HoREA kiến nghị sửa đổi quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản góp ý khoản 1 Điều 194 Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng và khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo đó, HoREA nhận thấy, khoản 1 Điều 194 Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) về “mua, bán khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” và khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” chưa “luật hóa” đầy đủ nội dung Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”.
Cụ thể, về khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Hiệp hội hoan nghênh khoản 3 Điều 38 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản về “nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” quy định “sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng”, nhưng khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản về “điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoăc một phần dự án bất động sản” mới chỉ quy định 1 trường hợp là “chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”, nên khoản 3 Điều 39 chưa thể hiện được “nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” của khoản 3 Điều 38 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
Như vậy, khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định trường hợp “chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước” thì “bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính” mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành, nên chưa “luật hóa” đầy đủ nội dung của Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội.
Bởi lẽ, dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư), nên quy định “bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính” mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành là phù hợp và không làm thất thu ngân sách nhà nước.
Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng chỉ quy định “xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản” phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” chứ không quy định điều kiện phải “có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng và tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 quy định “bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng”.
Hiệp hội nhận thấy, cụm từ “mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng” chưa “chuẩn” trong kỹ thuật xây dựng quy phạm pháp luật, nên đề nghị xem xét bỏ cụm từ này.
Bởi lẽ, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư đã “có quyền” chuyển nhượng dự án, một phần dự án theo ý chí của mình. Chính vì thế mà Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội chỉ quy định dự án, một phần dự án chuyển nhượng phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, chứ không quy định phải “có Giấy chứng nhận” hoặc phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính”.
Hơn nữa, trên thực tế thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung). Do vậy, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì chỉ cần quy định chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản phải “kế thừa” nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư chuyển nhượng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và việc này không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Từ những ý kiến trên, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành; trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.
