đoạn thị trường tăng nóng.
"Tôi mua căn hộ vào thời điểm giá liên tục đi lên, sử dụng tỷ lệ vay khá cao với kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, đến nay thời gian ưu đãi lãi suất đã kết thúc, chi phí trả nợ hàng tháng tăng mạnh trong khi thanh khoản thị trường lại chậm. Để giảm áp lực tài chính, tôi buộc phải chấp nhận bán thấp hơn giá mua ban đầu dù khoản lỗ không nhỏ," ông Hùng chia sẻ.
Theo nhà đầu tư này, tình trạng tương tự đang diễn ra ở nhiều người mua theo tâm lý đám đông trong giai đoạn sốt giá năm 2025.
Không ít trường hợp từng chấp nhận trả khoản chênh lệch lớn ngoài hợp đồng để sở hữu sản phẩm, nhưng hiện phải giảm giá đáng kể mới có thể tìm được khách mua.
"Trong bối cảnh áp lực dòng tiền ngày càng lớn, nhiều người không còn đặt mục tiêu lợi nhuận mà ưu tiên thu hồi vốn, giảm dư nợ vay và bảo toàn dòng tiền", ông Hùng cho biết.
Giữa bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh, nhiều chuyên gia cho rằng căn hộ chung cư thứ cấp là phân khúc đáng quan tâm nhất ở thời điểm hiện tại.
Lý do đầu tiên đến từ yếu tố giá. Sau nhiều quý tăng nóng, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đã bắt đầu điều chỉnh. Dù mức giảm chưa quá sâu nhưng đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận xu hướng giảm giá trên diện rộng, sau thời gian dài liên tục lập mặt bằng giá mới.
Quan trọng hơn, chung cư là sản phẩm gắn liền với nhu cầu ở thực. Trong khi đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá, căn hộ vẫn duy trì nhu cầu sử dụng và nhu cầu thuê ổn định.
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng quan tâm đến căn hộ cho thuê đang tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM, phản ánh sức cầu thực tế vẫn hiện hữu trên thị trường.
Bên cạnh đó, các yếu tố nền tảng của thị trường vẫn đang được củng cố. Trong 5 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký mới đạt gần 24,8 tỷ USD, tăng gần 35% so với cùng kỳ năm trước.
Hàng loạt dự án hạ tầng lớn tiếp tục được đẩy mạnh triển khai, trong khi các chính sách tháo gỡ pháp lý cho dự án bất động sản đang từng bước phát huy hiệu quả.
Giá đã chạm đáy?
Tuy nhiên, theo ông Long, còn quá sớm để khẳng định thị trường đã chạm đáy.
Ông cho rằng bất động sản hiện vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh của một chu kỳ lớn. Lãi suất duy trì ở mức cao, tín dụng được kiểm soát chặt và nguồn cung mới đang gia tăng là những yếu tố khiến áp lực lên thị trường chưa thể kết thúc ngay.
"Không ai có thể xác định chính xác đáy của thị trường. Điều quan trọng không phải là mua đúng đáy mà là mua được tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và phù hợp với khả năng tài chính của mình", ông Long nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, thay vì cố gắng bắt đáy, nhà đầu tư nên quan sát các tín hiệu như lãi suất ổn định hơn, thanh khoản cải thiện và giá bất động sản đi ngang trong thời gian đủ dài. Đây thường là những dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần hình thành vùng đáy bền vững.
Trong bối cảnh hiện nay, các căn hộ thứ cấp tại những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, dân cư đông đúc và khả năng khai thác cho thuê tốt được xem là lựa chọn an toàn hơn so với các phân khúc mang tính đầu cơ cao.
Khi thị trường đang trở thành "sân chơi của người mua", cơ hội không nằm ở việc tìm kiếm mức giá thấp nhất mà nằm ở khả năng lựa chọn được những tài sản có giá trị thực và dư địa tăng trưởng dài hạn.
