Mô hình booking bóp méo thị trường bất động sản: Găm hàng, tạo cầu ảo và đẩy giá

Theo dõi KT&TD trên

Khi cung thật nhỏ nhưng cầu "ảo" rất lớn

Booking trong bất động sản vốn là hình thức đăng ký giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm trước khi mở bán chính thức. Khách hàng thường phải đặt cọc một khoản (phí booking) để được ưu tiên chọn vị trí hoặc căn mong muốn. Tuy nhiên, thực tế tại nhiều sự kiện mở bán gần đây cho thấy booking bị lạm dụng.

Một dự án ở khu vực vùng ven Hà Nội có hai block 24 tầng, tổng 1.010 căn, được quảng cáo có gần 2.000 booking trong khi phần móng mới đang thi công.

Tương tự, dự án biệt thự, nhà phố khu vực Gia Lâm (Hà Nội) từng khiến sàn môi giới bức xúc vì khách hàng đặt cọc nhưng chủ đầu tư chỉ "rót" hàng nhỏ giọt, khiến các sàn luống cuống, tranh nhau nguồn hàng.

Các sàn môi giới và chủ đầu tư còn sử dụng chiêu thuê người đóng giả khách mua, tạo không khí nhộn nhịp tại buổi mở bán: Người xếp hàng, "xuống tiền", đăng ký giữ chỗ nhiều lần cho cùng một căn, hoặc bảng điện tử hiển thị "quá tải" với nhiều khách đăng ký cùng lúc.

Kết quả là tâm lý khẩn cấp được tạo ra, đẩy người mua thật vội vàng đặt cọc để không bỏ lỡ cơ hội.

Theo khảo sát và nhận định của chuyên gia, một số chủ đầu tư đã biến booking thành công cụ huy động vốn ngắn hạn và thao túng giá. Thay vì yêu cầu hồ sơ khách đi kèm khi chuyển booking cho chủ đầu tư, nhiều nơi chỉ cần tiền chuyển về, thậm chí một người có thể đứng tên 10 - 20 booking, tạo nên lượng booking ảo lớn so với nguồn cung thực tế.

Ông Phan Đình Phúc, Tổng giám đốc một đơn vị chuyên đánh giá dự án nhận định: "Mô hình booking hiện tại làm thị trường bất động sản méo mó, ghim hàng tạo khan hàng, đẩy giá cao, gây sốt ảo không đúng thực tế. Bởi khi rổ hàng chỉ 500 căn nhưng lượng booking lên tới 5.500 chỗ, chủ đầu tư sẽ không sợ không bán được, nên đây là cơ hội béo bở để trục lợi".

Một hệ quả rõ ràng là chủ đầu tư giữ tiền của khách hàng trong nhiều tháng (3 - 6 tháng), thậm chí có chủ đầu tư nước ngoài cũng áp dụng.

Lợi dụng booking ảo, chủ đầu tư có thể đẩy giá từ mức rao thấp lên mức bán chính thức cao hơn nhiều (ví dụ rumor 49 triệu đồng/m2 - bán 69 triệu đồng/m2; rumor 100 triệu đồng - bán 160 triệu đồng). Với cách làm này, giá nền liên tục bị đẩy lên, gây méo mó thị trường.

Lệch lạc số liệu cung - cầu và hệ lụy

Trước đây, cơ chế booking thường minh bạch hơn, sàn bán hàng thu booking, tư vấn, chốt khách và chuyển hồ sơ kèm tiền cho chủ đầu tư để xác nhận, giúp đo được sự quan tâm thực sự của thị trường.

Nay, quy trình thay đổi theo hướng có lợi cho chủ đầu tư. Họ không phân bổ cố định giỏ hàng cho từng sàn, chỉ quan tâm lượng tiền chuyển về. Điều này tạo ra cầu ảo, khiến cung - cầu lệch lạc.

Mô hình còn cho phép chủ đầu tư bán mở theo đợt, giữ lại một phần hàng cho các đợt sau để tiếp tục đẩy giá, hình thành một chu trình khép kín từ trong ra ngoài, sàn giữ hàng, kê chênh bán lệch, tạo lợi nhuận chênh lệch cao cho cả chủ đầu tư lẫn một số sàn môi giới.

Kết quả, người mua nhà thực sự phải trả giá cao hơn nhiều so với giá trị thực, trong khi thị trường mất đi sự minh bạch và công bằng.

Booking nếu không được siết chặt sẽ là công cụ để tạo cầu ảo và trục lợi, gây thiệt hại cho người mua nhà thực tế và làm méo mó thị trường bất động sản. Cần những biện pháp quản lý, minh bạch thủ tục chuyển nhượng, quy định rõ ràng về điều kiện booking và công bố giỏ hàng thực tế để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và ổn định thị trường.

Đánh giá tác động cung cầu thị trường, ông Tống Sỹ Sơn, Chủ tịch Tập đoàn IGroup cho rằng, việc công bố số lượng booking "khủng" tạo ra cảm giác "cháy hàng" và khan hiếm giả tạo trên thị trường.

Khi nhu cầu được thổi phồng như vậy, chủ đầu tư có cơ sở để tin rằng dự án sẽ bán hết, từ đó dễ dàng tăng giá trong các đợt mở bán sau, khiến giá bán thực tế vượt xa giá trị thật và khả năng chi trả của người mua ở thực.

Hơn nữa, lượng booking lớn thường được dùng như bằng chứng để hợp thức hóa mức giá bị đẩy lên, khiến giá ảo dần trở thành "giá chuẩn" trên thị trường.

Đối với rủi ro tài chính và tâm lý cho người mua, ông Tống Sỹ Sơn đánh giá, người mua có nhu cầu an cư thực sự vì thế mất cơ hội tiếp cận giá gốc, phải cạnh tranh với khách ảo hoặc chấp nhận mua lại bằng cách trả chênh lệch.

Về tài chính, việc đặt booking khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý ẩn chứa rủi ro lớn, khách hàng có thể nộp tiền nhưng không được giao suất mua, việc hoàn tiền thường bị trì hoãn hoặc thậm chí không được trả lại nếu gặp phải chủ đầu tư thiếu uy tín.

Về mặt tâm lý, chiêu trò "cháy hàng" khai thác tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO), khiến người mua vội vàng xuống tiền mà chưa kiểm tra kỹ pháp lý hay đánh giá đúng giá trị thực của sản phẩm.

Ông Sơn đưa ra giải pháp và khuyến nghị, để thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững, cần tăng cường quản lý, giám sát hoạt động booking và sớm hoàn thiện khung pháp lý riêng cho hoạt động này.

Đồng thời, minh bạch hóa hệ thống thông tin và dữ liệu thị trường. Người mua cần cảnh giác trước các thông tin "cháy hàng" bất thường, kiểm tra kỹ pháp lý dự án và giấy phép mở bán từ Sở Xây dựng trước khi xuống tiền, và tránh chạy theo "sóng ảo" cũng như tâm lý bầy đàn.