Giữ nguyên yêu cầu công chứng trong giao dịch đất đai

Theo dõi KT&TD trên

Đây là một quyết sách nhất quán,kịp thời và đúng đắn,khẳng định vai trò cốt lõi của công chứng như một "lá chắn pháp lý"phòng ngừa rủi ro,bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân và doanh nghiệp.

Luật Đất đai hiện hành quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, tại bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội hồi tháng 8/2026, nội dung này không còn được nhắc tới; dự thảo chỉ quy định các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình, như có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Sự vắng mặt của quy định công chứng bắt buộc trong dự thảo đã khiến nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị xem xét thận trọng, đánh giá đầy đủ tác động xã hội cũng như nguy cơ ảnh hưởng đến an toàn pháp lý của các giao dịch đất đai. Lý do được nêu ra là công chứng viên không chỉ xác thực chữ ký và thông tin nhân thân, tài sản, mà còn kiểm tra năng lực hành vi dân sự và sự tự nguyện thực sự của các bên. Theo Luật Công chứng, những giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao phải được luật hoặc nghị định quy định bắt buộc công chứng; nếu dự thảo Luật Đất đai không đề cập, việc áp dụng trên thực tế có thể phát sinh cách hiểu khác nhau và thiếu cơ sở để trích lục khi cần.

Giải trình trước các ý kiến này, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường cho biết công chứng giao dịch đất đai về bản chất là một thủ tục hành chính nên không nhất thiết phải quy định trực tiếp trong luật, mà nội dung này sẽ được đưa vào nghị định hướng dẫn thi hành. Dù vậy, tại Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ đã chốt phương án theo hướng ngược lại: yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường - cơ quan chủ trì soạn thảo, tiếp thu ý kiến và bổ sung trở lại quy định bắt buộc công chứng ngay trong dự thảo luật, thay vì chỉ giao cho văn bản dưới luật.

Theo giới chuyên môn và cơ quan liên quan trong nước phân tích, quyết định giữ nguyên yêu cầu công chứng xuất phát từ bốn lý do cốt lõi.

Thứ nhất, về bản chất, công chứng không đơn thuần là một thủ tục xác thực hình thức, mà là dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm nhằm thẩm tra tính hợp pháp của giao dịch, năng lực hành vi dân sự của các bên, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và ý chí tự nguyện của người tham gia. Công chứng viên phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với nội dung và tính xác thực của hợp đồng đã công chứng; nếu bỏ qua khâu này, thị trường sẽ mất đi "bộ lọc" sàng lọc rủi ro sớm nhất.

Thứ hai, đất đai vẫn là lĩnh vực phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện phức tạp và kéo dài nhất trong hệ thống tư pháp. Duy trì công chứng bắt buộc giúp hạn chế tình trạng chuyển nhượng chồng chéo, làm giả giấy tờ quyền sử dụng đất hoặc ép buộc, lừa dối trong giao dịch - qua đó giảm tải áp lực điều tra, xét xử cho các cơ quan quản lý và tòa án.

Thứ ba, dù Việt Nam đang đẩy mạnh chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, hệ thống thông tin đất đai, dân cư, thuế và tín dụng vẫn cần thêm thời gian để kết nối, liên thông thực sự thông suốt. Trong giai đoạn chuyển tiếp này, vai trò kiểm soát trực tiếp của công chứng viên được xem là chốt chặn đáng tin cậy để ngăn ngừa rò rỉ dữ liệu hay trục lợi thông tin; ngay cả khi dữ liệu được số hóa toàn diện, dữ liệu số cũng chỉ phản ánh thông tin lịch sử và hiện trạng, còn tính minh mẫn, tự nguyện và hợp pháp về ý chí của các bên tại thời điểm ký kết vẫn cần được thẩm định qua quy trình công chứng.

Thứ tư, việc giữ nguyên quy định công chứng bắt buộc trong Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm tính đồng bộ với Luật Công chứng, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, tránh tạo ra xung đột pháp lý dẫn tới "khoảng trống trách nhiệm" khi phát sinh tranh chấp về quyền tài sản.

Không chỉ dừng ở Luật Đất đai, tại Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ cũng chỉ đạo đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): phải rà soát các quy định về công chứng giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu quản lý và an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi hệ thống cơ sở dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt. Chỉ đạo này thể hiện một nguyên tắc xuyên suốt: cải cách thủ tục hành chính phải song hành với bảo đảm an toàn pháp lý; đơn giản hóa quy trình nhưng không tạo ra kẽ hở gây tổn hại tới tài sản của người dân và tổ chức.

Thay vì bỏ công chứng để "giản lược thủ tục hành chính" như một số ý kiến từng đề xuất trong quá trình sửa đổi, hướng đi được lựa chọn là đẩy mạnh liên thông và số hóa giữa hoạt động công chứng với công tác đăng ký đất đai. Việc chia sẻ dữ liệu giữa các tổ chức hành nghề công chứng với cơ quan quản lý đất đai, thuế và dân cư sẽ giúp người dân không phải nộp nhiều loại giấy tờ trùng lặp, trong khi vẫn giữ được mức độ an toàn pháp lý cần thiết. Đi kèm với đó, yêu cầu nâng cao trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên, siết chặt kỷ cương và xử lý nghiêm các hành vi tiêu cực, tắc trách cũng được đặt ra, để mỗi hợp đồng công chứng thực sự là một bảo chứng tin cậy.

Bên cạnh nội dung về công chứng, Nghị quyết 278/NQ-CP còn yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoàn thiện tiêu chí khung, cơ chế giám sát việc quyết định giá đất, làm rõ vai trò điều tiết của Nhà nước đối với giá đất; quy định rõ hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ chế xử lý chênh lệch địa tô và đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng; bổ sung cơ chế phòng ngừa tham nhũng, trục lợi chính sách trong bồi thường, tái định cư; đồng thời đẩy nhanh xây dựng, kết nối cơ sở dữ liệu đất đai theo nguyên tắc "minh bạch tối đa" để thúc đẩy giao dịch bất động sản.

Dự luật được yêu cầu bảo đảm nguyên tắc thủ tục hành chính "một đầu mối, một cửa", cùng đăng ký bắt buộc quyền sử dụng đất và mọi biến động về đất đai. Ba bộ Công an, Nông nghiệp và Môi trường, Xây dựng được giao lấy ý kiến nhân dân qua hệ thống VNeID đối với các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng được giao chỉ đạo hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường sẽ thừa ủy quyền Thủ tướng ký tờ trình Quốc hội về dự án luật này tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI.

Do đó, với người dân và doanh nghiệp, việc giữ nguyên yêu cầu công chứng đồng nghĩa quy trình mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất về cơ bản không thay đổi so với thực tiễn hiện hành - hợp đồng chuyển nhượng đất vẫn cần qua công chứng viên xác thực trước khi sang tên, đăng ký biến động. Trong bối cảnh thị trường bất động sản gần đây ghi nhận thanh khoản sụt giảm ở nhiều phân khúc, việc duy trì một khâu kiểm soát pháp lý ổn định, đã được kiểm chứng qua thực tiễn cũng góp phần củng cố niềm tin của người mua, hạn chế rủi ro từ những giao dịch thiếu minh bạch.

Về phía cơ quan quản lý, định hướng này cho thấy quá trình sửa đổi Luật Đất đai không đánh đổi an toàn pháp lý để đổi lấy việc cắt giảm thủ tục, mà tìm giải pháp căn cơ hơn là số hóa, liên thông dữ liệu giữa các cơ quan. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với nội dung về công chứng được bổ sung trở lại dự kiến sẽ tiếp tục được chỉnh lý trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tới.

Hoàng Nguyễn