Đầu cơ bất động sản: Vì sao khó xử lý?
Giá nhà đất liên tục leo thang, một phần do cung - cầu mất cân đối, nhưng không thể phủ nhận tác động mạnh mẽ từ hành vi đầu cơ, thổi giá.
Mặc dù pháp luật hiện hành chưa có quy định riêng xử lý trực tiếp “đầu cơ bất động sản”, song theo các chuyên gia pháp lý, vẫn có thể xử lý nghiêm các hành vi thao túng, găm hàng và tạo khan hiếm giả tạo thông qua nhiều công cụ pháp luật hiện hành.
Những nguyên nhân trực tiếp đẩy giá nhà tăng nhanh
Thuật ngữ "đầu cơ" trong thị trường bất động sản thường được hiểu là việc mua vào một lượng lớn tài sản để chờ tăng giá kiếm lời, không nhằm mục đích sử dụng. Về bản chất, đây là một hình thức đầu tư. Tuy nhiên, “đầu cơ” trong bất động sản thường đi kèm với “thổi giá”, gây ra những hệ lụy nghiêm trọng không chỉ lãng phí nguồn tài nguyên đất đai, mà còn là một trong những nguyên nhân trực tiếp đẩy giá nhà đất không ngừng tăng nhanh, gây ra tình trạng sốt đất “ảo” và gia tăng nguy cơ khan kiếm nhà đất, tạo áp lực kinh tế - xã hội đối với nhu cầu sở hữu nhà đất thật của người dân.
Đặc biệt, gần đây, hành vi đầu cơ này còn xuất hiện trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất của nhà nước, đẩy giá lên cao để trúng đấu giá sau đó lại bỏ cọc, gây ra tiền lệ xấu, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của những người tham gia đấu giá, thậm chí tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, khi mức giá ảo này được yêu cầu sử dụng làm tham chiếu để bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án nhà ở mới...
Trao đổi với phóng viên Báo Lao động Thủ đô, Luật gia Đỗ Thị Hải Phượng (Công ty Luật TNHH An Ninh - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) cho rằng, hiện nay chưa có một khung pháp lý riêng để điều chỉnh, xử lý trực tiếp hành vi đầu cơ bất động sản như một tội danh hay hành vi vi phạm hành chính độc lập. Việc điều tiết thị trường bất động sản ngăn ngừa, hạn chế tình trạng đầu cơ đều thông qua các quy định liên quan tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở về minh bạch thị trường bất động sản, các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh.
Để bình ổn giá nhà đất, hạn chế tình trạng tăng nhanh, tăng đột biến thì việc quan trọng nhất là phải ngăn chặn được vấn nạn đầu cơ, thổi giá. Ngày 15/01/2025, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công điện số 03/CĐ-TTg về tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản.
Tại Công điện, Thủ tướng yêu cầu các Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải có các biện pháp đặc thù để tăng cường kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản, giá nhà đất và chấn chỉnh, xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ bất động sản.
Có thể bị phạt lên đến 5 năm tù
Đứng trước câu hỏi nhức nhối: Nếu hành vi găm hàng, thổi giá, tạo khan hiếm giả tạo diễn ra, thì cơ quan quản lý có thể xử lý theo những căn cứ pháp lý nào? Luật gia Đỗ Thị Hải Phượng cho hay: Khi các hành vi tiêu cực như găm hàng, thổi giá, tạo khan hiếm giả tạo diễn ra trên thị trường bất động sản, cơ quan quản lý có thể dựa vào các căn cứ pháp lý sau để xử lý:
Trước hết, theo Luật Cạnh tranh 2018, là công cụ pháp lý đặc thù để xử lý các hành vi thỏa thuận, cấu kết nhằm thao túng thị trường. Theo Điều 12 Luật Cạnh tranh 2018, Luật nghiêm cấm các thỏa thuận giữa các nhà đầu tư để ấn định giá bất động sản nhằm trục lợi, hoặc thỏa thuận phân chia thị trường nhằm độc quyền một khu vực. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính từ 1% đến 5% doanh thu theo Điều 7 Nghị định 75/2019/NĐ-CP.
Trường hợp có đầy đủ yếu tố cấu thành tội phạm, người phạm tội còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 217 Bộ luật hình sự về Tội vi phạm quy định về cạnh tranh, đáng chú ý pháp nhân cũng có thể bị xử lý hình sự với mức phạt tiền đến 500 triệu đồng, cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định hoặc cấm huy động vốn từ 1 năm đến 3 năm.
Thứ hai là xử phạt hành chính trong lĩnh vực bất động sản, người nào không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới thì bị phạt tiền từ 200 triệu đến 250 triệu đồng theo điểm b khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Mặt khác, người nào có hành vi gian lận hoặc lừa đảo trong việc môi giới, hướng dẫn giới thiệu dịch vụ mua, bán nhà, đất hoặc các tài sản khác thì bị phạt tiền từ 3 triệu đến 5 triệu đồng theo điểm c khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP. Nếu hành vi vi phạm của “cò đất” có dấu hiệu của tội phạm thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự với khung hình phạt cao nhất lên đến tù chung thân.
Thứ ba là Luật Đất đai. Nếu chủ đầu tư được giao đất nhưng không triển khai dự án theo đúng tiến độ, để đất hoang hóa, cơ quan nhà nước hoàn toàn có quyền thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cấm hành vi thao túng thị trường, đẩy giá, thổi giá trong kinh doanh bất động sản, như tại Điều 8, trong đó bao gồm việc giả mạo tài liệu, có ý làm sai lệch thông tin (nhằm tăng giá trị của bất động sản không minh bạch); không công khai thông tin về bất động sản; gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản (làm nhiễu loạn thị trường).
Thứ tư, trong đấu giá quyền sử dụng đất, Hành vi người tham gia đấu giá đất thông đồng, móc nối với nhau để thổi giá đất là hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động đấu giá đất. Cụ thể tại khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung 2024) nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.
Theo Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP về xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm quy định của người tham gia đấu giá, người có tài sản đấu giá và người khác có liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản: Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động đấu giá tài sản mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
Các biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm: Hủy kết quả đấu giá tài sản nếu tài sản đấu giá là tài sản công đối với hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản. Kiến nghị cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xem xét việc hủy kết quả đấu giá trong trường hợp đấu giá tài sản không phải là tài sản công. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động đấu giá tài sản.
Ngoài ra, hành vi thông đồng thổi giá đất còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cụ thể, theo Điều 218 Bộ luật hình sự về Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản với khung hình phạt lên đến 5 năm tù.
“Như vậy, dù không có điều luật trực tiếp về "đầu cơ bất động sản", nhưng hiện nay chúng ta vẫn có thể bị xử lý nghiêm khắc thông qua các hành vi khách quan khác để thực hiện mục tiêu đầu cơ, đã được quy định trong Luật Cạnh tranh, Luật Đất đai, Bộ luật hình sự và các văn bản quy định xử phạt hành chính khác”, Luật gia Đỗ Thị Hải Phượng cho hay.
Bảo Thoa
