Gỡ nút thắt về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại
Tại Công văn số 85/2024/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA)
Đã đề xuất bổ sung trở lại nội dung sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP vào khoản 5 Điều 68 dự thảo Nghị định quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Theo HoREA, việc sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP là cần thiết và cấp bách để gỡ nút thắt về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với tất cả 100% dự án nhà ở xã hội và nhiều dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Cụ thể, tại Điều 68 dự thảo Nghị định quy định về sửa đổi, bổ sung và bãi bỏ một số điều của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/03/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư nhưng chưa xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đang làm ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư…
Hiệp hội cho biết, hiện nay không còn quy định tại khoản 5 Điều 68 dự thảo Nghị định, nên việc bổ sung trở lại để sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP là rất cần thiết và cấp bách để xử lý các vướng mắc từ thực tiễn vì quy định này đang tác động tiêu cực, làm ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Trước hết là ách tắc thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với tất cả 100% dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, pháp luật về nhà ở cho phép ưu đãi chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung, nên tất cả 100% dự án nhà ở xã hội và phần lớn dự án nhà ở thương mại không thể đáp ứng yêu cầu này nên ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, mà đây là thủ tục đầu tiên khởi đầu cho chuỗi thủ tục về đầu tư xây dựng.
HoREA cho rằng, nếu không nhận được Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì doanh nghiệp không thể thực hiện tiếp thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Sở Quy hoạch Kiến trúc, rồi sau đó mới thực hiện tiếp thủ tục giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Vì từ năm 2021 đến nay, doanh nghiệp thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã làm ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Do đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung trở lại nội dung sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP vào khoản 5 Điều 68 Dự thảo Nghị định theo hướng: Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có) trong trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu (nếu có) trong trường hợp thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, với quy hoạch phân khu (nếu có) trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất.
Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc chưa phù hợp với quy hoạch chung thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.
Đối với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.
