Đưa thị trường bất động sản về giá trị thực: Giải pháp từ kiểm soát chi phí đầu vào

Theo dõi KT&TD trên

Phản ứng ngược khi siết cơ chế cung cầu và dòng vốn

Cuối năm 2021, Ngân hàng Nhà nước phát hành công văn yêu cầu thắt chặt tín dụng vào bất động sản, tập trung vào các dự án quy mô lớn và nhóm khách hàng có mức rủi ro cao.

Những biện pháp can thiệp như vậy thường dẫn tới phản ứng ngược trên thị trường, bởi chúng can thiệp trực tiếp vào cơ chế cung - cầu và dòng vốn.

Doanh nghiệp gặp khó về doanh thu, chi phí gia tăng khiến nhiều nhà phát triển rơi vào tình trạng thiếu vốn và phải hoãn tiến độ dự án.

Việc siết dòng tín dụng dẫn tới thu hẹp nguồn vốn lưu thông, gây đóng băng giao dịch trên thị trường nhà đất. Mức hấp thụ trong quý IV/2022 tụt xuống chỉ còn hơn 14%, thấp hơn đáng kể so với nửa đầu năm.

Số liệu VARS cho thấy bức tranh khó khăn: Trong 5 tháng đầu năm 2023, 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể (tăng 30% so cùng kỳ) và 1.660 doanh nghiệp tạm ngưng hoạt động (tăng 57%).

Nguồn cung mới năm 2022 chỉ còn 48.500 sản phẩm, tương đương 20% mức của 2018. Đáng chú ý, trên 90% doanh nghiệp môi giới giảm doanh thu và 95% phải thu hẹp lực lượng lao động.

Bên cạnh việc siết tín dụng, những đề xuất thuế cao hơn từ thuế tài sản (2024) đến mức thuế 10 - 20% đối với lợi nhuận chuyển nhượng (dự kiến 2025) đã khuấy động thị trường, khiến nhà đầu tư trì hoãn giao dịch và làm đóng băng thị trường thứ cấp.

Việc rút lại đề xuất vào tháng 9/2025 và giữ nguyên mức thuế 2% phản ánh rủi ro của các biện pháp thuế được đưa ra mà không có đánh giá tác động kỹ lưỡng và lộ trình phù hợp.

Dù chính sách siết tín dụng và đề xuất thuế được áp dụng, giá bất động sản tại Việt Nam vẫn tăng.

Số liệu Bộ Xây dựng cho thấy tại TP.HCM căn hộ trung bình 35 triệu đồng/m² (2018) lên 91 triệu đồng/m² (cuối 2024) và đạt 120 triệu đồng/m² vào quý III/2025.

Tại Hà Nội, biệt thự, liền kề tăng trung bình 22 - 29%/năm; một số dự án có mức tăng đột biến tới 60% trong một năm.

Chính sách kết hợp thắt mở có trọng tâm

Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân gốc rễ khiến giá bất động sản liên tục tăng ở Việt Nam là sự gia tăng không ngừng của chi phí đầu vào kết hợp với nguồn cung bị bóp nghẹt.

Tắc nghẽn nguồn cung chủ yếu phát sinh từ những vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn tăng mạnh.

Minh chứng cho tình trạng này: Chỉ trong năm 2024, Hà Nội có gần 1.500 dự án bị "đắp chiếu" và TP.HCM khoảng 2.600 dự án đang ùn ứ.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, vấn đề then chốt là phá vỡ rào cản pháp lý để tái lập nguồn cung.

Khi đó, thị trường sẽ vận hành trở lại theo cơ chế cung - cầu. Ngược lại, các biện pháp không phù hợp chỉ làm nặng nề thêm vấn đề.

Các chuyên gia cho rằng, vốn bị siết dẫn đến ngưng trệ triển khai dự án, giảm cung nhà ở, hạn chế khả năng tiếp cận của người dân, đồng thời làm giảm danh mục khách hàng của ngân hàng và sụt thu cho ngân sách. Tác động dây chuyền này có thể kéo dài và lan tỏa sang nhiều ngành khác trong nền kinh tế.

Chiến lược phù hợp là mở nguồn cung: Ưu tiên giải quyết điểm nghẽn pháp lý, tinh giản thủ tục cấp phép, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm bất động sản, và tăng cường phát triển nhà ở xã hội cũng như căn hộ giá rẻ để đáp ứng nhu cầu thực.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kinh nghiệm từ Trung Quốc minh chứng rằng siết tín dụng không phải là giải pháp giảm giá nhà.

Ngược lại, chính sách này dễ dẫn tới suy giảm kinh tế và phá sản hàng loạt doanh nghiệp. Khi nguồn vốn bị nghẽn, thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp gặp khủng hoảng và người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở.

Chính sách "ba lằn ranh đỏ" (2020) đặt giới hạn nghiêm ngặt lên ba chỉ số tài chính chủ chốt của các doanh nghiệp bất động sản: Mức đòn bẩy tổng, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu và khả năng thanh khoản ngắn hạn. Mục tiêu là giảm cơ cấu nợ quá cao và làm chậm tốc độ tăng giá bất động sản sau một chu kỳ tăng nóng kéo dài.

Kết quả ngắn hạn cho thấy tác động mạnh: Trong vòng hai năm, nhiều doanh nghiệp vi phạm một hay nhiều ngưỡng, dẫn tới việc hạn chế hoàn toàn khả năng tiếp cận tín dụng, từ đó gây ra domino về thanh khoản trong ngành.

Sự suy yếu của thị trường bất động sản đã kéo tụt triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc bởi bất động sản đóng góp khoảng 30% vào GDP và liên kết chặt chẽ với các ngành công nghiệp phụ trợ.

Khi thanh khoản trong ngành bị siết và nhiều dự án đình trệ, các chuỗi cung ứng vật liệu, các ngân hàng chịu nợ xấu tăng và ngành xây dựng giảm hoạt động tạo ra hiệu ứng lan truyền tiêu cực.

Kết quả là chính sách "thanh lọc" ban đầu, dù có mục tiêu giảm rủi ro hệ thống, đã dẫn tới suy thoái kinh tế ngắn hạn buộc nhà điều hành phải điều chỉnh chính sách và tiến hành các biện pháp hỗ trợ.

Thị trường bất động sản có tính phức tạp cao và liên kết chặt chẽ với nhiều ngành nên không thể điều chỉnh hiệu quả bằng biện pháp hành chính đơn lẻ.

Các chính sách áp dụng đột ngột hoặc mang tính ý chí có nguy cơ tạo méo mó cung cầu, làm sụt giảm thanh khoản và đẩy doanh nghiệp vào trạng thái suy kiệt.

Chuyên gia khuyến nghị chính sách cần kết hợp thắt và mở có trọng tâm: vừa kiểm soát rủi ro tài chính, vừa triển khai các biện pháp khơi thông nguồn cung để duy trì vai trò mạch dẫn của bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế.