Nghị quyết 21-NQ/TW: Thu hẹp dư địa đầu cơ, đưa đất đai về đúng giá trị thực

Theo dõi KT&TD trên

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết được thông qua sau Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, diễn ra từ ngày 20-24/7/2026 tại Hà Nội với 5 ngày làm việc khẩn trương, nghiêm túc, dân chủ, thẳng thắn và trách nhiệm.

Nghị quyết số 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Theo giới thiệu của Thông tấn xã Việt Nam, sau 4 năm thực hiện Nghị quyết 18, nhiều chủ trương đã được thể chế hóa nhưng các vướng mắc về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, tái định cư, giá đất và dự án tồn đọng vẫn chưa được giải quyết dứt điểm, khiến đây tiếp tục là lĩnh vực dễ phát sinh khiếu nại, thất thoát, lãng phí và lợi ích nhóm. Vì vậy, Nghị quyết 21 không dừng ở việc sửa một đạo luật mà hướng tới hoàn thiện đồng bộ pháp luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công và thuế.

Về mặt định hướng nền tảng, Nghị quyết khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, không gian sinh tồn và phát triển, là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế, quốc phòng và an ninh quốc gia, đồng thời là tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Đáng chú ý, văn kiện cũng làm rõ ranh giới pháp lý về quyền tài sản: quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt nhưng không phải quyền sở hữu, là yếu tố đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, được pháp luật bảo hộ với các quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất.

Trọng tâm được giới chuyên gia kinh tế nhấn mạnh nhiều nhất là việc Nghị quyết định hướng đổi mới cơ chế định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, đồng thời tăng cường kết nối dữ liệu đất đai với thuế, ngân hàng, công chứng và quy hoạch. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá đây là một thay đổi căn bản trong tư duy quản lý: trong nhiều năm, cơ chế xác định giá đất vẫn có tình trạng "chạy theo đuôi" giá thị trường, nhưng Nghị quyết 21-NQ/TW đã thay đổi cách tiếp cận khi nhấn mạnh việc Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học và cơ chế giám sát chặt chẽ. Theo ông, đây là hướng đi có thể tác động tới toàn bộ thị trường bất động sản vì giá đất là một trong những đầu vào quan trọng cấu thành giá nhà; khi dữ liệu đầu vào minh bạch hơn và cơ chế xác định giá sát thực tế hơn, thị trường sẽ có thêm cơ sở để hình thành mặt bằng giá hợp lý, hạn chế các hiện tượng méo mó do thông tin không đầy đủ.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đánh giá, thách thức không chỉ nằm ở khâu số hóa: thách thức lớn nằm ở khâu chuẩn hóa và xác thực dữ liệu, vì số hóa mới chỉ là chuyển thông tin từ hồ sơ giấy sang điện tử, còn dữ liệu phải chính xác, thống nhất và có thể sử dụng được mới tạo nền tảng cho quản trị đất đai hiện đại; nếu dữ liệu đầu vào không đủ tin cậy, việc áp dụng các phương pháp định giá dù hiện đại vẫn khó phản ánh đúng giá trị tài sản.

Nếu được triển khai đồng bộ, hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất cùng cơ chế định giá minh bạch và chính sách hạn chế đầu cơ được kỳ vọng tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, trong đó giá trị đất không chỉ được nhìn nhận ở khả năng tăng giá trong tương lai mà ngày càng gắn với khả năng phát triển, khai thác và tạo ra giá trị thực. Nói cách khác, Nghị quyết có thể thúc đẩy một cuộc chuyển dịch từ tư duy "giữ đất để chờ giá" sang "sử dụng đất để tạo giá trị", biến đất đai thực sự thành nguồn lực cho phát triển thay vì bị "đóng băng" trong các tài sản chờ tăng giá.

Song song với cải cách định giá, Nghị quyết đưa ra nhóm giải pháp trực diện nhằm triệt tiêu động lực đầu cơ. Cụ thể, trong 6 nhóm nhiệm vụ, giải pháp, Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu chính sách tài chính, thuế theo lộ trình phù hợp nhằm hạn chế đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất - những hành vi làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.

Điểm được xem là đột phá nhất là yêu cầu thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ; nghiên cứu áp dụng chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Đồng thời, Nghị quyết cũng tính đến yếu tố công bằng xã hội khi yêu cầu xây dựng chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất, kinh doanh và đất phát triển nhà ở cho thuê; hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, có ưu đãi phù hợp cho lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, người có thu nhập thấp, người có nhà ở duy nhất, đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi.

Ở góc độ đô thị, chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định định hướng đổi mới cơ chế định giá đất, kết nối dữ liệu và hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị có thể giúp thu hẹp đáng kể dư địa đầu cơ trên thị trường.

Về tiến độ, cùng ngày ban hành Nghị quyết, Thường trực Ban Bí thư Trần Cẩm Tú đã ký ban hành Kế hoạch số 07-KH/TW của Bộ Chính trị về thực hiện Nghị quyết 21-NQ/TW, giao Đảng ủy Chính phủ chủ trì, phối hợp Đảng ủy Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan, hoàn thành trong giai đoạn 2026-2030. Trung ương cũng giao xây dựng, trình Quốc hội nghị quyết thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, nhằm tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Về hạ tầng dữ liệu — nền tảng cho toàn bộ cơ chế định giá mới — Nghị quyết đặt mốc thời gian cụ thể: đến hết năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với diện tích còn thiếu. Mục tiêu xa hơn là đến năm 2030, hệ thống pháp luật về đất đai được hoàn thiện đồng bộ, thống nhất, khắc phục tình trạng sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang, ô nhiễm, suy thoái, bảo đảm đất đai được quản lý chặt chẽ, phân bổ công bằng, khai thác tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.

Giới quan sát cho rằng bộ ba chính sách — dữ liệu hóa định giá, đánh thuế đất bỏ hoang và siết phân lô bán nền — nếu được thể chế hóa đầy đủ trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo ra áp lực tài chính thực sự lên hành vi găm giữ đất, vốn là nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn tăng nhanh hơn thu nhập của người dân trong những năm qua. Việc gắn giá đất với dữ liệu giao dịch thực tế, thay vì khung giá hành chính mang tính tham chiếu như trước, cũng được kỳ vọng thu hẹp khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước xác định và giá thị trường — vốn là kẽ hở tạo dư địa cho đầu cơ và thất thu ngân sách.

Dù vậy, như các chuyên gia đã lưu ý, hiệu quả thực tế của Nghị quyết sẽ phụ thuộc lớn vào chất lượng và độ tin cậy của dữ liệu đất đai được xây dựng trong giai đoạn 2026-2027, cũng như tốc độ thể chế hóa các định hướng này thành quy định pháp luật cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi dự kiến hoàn thành trước năm 2030.

Hoàng Nguyễn