Nhà ở xã hội – Mô hình quốc tế và những chính sách phù hợp

Theo dõi KT&TD trên

Để triển khai thực hiện hiệu quả Đề án, tại Phụ lục VI – Kinh nghiệm quốc tế trong việc phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại một số quốc gia có quá trình phát triển văn hóa, kinh tế - xã hội, hệ thống pháp luật, thu nhập bình quân tương đối phù hợp với Việt Nam.

Bên cạnh Hàn Quốc - Quốc gia thành công với mô hình phát triển nhà ở xã hội thì Trung Quốc, Singapore và Thái Lan cũng là những nước đang triển khai các mô hình nhà ở cho thuê và để bán dành cho người thu nhập thấp khá thành công. Việc quản lý và đưa ra các chính sách phù hợp đã giúp cho nhiều đối tượng được hưởng lợi, vừa đảm bảo an sinh xã hội vừa thúc đẩy mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ.

Trung Quốc

Kinh nghiệm của Trung Quốc là đã thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ 1/3/2004. Chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của Nhà nước.

Những năm cải cách, vấn đề nhà ở cũng được cải cách theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng. Các công ty tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp được Chính phủ miễn một số loại thuế và được Chính phủ cho vay vốn. Có 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp, đó là dành 2-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng và xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp riêng. Nhà ở thu nhập thấp có 2 loại là nhà cho thuê và nhà để bán. Việc bán hoặc cho thuê nhà ở này được thực hiện theo 2 phương thức: Các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê thấp hơn khoảng 30-50% giá thị trường.

Chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách này yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng. Tiền tiết kiệm do 1 ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức người làm công) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã được người tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà và sửa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của người lao động (Cụ thể: Khi quỹ tiết kiệm nhà ở mới thành lập, người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, các công ty sử dụng lao động phải nộp từ 1-2%, hiện nay đã tăng lên 7%. Lãi suất gửi vào quỹ thấp hơn lão suất gửi ngân hàng thương mại. Những người không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà, khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất; những người có nhu cầu mua nhà sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền mua nhà. Đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở phải có đủ 3 điều kiện: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản ngân hàng 90.000 tệ trở xuống (khoảng 300 triệu đồng).

Ngân hàng thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp. Minh bạch trong phân phối nhà ở cho các hộ thu nhập thấp kết hợp với chiến lược bao cấp tiền thuê nhà 1 cách linh hoạt, ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp nhà cho thuê với giá thấp.

Singapore

Singapore là điển hình thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội đảm bảo nguồn cung, đáp ứng nhà ở cho người dân thông qua mô hình các tập đoàn hoặc tổng công ty Nhà nước đủ mạnh, có sự hỗ trợ của Nhà nước về đất đai, tài chính để chuyên đầu tư phát triển loại hình nhà ở này. Đến nay, Singapore có trên 90% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp, trở thành quốc đảo có biệt danh “Sư tử” với những đường phố, những khu nhà khang trang, cảnh quan môi trường đô thị văn minh, hiện đại.

Về tổ chức bộ máy chuyên trách, cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Developmen Board – HDB) có trách nhiệm về quyền hạn từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trong 1 tổng thể chung. Nhờ có quyền hạn đầy đủ và trách nhiệm rõ ràng, cụ thể trong mọi khâu điều hành, quản lý nên hoạt động phát triển nhà ở mang lại hiệu quả cao. Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng.

Về nguồn lực tài chính, Singapore thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng). Ngoài ra để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Quỹ CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: Chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội. Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25-30 năm. Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân. Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm.

Thái Lan

Chính phủ Thái Lan, ngoài chính sách ưu đãi chung đối với việc xây dựng nhà ở xã hội thì đã có phân loại hỗ trợ trong chính sách tài chính nhà ở đối với người thu nhập thấp, trong đó, Chính phủ Thái Lan đã thiết kế một chương trình cho vay đối với các công chức, người làm việc trong cơ quan Chính phủ bắt đầu tư năm 2001. Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (the government housing bank) đã hợp tác với quỹ lương hưu Chính phủ (the government pension fund) và một số cơ quan khác để thực hiện các khoản vay này.

Ngân hàng Nhà ở đã giảm điều kiện cho vay bằng cách cho vay với tỷ lệ lên đến 100% giá trị căn hộ. Đồng thời, quỹ lương hưu Chính phủ đã thực hiện khấu trừ tại nguồn các khoản tiền thanh toán từ tiền lương của cán bộ, công chức. Theo chương trình này, cán bộ, công chức có thể vay số tiền lên đến 65% tổng thu nhập hàng tháng của họ (so với mức 30 – 35% điều kiện vay thông thường) và tiêu chí trả hàng tháng có thể lên đến 50% tổng lương hàng tháng (so với mức giới hạn bình thường là 30% của mức lương ròng hàng tháng). Các mức lãi suất cố định 3 năm là 4,5% và lãi suất sau 3 năm là lãi suất cố định 3 năm của Ngân hàng Nhà nước cộng thêm 0,75%.

Làm thế nào để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam

Vừa qua, tại Hội thảo toàn quốc với chủ đề “Phát triển nhà ở xã hội - Góc nhìn doanh nghiệp”, các chuyên gia, doanh nghiệp đã tham gia thảo luận làm sáng tỏ nhiều vấn đề về thực trạng và giải pháp để thúc đẩy nhà ở xã hội phát triển, nhất là liên quan tới Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đang triển khai. Nhiều chuyên gia cho rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta đang đặt nhà đầu tư nhà ở xã hội vào vị trí trung tâm, mà đáng ra phải đặt người có nhu cầu tiếp cận nhà ở xã hội vào trung tâm. Mọi trợ giúp của Nhà nước tới người được thụ hưởng nhà ở xã hội đều phải qua tay chủ các dự án đầu tư. Trong khi cũng có nhiều ý kiến cho rằng các chính sách ưu đãi hiện nay chỉ tập trung cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, chưa quan tâm nhiều đến các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Ông Đặng Việt Dũng – Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho biết, quỹ đất 20% thường bị hạn chế do chủ đầu tư hay trì hoãn hoặc bố trí quỹ đất này ở những vị trí khó giải phóng mặt bằng, hoặc nộp thay bằng tiền theo quy định. Trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đã “bắt buộc” địa phương phải bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội khi lập phê duyệt quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Đề xuất này đã cơ bản giải quyết được quỹ đất về phát triển nhà ở xã hội nhưng là vấn đề lâu dài, còn trước mắt cần xử lý chuyển tiếp các dự án chưa dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội và chấp hành của địa phương khi phê duyệt quy hoạch còn bỏ ngỏ…

Hay tại Hội thảo “Đột phá phát triển nhà ở xã hội” do Báo Người lao động tổ chức mới đây, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng cần có chính sách dài hơi và đột phá cụ thể mới để có nhiều nhà ở xã hội đáp ứng nhà ở cho người lao động. Theo TS Võ Kim Cương – Nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng Thành phố Hồ Chí Minh, cần thay đổi quan điểm phát triển nhà ở xã hội để lo chỗ ở cho người nghèo, người thu nhập thấp để có chỗ ở với giá thấp. Theo đó, ưu tiên hơn về đất đai, vốn để lo chỗ ở cho người nghèo và hướng tới chính sách cho thuê. Nhà nước quản lý đất công, vốn công và cần sử dụng nguồn lực này để làm nhà cho người thu nhập thấp thuê. Trong triển khai cần có chính sách tốt trong xây dựng để đảm bảo chất lượng công trình.

Tuệ Minh