“Lệch pha” cung cầu nhà ở chưa được thu hẹp tại các thành phố lớn

Theo dõi KT&TD trên

Giá nhà vẫn leo thang

Tại sự kiện, VARS IRE đã công bố Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025, mang đến góc nhìn toàn diện về diễn biến thị trường, các xu hướng đầu tư cũng như những yếu tố tác động.

VARS IRE công bố Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025.

Theo đó, phân khúc bất động sản nhà ở vẫn là phân khúc lõi của thị trường, nhận được nhiều sự quan tâm hiện nay, hoạt động ra mắt, mở bán dự án mới diễn ra sôi động trên phạm vi cả nước với tâm điểm tập trung tại các khu vực vùng ven Hà Nội, TP.HCM.

Trong quý III/2025, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước.

Nguồn cung nhà ở tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại hai có quỹ đất dồi dào, chi phí hợp lý. Miền Bắc đóng góp 49% nguồn cung bất động sản nhà ở mở bán mới trong quý III/2025, giảm 4 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn dẫn đầu cả nước. Miền Nam đóng góp 27% nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý III/2025, duy trì đà tăng tích cực.

Mặc dù số lượng dự án mở bán mới tăng mạnh nhưng tổng nguồn cung chưa cải thiện đáng kể do quy mô dự án còn nhỏ. Tuy nhiên, tỷ trọng dự kiến sẽ tăng mạnh trong quý tới, khi các dự án đã ra mắt đủ điều kiện bán hàng.

Tình trạng lệch pha cung - cầu nhà ở hiện nay vẫn diễn ra tại các thành phố lớn.

Về giá bán, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE nhận định, tình trạng lệch pha cung cầu chưa được cải thiện, đặc biệt tại các thành phố lớn có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội và TP.HCM. Hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2.

Cụ thể, giá bán sản phẩm biệt thự/liền kề/nhà phố dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2, đa số các dự án mở bán đều tăng giá bán khoảng 5 - 10% so với giai đoạn mở bán trước đó. Giá bán căn hộ chung cư thương mại dao động biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2.

Cần "thuốc đặc trị" cho dữ liệu bất động sản

Về phân khúc nhà ở xã hội, tính đến hết tháng 9/2025, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn (đạt 59,6% Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội).

Trong đó, có 165 dự án đã hoàn thành, quy mô 110.436 căn, đạt 25,8% kế hoạch giai đoạn 1, tăng 91,6% so với thống kê cuối năm 2024; 147 dự án đã khởi công xây dựng, 380 dự án đã được chấp thuận.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).

Bà Miền nhận định, trong thời gian vừa qua, Chính phủ rất quan tâm tới phân khúc nhà ở xã hội, ban hành nhiều chính sách, đề án để phát triển phân khúc này. Mới đây nhất, Chính phủ vừa có động thái mạnh mẽ khi ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP, chính thức nâng mức trần thu nhập để được xét mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Quy định mới được kỳ vọng mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, đồng thời tạo cú hích cho chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trên toàn quốc.

Nhận định về giá nhà tăng cao hiện nay, đặc biệt tại các thành phố lớn, bà Miền chia sẻ: "Giao dịch chủ yếu phát sinh từ người mua nhà thứ hai trở lên với kỳ vọng giá tăng tiếp, hoặc nhu cầu giữ tài sản. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tăng giá bán bất động sản bao gồm cả nhóm nguyên nhân từ cung, cầu, thị trường và nhóm nguyên nhân khác.

Đây là vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ, các cơ quan, ban, ngành. Rất nhiều các biện pháp đang được nghiên cứu, đưa ra lấy ý kiến nhằm kiềm chế giá bán bất động sản. Nếu không sớm được giải quyết sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường".

"Nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng trở nên cấp thiết, cần có biện pháp nhằm khơi thông nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở để phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân", bà Miền nhận định.

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản hiện nay chưa đầy đủ, thống nhất và cập nhật kịp thời. Chưa có hệ thống dữ liệu về giá. dữ liệu về quy hoạch, thông tin dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai... chưa được công khai đầy đủ và dễ tiếp cận.

"Doanh nghiệp bất động sản chưa thực hiện yêu cầu công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về dự án bất động sản. Đồng thời, chưa có cơ sở pháp lý và quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc công bố các thông tin khác.

Những điều này khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch, không chỉ tạo kẽ hở cho một số đối tượng đầu cơ, mà còn làm giá nhà tăng cao, vượt khả năng của người mua nhà", ông Chung cho biết.

Trong bối cảnh đó, hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đề án Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước quản lý nhằm công khai, minh bạch các giao dịch; chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Tất cả các dữ liệu liên quan về giao dịch bất động sản sẽ được tích hợp và định danh tại trung tâm nhằm đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn, đồng thời Nhà nước kiểm soát được toàn bộ biến động trên thị trường bất động sản, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các yếu tố pháp lý.

Ngoài ra, Nhà nước cần sớm triển khai quyết liệt phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại mức giá phù hợp là một trong những giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung, qua đó giúp giảm áp lực cung cầu và kiểm soát đà tăng giá bất động sản.