Nguồn cung bất động sản cải thiện nhưng giá neo cao, người dân khó tiếp cận

Theo dõi KT&TD trên

Nguồn cung và thanh khoản đang được cải thiện

Báo cáo cho biết, trong thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo triển khai nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, kịp thời thúc đẩy các dự án đầu tư, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở, bất động sản ở các phân khúc, nhất là nhà ở xã hội.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung bất động sản được cải thiện trong 10 tháng vừa qua.

Trên cơ sở đó, thị trường bất động sản cơ bản ổn định, nguồn cung bất động sản được cải thiện, niềm tin của nhà đầu tư trở lại, tính thanh khoản tăng, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được cấp phép, khởi công và hoàn thành, góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho người dân.

Cụ thể, trong 10 tháng đầu năm 2025, cả nước có khoảng 3.297 dự án nhà ở và khu đô thị với quy mô 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư ước đạt 7,42 triệu tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn nhất với 2.358 dự án, tương ứng 5,2 triệu căn và 6,74 triệu tỷ đồng vốn đầu tư. Hiện đã có 564 dự án hoàn thành, 1.429 dự án đang triển khai và 365 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Riêng mảng nhà ở xã hội, cả nước ghi nhận 697 dự án với quy mô 645 nghìn căn, tổng vốn đầu tư khoảng 590,9 nghìn tỷ đồng. Đến nay, 166 dự án đã hoàn thành, 151 dự án đang triển khai và 380 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đạt khoảng 60% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Ngoài ra, đối với đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, có 242 dự án có quy mô gồm 78,2 nghìn lô nền và tổng mức đầu tư là 90,5 nghìn tỷ đồng.

Ở mảng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ghi nhận 218 dự án, tổng quy mô 10,8 nghìn căn, tổng vốn đầu tư 1,86 triệu tỷ đồng, gồm 112 dự án đã hoàn thành, 74 dự án đang triển khai và 32 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cùng với đó, có 223 dự án công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng đang được đầu tư trên cả nước, với tổng vốn 544,3 nghìn tỷ đồng. Trong số này, 138 dự án đã hoàn thành, 65 dự án đang triển khai và 20 dự án đã có chủ trương đầu tư.

Riêng lĩnh vực khu công nghiệp, cả nước hiện có 447 khu công nghiệp đã được thành lập, với tổng diện tích đất công nghiệp khoảng 93 nghìn ha, trong đó 304 khu đã hoàn thành hạ tầng, 143 khu đang tiếp tục triển khai.

Giá bất động sản tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập

Theo Bộ Xây dựng, các năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm. Tuy nhiên mức biến động tăng giá các loại hình bất động sản có sự khác nhau.

Trong đó, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền (để người dân xây dựng nhà ở) có mức tăng cao hơn cả, mức tăng bình quân khoảng 10 - 15% một năm. Cá biệt có giai đoạn tăng đến 30% và mức tăng giá nhà ở, đất ở vượt cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của người dân thêm khó khăn.

Giá kinh doanh các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, văn phòng, khu công nghiệp đều tăng theo các năm; mức tăng bình quân khoảng 5 - 10% một năm và thấp hơn nhiều so với mức tăng giá nhà ở, đất ở.

Tại tọa đàm "Bất động sản trong mối quan hệ tam giác: Khung pháp lý - Chính sách tài chính và vận hành thị trường" do Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam tổ chức vừa qua, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà ở và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thách thức lớn nhất hiện nay vẫn là giá nhà và mối quan hệ cung - cầu, đây cũng là hai vấn đề được Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm.

Ông Dũng chia sẻ, giá bất động sản đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài. Bộ Xây dựng đã tiến hành đánh giá toàn diện các nguyên nhân và nghiên cứu đề xuất các giải pháp "đúng và trúng" nhằm kéo giảm giá nhà, hướng đến phát triển thị trường bền vững.

Theo ông Dũng, cấu trúc chi phí đầu vào là yếu tố then chốt tác động đến giá bán bất động sản. Trong đó, giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài, là những nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà bị đẩy lên.

Do đó, để giảm giá bất động sản, đầu tiên cần giảm chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và cải cách thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho dự án chậm tiến độ.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ khẳng định, vấn đề nhà ở là một bài toán lớn và chỉ có Chính phủ mới có thể giải quyết.

Ông Nghĩa cho rằng, vấn đề cấp thiết nhất hiện nay là kiềm chế tình trạng giá bất động sản tăng đột biến trong thời gian ngắn, gây bất ổn thị trường và ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu ở thực.

Theo TS Nghĩa, nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản tăng cao là do mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm do số lượng dự án được cấp phép mới hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Trong khi đó, nhu cầu vẫn rất lớn và liên tục gia tăng.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp bất động sản nắm giữ quỹ đất lớn nhưng không triển khai dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nguồn cung.

"Lực cầu đầu cơ có tồn tại, nhưng không phải là nguyên nhân chính gây ra tăng giá. Gốc rễ của vấn đề vẫn nằm ở việc thiếu cung nghiêm trọng, đặc biệt là với những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực", TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.