Dự án BT tại TP.HCM: Sai chồng sai, khó chồng khó

Hàng loạt khó khăn, vướng mắc của 6 dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) vừa được UBND TP.HCM báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính, trong đó đáng chú ý là dự án liên quan đến Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt và Công ty Cổ phần Trung Thủy Lancaster.

Bỏ quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi

Theo đó, dự án xây dựng Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng tại số 8 đường Võ Văn Tần, quận 3, TP.HCM do liên danh Tổng Công ty cổ phần Đền bù giải tỏa - Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư.

Dự án BT tại TP.HCM: Sai chồng sai, khó chồng khó — Dự án Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng tại số 8 đường Võ Văn Tần, quận 3, TP.HCM hiện đang bỏ hoang, cây dại mọc um tùm, gây lãng phí và mất mỹ quan đô thị. (Ảnh: Lương Ý).

Năm 2010, UBND Thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ thực hiện thí điểm dự án xây dựng này theo hợp đồng BT nhằm phát triển cơ sở vật chất phục vụ cho thể dục thể thao quần chúng cũng như thành tích cao của Thành phố, đáp ứng tổ chức các sự kiện thể thao quốc tế (ASIAD 2012). UBND Thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chỉ định nhà đầu tư là Tổng Công ty Cổ phần Đền bù giải tỏa và Công ty TNHH An Tạo; bán chỉ định mặt bằng nhà, đất số 257 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, quận 1 cho nhà đầu tư để hoàn vốn đầu tư.

Ngày 28/4/2010, Thủ tướng Chính phủ có Công văn số 686/TTg-KTN đồng ý cho UBND Thành phố được áp dụng thí điểm hình thức BT và chỉ định nhà đầu tư đàm phán hợp đồng BT thực hiện dự án; đồng ý về nguyên tắc cho UBND Thành phố được bán chỉ định cơ sở nhà đất tại số 257 Trần Hưng Đạo, quận 1 cho nhà đầu tư xây dựng mới Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng.

Quá trình thực hiện, do Công ty TNHH An Tạo không đủ điều kiện về năng lực tài chính và kinh nghiệm thực hiện dự án nên đã chuyển toàn bộ quyền đầu tư dự án cho Tổng Công ty Cổ phần Đền bù giải tỏa. Năm 2011, UBND Thành phố báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc thay đổi chủ đầu tư, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận tiếp tục chỉ định Tổng Công ty Cổ phần Đền bù giải tỏa được đơn phương tiếp tục thực hiện dự án. Sau đó Văn phòng Chính phủ có Công văn số 5705 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải với nội dung: “UBND TP.HCM quyết định và chịu trách nhiệm toàn diện về việc thay đổi nhà đầu tư dự án...”.

Trên cơ sở đó, UBND Thành phố chấp thuận chủ trương chỉ định Tổng Công ty Cổ phần Đền bù giải tỏa tiếp tục là chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng mới Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng theo hình thức BT. Đến tháng 7/2016, Chủ tịch UBND Thành phố ban hành quyết định duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án xây dựng Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng theo hình hợp đồng BT, đến tháng 1/2018 duyệt kết quả chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án là liên danh Tổng Công ty cổ phần Đền bù giải tỏa - Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt.

Trải qua quá trình triển khai các thủ tục liên quan, đến tháng 4/2024, Sở Kế hoạch và Đầu tư (nay là Sở Tài chính) báo cáo UBND Thành phố về một số nội dung chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý. Và tháng 12/2024 Chủ tịch UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 6060/QĐ-UBND về bãi bỏ quyết định trước đó của chính UBND Thành phố về duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án xây dựng Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng theo hợp đồng BT.

Hiện nay dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc về việc hoàn trả các chi phí hợp lý, hợp lệ mà nhà đầu tư đã thực hiện trong quá trình triển khai dự án do Chủ tịch UBND Thành phố bãi bỏ quyết định về duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi. Nguyên nhân là trước đây vào năm 2010, UBND Thành phố duyệt chủ trương đầu tư dự án do tính cấp bách nhằm đáp ứng nhu cầu tổ chức sự kiện thể thao quốc tế ASIAD do Việt Nam đăng cai tổ chức vào năm 2012. Tuy nhiên, kết quả lựa chọn nhà đầu tư lại được phê duyệt vào tháng 1/2018, đã không còn phù hợp tại thời điểm 2018.

Nhà đầu tư tại thời điểm Thành phố kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương áp dụng chỉ định cũng đã có sự thay đổi so với thời điểm thực hiện công tác lựa chọn nhà đầu tư. Tổng mức đầu tư dự án cũng có sự thay đổi, tại thời điểm năm 2010, Thành phố trình Thủ tướng Chính phủ xem xét chấp thuận chủ trương thực hiện thí điểm dự án với tổng mức đầu tư sơ bộ là 988 tỷ đồng, đến thời điểm thẩm duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi nâng lên thành 1.953 tỷ đồng (bao gồm chi phí lãi vay), giá trị tổng mức đầu tư tạm tính tại thời điểm hiện nay do nhà đầu tư đề xuất là hơn 2.215 tỷ đồng, tăng hơn 2 lần so với số liệu đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ xin chỉ định vào năm 2011.

Trong khi đó, quy định pháp luật về đầu thầu khi thực hiện lựa chọn nhà đầu tư vào năm 2017 đã có nhiều thay đổi so với khi xin chủ trương chỉ định của Thủ tướng Chính phủ vào năm 2010, dẫn đến việc thực hiện chỉ định nhà đầu tư năm 2018 căn cứ vào nội dung cho phép chỉ định của Thủ tướng Chính phủ năm 2010 là không còn phù hợp.

Với một số vướng mắc như trên, việc tiếp tục thực hiện dự án theo hình thức Hợp đồng BT tiềm ẩn nhiều rủi ro về hiệu quả kinh tế, tài chính và pháp lý. Cùng với tính cấp thiết thực hiện ngay dự án để đóng góp cho ngành thể thao và kinh tế - xã hội Thành phố, tháng 4/2024 Chủ tịch UBND Thành phố đã chỉ đạo việc dừng đầu tư dự án theo phương thức đối tác công tư, chuyển thành phương thức đầu tư công.

Về phương án xử lý, hiện nay UBND TP.HCM đã chỉ đạo các sở ngành tiếp tục triển khai các thủ tục liên quan đến việc bãi bỏ quyết định duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng theo hợp đồng BT; giao Sở Văn hóa và Thể thao tổ chức trao đổi, đàm phán, thống nhất với nhà đầu tư về thỏa thuận chấm dứt đầu tư; đồng thời xác định các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ, đúng quy định mà nhà đầu tư đã sử dụng trong dự án; tham mưu, đề xuất UBND Thành phố về nguồn vốn, phương thức thanh toán để hoàn trả chi phí cho nhà đầu tư trên cơ sở hài hòa, đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư đồng thời không làm thất thoát, lãng phí ngân sách nhà nước.

Lấn đất công, xây dựng không phép

Đó là trường hợp của Công ty CP Trung Thủy Lancaster tại dự án 428-430 Nguyễn Tất Thành, phường 18, quận 4, TP.HCM. Theo đó, Công ty Cổ phần Trung Thủy Lancaster đề nghị thực hiện dự án tại địa chỉ trên với tổng diện tích là 7.329m2 (làm tròn). Diện tích này gồm 3 khu đất là khu đất tại số 428 Nguyễn Tất Thành (2.165m2), khu đất số 430 Nguyễn Tất Thành (4.622m2) và phần đất lối đi (542m2); trong đó Công ty CP Trung Thủy Lancaster có quyền sử dụng đất đối với khu đất 428 và 430 Nguyễn Tất Thành, riêng phần đất lối đi (542m2) là đất do nhà nước quản lý.

Về pháp lý, theo UBND TP.HCM, Công ty Trung Thủy chỉ có chủ trương đầu tư và giấy phép xây dựng tại khu đất 430 Nguyễn Tất Thành. Tuy nhiên, công ty này đã thực hiện xây dựng trên cả phần đất 428 Nguyễn Tất Thành dù chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp giấy phép xây dựng, kể cả phần đất lối đi do nhà nước quản lý.

Thanh tra Chính phủ đã thanh tra dự án và kết luận tại Thông báo số 2413/TB-TTCP ngày 22/11/2024 về việc tái cơ cấu doanh nghiệp nhà nước, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011 - 2021 trên địa bàn TP.HCM. Cụ thể, khu đất số 428 đường Nguyễn Tất Thành có diện tích là 2.165m2 (làm tròn) có nguồn gốc do Công ty Vận tải biển Miền Nam Việt Nam quản lý, sử dụng từ năm 1975. Công ty Cổ phần Vận tải và Thuê tàu biển Việt Nam ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty TNHH Trung Thủy Lancaster để thành lập liên doanh là Công ty TNHH Lancaster Tân Thuận thực hiện dự án.

Do tranh chấp trong thực hiện, Tòa án nhân dân TP.HCM đã có bản án buộc Công ty Cổ phần Vận tải và Thuê tàu biển Việt Nam xác lập quyền sử dụng khu đất cho Công ty CP Lancaster Tân Thuận (diện tích 2.165m2). Bản án này đã có hiệu lực và sau đó quyền sử dụng đất của khu đất này được chuyển sang Công ty CP Trung Thủy Lancaster thông qua góp vốn. Hiện nay, Công ty CP Trung Thủy Lancaster đang sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 969933 ngày 20/1/2017 của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM; khu đất tại số 428 đường Nguyễn Tất Thành chưa có pháp lý dự án đầu tư.

Khu đất tại 430 đường Nguyễn Tất Thành có tổng diện tích là 4.622m2 (làm tròn), nguồn gốc pháp lý trước đây thuộc Xưởng sản xuất chế biến thực phẩm của Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội (1.147m2, sau đó được giao cho Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 4) và nhà kho của Cảng Sài Gòn (diện tích 2.286m2 và hẻm nhỏ 1.047m2).

Năm 2005, Cảng Sài Gòn và Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 4 ký Bản ghi nhớ về hợp tác đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng 430 Nguyễn Tất Thành. Hai bên thống nhất giao Công ty Dịch vụ công ích Quận 4 sẽ là đại diện chủ đầu tư dự án để triển khai các thủ tục đầu tư; đến năm 2014 UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty CP Trung Thủy Lancaster được phép nhận chuyển nhượng dự án. Hiện nay, Công ty CP Trung Thủy Lancaster đang sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 380035, được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng số 269/GPXD.

Trong khi đó, phần diện tích đất lối đi giữa 2 khu đất (542m2 làm tròn) là đất do nhà nước quản lý. Nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất và chưa có pháp lý đầu tư. Năm 2016 UBND TP.HCM chấp thuận điều chỉnh quy hoạch giao thông, hợp khối xây dựng và điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc để thực hiện dự án xây dựng Chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và officetel tại địa điểm 428-430 Nguyễn Tất Thành.

Tại Thông báo số 2413/TB-TTCP ngày 22/11/2024, Thanh tra Chính phủ kết luận: Cơ sở đất 428 Nguyễn Tất Thành được Công ty Vận tải và Thuê tàu biển Việt Nam hợp tác đầu tư thực hiện dự án trước khi có đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định; việc thực hiện dự án, xác định giá trị quyền sử dụng đất đã được Kiểm toán nước kiểm toán và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được hoàn tất tại Bản án của Tòa án nhân dân TP.HCM. Để xảy ra tồn tại nêu trên, trách nhiệm thuộc UBND TP.HCM, Công ty Vận tải và Thuê tàu biển Việt Nam.

Đối với cơ sở đất 430 Nguyễn Tất Thành, Thanh tra Chính phủ kết luận, Cảng Sài Gòn và Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Quận 4 là chủ đầu tư dự án đã chuyển nhượng dự án theo hình thức thoả thuận được xác định theo giá thị trường nhưng không tổ chức đấu giá theo quy định. Để xảy ra tồn tại nêu trên, trách nhiệm thuộc UBND TP.HCM, Cảng Sài Gòn, Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 4.

Về đề xuất phương án xử lý, đối với khu đất số 428 đường Nguyễn Tất Thành, UBND Thành phố sẽ tiếp tục hướng dẫn Công ty CP Trung Thủy Lancaster thực hiện việc đầu tư dự án trên phần đất này theo đúng quy định.

Đối với khu đất số 430 đường Nguyễn Tất Thành, UBND TP.HCM sẽ tiếp tục chỉ đạo các cơ quan rà soát và tính tiền sử dụng đất theo Kết luận Thanh tra Chính phủ và yêu cầu Công ty Cổ phần Trung Thủy Lancaster thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), đảm bảo không làm thất thoát ngân sách nhà nước.

UBND Thành phố kiến nghị Bộ Tài chính báo cáo Ban chỉ đạo về rà soát các dự án đầu tư có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài theo Quyết định số 1568/QĐ-TTg ngày 12/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ cho phép Công ty Cổ phần Trung Thủy Lancaster được tiếp tục thực hiện đầu tư dự án theo các văn bản pháp lý đã ban hành sau khi nhà đầu tư hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).

Đối với phần diện tích đất lối đi giữa 2 khu đất (542m2), UBND Thành phố sẽ tiếp tục chỉ đạo cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoàn tất thực hiện các thủ tục giao diện tích 542m2 đất cho nhà đầu tư theo các văn bản pháp lý đã ban hành và theo quy định pháp luật.

Đối với việc xử lý công trình tồn tại trên đất, trong thời gian vừa qua, nhà đầu tư đã thực hiện xây dựng trên khu đất tại số 428-430 Nguyễn Tất Thành và cả phần diện tích đất lối đi giữa 2 khu đất này khi dự án chưa đảm bảo điều kiện về việc phê duyệt chủ trương đầu tư và cấp giấy phép xây dựng. Do đó, UBND quận 4 đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, Thanh tra Sở Xây dựng đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định cưỡng chế để xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng của nhà đầu tư. Đến nay, Nhà đầu tư đã chấp hành xong việc nộp phạt đối với việc xử lý vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, đối với việc cưỡng chế tháo dỡ công trình trên đất, Nhà đầu tư có nhiều văn bản xin cho phép công trình được tồn tại.

Trong trường hợp sau khi Thành phố thực hiện các phương án xử lý được đề xuất nêu trên và dự án được tiếp tục triển khai thực hiện theo quy hoạch được phê duyệt tại khu đất số 428-430 Nguyễn Tất Thành bao gồm cả phần diện tích lối đi giữa hai khu đất, để tránh lãng phí nguồn lực xã hội, UBND Thành phố kiến nghị Bộ Tài chính báo cáo Ban chỉ đạo về rà soát các dự án đầu tư có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài theo Quyết định số 1568/QĐ-TTg ngày 12/12/2024 của Thủ tướng Chính phủ thống nhất cho phép tiếp tục tồn tại công trình trên đất, không buộc phá dỡ. Sau khi có kết quả xử lý đối với phương án đề xuất của các khu đất nêu trên, UBND TP.HCM sẽ tiếp tục xem xét đề nghị đầu tư dự án theo đúng quy định.