Cẩn trọng với làn sóng đầu cơ mới: Bất động sản có đang sốt ảo?
Thị trường bất động sản Việt Nam những tháng đầu năm 2025 đang chứng kiến những diễn biến phức tạp. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nhiều khu vực bắt đầu xuất hiện dấu hiệu tăng giá đột biến, đặc biệt tại các đô thị lớn và vùng ven.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu đây có phải là sự phục hồi thực sự của thị trường hay chỉ là cơn sốt ảo do đầu cơ tạo nên?
Nhìn lại những tháng đầu năm, giá bất động sản tại một số khu vực như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đã tăng từ 15-30%. Đặc biệt, đất nền tại các khu vực có thông tin quy hoạch mới hoặc đầu tư hạ tầng chứng kiến mức tăng chóng mặt. Nhiều môi giới và đầu tư nhỏ lẻ nhanh chóng quay trở lại thị trường với tâm lý FOMO (fear of missing out - sợ bỏ lỡ cơ hội), tạo nên các cơn sốt cục bộ tại nhiều địa phương.
Một nhà đầu tư lâu năm tại thị trường Hà Nội cho biết: "Tôi chưa bao giờ thấy tâm lý thị trường thay đổi nhanh như vậy. Chỉ trong vòng 3 tháng, từ tình trạng ế ẩm, nhiều dự án đã quay đầu tăng giá và thanh khoản cải thiện đáng kể." Tuy nhiên, ông cũng bày tỏ sự lo ngại khi nhiều người mua đang đổ xô vào thị trường với tâm lý đầu cơ ngắn hạn mà không đánh giá kỹ tiềm năng thực sự của bất động sản.
Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mặc dù có sự tăng trưởng về giá và thanh khoản, nhưng lượng giao dịch thực tế vẫn chưa phản ánh đúng mức độ sôi động được quảng cáo. Phần lớn các giao dịch tập trung vào nhóm nhà đầu tư thứ cấp, trong khi người mua để ở vẫn còn thận trọng. Điều này có thể là dấu hiệu của một thị trường đang bị đẩy giá ảo.
Đáng chú ý, các tổ chức tín dụng vẫn đang thận trọng với việc cho vay bất động sản. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này trong quý đầu năm 2025 chỉ tăng khoảng 3-4%, thấp hơn nhiều so với mức tăng giá bất động sản. Điều này cho thấy dòng tiền đổ vào thị trường phần lớn đến từ các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp, không phải từ nguồn vốn ngân hàng.
Thực tế ở nhiều địa phương cho thấy cơn sốt đất đang diễn ra chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Tại các tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, nhiều khu đất nông nghiệp được "vẽ" dự án và rao bán với giá cao gấp nhiều lần giá trị thực. Người mua phần lớn không quan tâm đến khả năng phát triển thực tế của khu đất mà chỉ mong muốn bán lại kiếm lời trong thời gian ngắn.
Các chuyên gia trong ngành cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn. Thứ nhất, nếu thị trường đột ngột đảo chiều, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể phải gánh chịu khoản lỗ lớn. Thứ hai, hiện tượng đầu cơ có thể đẩy giá bất động sản lên cao, khiến người có nhu cầu ở thực sự không thể tiếp cận được nhà ở. Thứ ba, việc tập trung quá nhiều nguồn lực vào bất động sản có thể làm giảm đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế bền vững.
Chính phủ đã bắt đầu có những động thái nhằm kiểm soát tình hình. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu các địa phương tăng cường giám sát giao dịch đất đai, xử lý nghiêm các trường hợp phân lô bán nền trái phép. Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất các biện pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, bao gồm việc công khai thông tin về quy hoạch và kiểm soát chặt chẽ hoạt động môi giới.
Để tránh rơi vào bẫy đầu cơ, người mua cần thận trọng trước khi quyết định đầu tư. Việc tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của bất động sản, đánh giá đúng tiềm năng phát triển dựa trên các yếu tố như vị trí, hạ tầng, nhu cầu thực tế là vô cùng quan trọng. Đồng thời, cần cân nhắc khả năng tài chính cá nhân để tránh tình trạng vay nợ quá mức chỉ để đầu tư theo tâm lý đám đông.
Thị trường bất động sản luôn có những chu kỳ tăng giảm. Những cơn sốt ngắn hạn có thể mang lại lợi nhuận cho một số người may mắn, nhưng cũng có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng nếu bong bóng vỡ. Lịch sử đã nhiều lần chứng minh điều này. Vì vậy, trước làn sóng đầu cơ mới trên thị trường bất động sản, sự cẩn trọng là vô cùng cần thiết để bảo vệ lợi ích chính đáng của người tham gia thị trường và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Tiến Hoàng
