Chính sách đất đai: Từ giá trị đất đến giá trị phát triển

Theo dõi KT&TD trên

Chiều 19/8, Quốc hội thảo luận tổ về: Định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023; định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tại tổ Hà Nội, đại biểu Tạ Đình Thi - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội góp ý, một vấn đề cốt lõi cần quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan là yêu cầu xây dựng Luật khung và Nghị định chi tiết, tạo nền tảng cho sự ổn định về lâu dài..

Việc Quốc hội thảo luận định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đặt ra yêu cầu không chỉ hoàn thiện hành lang pháp lý mà còn phải thay đổi tư duy quản trị đất đai. Từ góc nhìn kinh tế môi trường, đất đai không đơn thuần là một loại hàng hóa đặc biệt hay tài sản có thể định giá bằng tiền. Đó còn là nguồn vốn tự nhiên hữu hạn, tư liệu sản xuất, không gian sinh tồn và nền tảng của nhiều hoạt động kinh tế.

Những đề xuất của đại biểu Tạ Đình Thi về xây dựng một “Luật khung” ổn định, đồng thời nghiên cứu mô hình chuyển từ bồi thường “một cục” sang “cổ phần hóa sinh kế”, vì vậy gợi mở một hướng tiếp cận đáng chú ý: chính sách đất đai phải đồng thời giải quyết được ba yêu cầu là hiệu quả kinh tế, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường.

Đất đai cần được nhìn nhận như một nguồn vốn tự nhiên

Theo đại biểu Tạ Đình Thi, từ năm 1987 đến nay, Việt Nam đã trải qua 5 lần ban hành, sửa đổi toàn diện Luật Đất đai để phù hợp với từng giai đoạn phát triển. Thực tế này cho thấy đất đai là lĩnh vực có tính biến động cao, chịu tác động đồng thời của kinh tế, dân số, đô thị hóa, biến đổi khí hậu và yêu cầu phát triển của từng vùng.

Vì vậy, đề xuất xây dựng một “Luật khung”, trong đó Quốc hội quy định những nguyên tắc lớn, còn Chính phủ quy định chi tiết để có thể linh hoạt thích ứng với thực tiễn là vấn đề đáng được nghiên cứu.

Từ góc nhìn kinh tế môi trường, tính ổn định và khả năng thích ứng của pháp luật đất đai đặc biệt quan trọng bởi mỗi quyết định sử dụng đất có thể tạo ra tác động trong hàng chục năm. Một khu đất nông nghiệp chuyển sang đô thị, một khu rừng chuyển sang dự án hạ tầng hay một vùng đất ven sông được đưa vào phát triển công nghiệp đều có thể tạo ra những giá trị kinh tế lớn. Nhưng đồng thời, các quyết định đó cũng có thể làm mất đất sản xuất, thay đổi dòng chảy, giảm khả năng hấp thụ nước, gia tăng ô nhiễm hoặc làm suy giảm đa dạng sinh học.

Đây chính là điểm mà cách tiếp cận kinh tế môi trường cần được đưa sâu hơn vào chính sách đất đai.

Giá trị của đất không nên chỉ được xác định bằng giá giao dịch hoặc nguồn thu ngân sách. Một khu đất nông nghiệp còn có giá trị tạo việc làm, bảo đảm sản xuất, duy trì cảnh quan và góp phần bảo đảm an ninh sinh thái. Đất rừng ngoài giá trị lâm sản còn cung cấp dịch vụ hấp thụ carbon, bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn và duy trì đa dạng sinh học.

Nếu những giá trị này không được tính toán đầy đủ, một quyết định được coi là “hiệu quả kinh tế” trong ngắn hạn có thể tạo ra chi phí xã hội rất lớn về lâu dài.

Do đó, khi sửa đổi Luật Đất đai, cần chuyển dần từ tư duy tối đa hóa giá trị thương mại của đất sang tối ưu hóa tổng giá trị kinh tế - xã hội - môi trường của đất.

Đây cũng là cơ sở để xem xét các dự án sử dụng đất theo một cách toàn diện hơn. Một dự án có lợi nhuận cao nhưng gây ô nhiễm lớn, làm suy giảm tài nguyên hoặc đẩy chi phí môi trường sang cộng đồng thì chưa thể coi là một dự án thực sự hiệu quả.

Ngược lại, những mô hình sử dụng đất tạo ra giá trị kinh tế vừa phải nhưng duy trì được hệ sinh thái, sinh kế và khả năng phục hồi của tự nhiên có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho xã hội.

Từ “bồi thường một lần” đến chia sẻ giá trị phát triển

Một nội dung đáng chú ý trong đề xuất của đại biểu Tạ Đình Thi là nghiên cứu mô hình bồi thường mới, theo đó một phần hoặc toàn bộ giá trị bồi thường có thể được chuyển thành cổ phần góp vào dự án thu hồi đất. Mục tiêu là thay đổi cách tiếp cận từ “trả tiền một lần” sang bảo đảm sinh kế lâu dài cho người dân.

Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt nếu nhìn dưới góc độ kinh tế môi trường.

Đối với nhiều hộ gia đình, đất không chỉ là tài sản mà còn là tư liệu sản xuất và nền tảng sinh kế. Khi bị thu hồi đất, người dân không chỉ mất một diện tích đất mà có thể mất cả nghề nghiệp, thu nhập và mạng lưới sinh kế đã hình thành qua nhiều năm.

Nếu chỉ nhận một khoản tiền rồi tự tìm cách sử dụng, người dân có thể gặp khó khăn trong việc chuyển đổi nghề nghiệp hoặc quản lý nguồn vốn. Khi khoản tiền bồi thường cạn dần, vấn đề sinh kế lại xuất hiện. Khi đó, chi phí xã hội của việc thu hồi đất chưa thực sự kết thúc.

Mô hình “cổ phần hóa sinh kế”, nếu được nghiên cứu và thiết kế phù hợp, có thể tạo ra một cách tiếp cận khác: người dân không chỉ nhận giá trị bồi thường mà có thể tiếp tục được hưởng một phần lợi ích từ quá trình phát triển diễn ra trên khu đất đã thu hồi.

Từ chỗ chỉ là người “nhận tiền”, người dân có thể trở thành một bên tham gia và hưởng lợi từ quá trình tạo ra giá trị mới.

Điều này có thể góp phần tạo đồng thuận xã hội, bảo đảm sinh kế dài hạn và gắn lợi ích của người dân với hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, không nên coi đây là giải pháp áp dụng máy móc cho mọi trường hợp.

Cổ phần cũng có rủi ro. Dự án có thể hoạt động không hiệu quả, giá trị doanh nghiệp có thể giảm và người dân có thể thiếu kiến thức tài chính để đánh giá khoản đầu tư. Vì vậy, nếu nghiên cứu mô hình này, cần bảo đảm nguyên tắc tự nguyện, minh bạch, định giá công bằng và có cơ chế bảo vệ nhóm yếu thế.

Quan trọng hơn, quyền lợi của người dân phải được nhìn nhận cả về kinh tế lẫn môi trường.

Nếu một dự án tạo ra lợi nhuận nhưng gây ô nhiễm nguồn nước, không khí hoặc làm suy giảm chất lượng môi trường sống, người dân không thể chỉ được chia sẻ lợi ích mà phải được bảo đảm quyền được sống trong môi trường an toàn.

Vì vậy, cơ chế chia sẻ lợi ích từ đất cần đi cùng với cơ chế chia sẻ trách nhiệm và kiểm soát tác động môi trường.

Sâu xa hơn, sửa Luật Đất đai chính là sửa cách thức phân bổ một nguồn lực đặc biệt quan trọng của nền kinh tế. Đất được sử dụng vào đâu sẽ tác động đến sản xuất, đô thị hóa, hạ tầng, môi trường và sinh kế của hàng triệu người.

Do đó, mục tiêu cuối cùng không nên chỉ là làm cho thị trường đất đai vận hành thông suốt hay tăng nguồn thu từ đất, mà phải tạo ra một cơ chế để Nhà nước quản lý hiệu quả, doanh nghiệp đầu tư có trách nhiệm, người dân được bảo đảm quyền lợi và tài nguyên được sử dụng bền vững.

Từ góc nhìn kinh tế môi trường, một chính sách đất đai tốt phải trả lời được câu hỏi: một đơn vị đất đai được sử dụng như thế nào để tạo ra giá trị kinh tế cao, phân phối lợi ích công bằng và gây tổn thất môi trường thấp nhất?

Đó cũng là nền tảng để chính sách đất đai không chỉ phục vụ tăng trưởng trước mắt mà trở thành công cụ thúc đẩy phát triển xanh, bền vững và bao trùm trong dài hạn

Xuân Hòa